「房住不炒」未變　局部救市難改中國房地產調控大局

近來，中國各地頻繁祭出的調控政策，讓樓市蒙上波譎雲詭的氣息。

中國媒體第一財經10月13日報道，在北方，有以哈爾濱為代表的省會城市，主動發布性質明確的「救市」政策；在東莞等熱點城市，二手房指導價繼續嚴控，絲毫未見鬆綁跡象；還有遍佈大江南北的十餘座城市，針對房企降價出台「限跌令」，穩定市場走向與購房者預期。

有聲音稱，少數城市房貸利率下調、人行釋放穩樓市信號，或代表調控轉向的開始。

真相到底如何？綜合業內多方觀點可知，不管是人行的罕見表態，還是各地政策放鬆，主要以局部小招為主，並沒有觸動「房住不炒」「一城一策」主基調。

樓市分化還將持續存在。祭出鬆綁政策的城市，多是市場基礎較差，普遍面臨人口流出、需求萎縮的問題，政策短期或有託底效果，但長遠還有待觀察；至於上海、深圳、東莞等政策收緊的城市，樓市調控難言放鬆，「房住不炒」的基調不會動搖。

局部地區吹起「暖風」

哈爾濱最新出台的樓市政策，極大觸動了市場的敏感神經。

10月10日，哈爾濱出台「十六條」政策全方位穩樓市，在房企端，減輕企業流動資金壓力；在居民端，促進購房需求釋放。

人口千萬的省會主動「救市」，有何信號意義？是否意味着，樓市政策會出現大轉向？讓市場有此疑問的，不僅因哈爾濱的城市量級，更重要的是，近期為樓市託底的城市實在不少。

本應火熱的金九銀十，東北三大省會城市卻相繼出台救市舉措。9月13日，長春發布購房補貼；再早前，瀋陽也提高了人才購房補貼標準，同時還約談了部分房企，規範房企降價銷售行為，維護市場秩序。加上哈爾濱，寒意陣陣的東北地方政府救市基調已然十分明朗。

不僅在東北，長三角珠三角也有部分區域釋放出了救市信號，10月11日寧波市奉化區發布了人才購房補貼政策，國家級人才最高可獲100萬元人民幣。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定徵收率，降低二手房交易成本。在內陸地區，岳陽、唐山等十餘座城市，則為了穩預期，出台針對房企的「限跌令」。

以哈爾濱為代表的東北城市，出台樓市刺激政策並不意外。

克而瑞發表研報稱，2021年前8個月，瀋陽、長春、哈爾濱3個省會城市，成交較2019年同期跌幅都在兩成以上，哈爾濱跌幅更是高達59%，市場壓力可見一斑。

樓市寒意陣陣，根源還在於人口流出、需求萎縮。「七普」數據顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規模為9851萬，較2010年末減少1100萬人，累計降幅達10%。尤其是青年人口流失、疊加宏觀因素影響，直接導致購房需求萎縮。

其他出台託底政策的城市，也多受樓市整體轉冷的影響。據中指研究院數據，今年國慶長假期間，重點城市新建商品住宅成交面積按年下降33%，購房者置業意願不足。

多家券商研究認為，居民對房地產行業「量價下行」的悲觀預期，直接導致本輪市場景氣度的下行。

克而瑞表示，綜合各地刺激購房消費的舉措，地方調控「邊際放鬆」的序幕正在拉開，房價下滑過快城市、庫存風險過高城市、高土地流拍率且高土地財政依賴度城市，更具放鬆調控的動機，樓市調控有望獲得適度鬆綁。

信貸政策基本面沒變化

「救市」就代表政策出現反轉嗎？事實並非如此。

如是金融研究院院長管清友認為，哈爾濱多部門聯合出台十六條政策穩樓市，緩解房企流動資金壓力，提升購房需求，打響救市第一槍，但這只是為了穩定市場，在房住不炒的框架裏小幅騰挪。如果市場基本面差，該跌的地方放鬆後還會跌，只不過可能跌得慢一些。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，哈爾濱「十六條」樓市新政，並未有「出格」的地方，未跨出「一城一策」的邊界，紓困供給端才是政策的重點。只要購房利率不降低，槓桿率不變，貸款集中度政策變，交易稅費不變，不影響大局。

實際上，信貸政策的鬆緊程度，更加影響樓市的冷熱變化。10月初，在廣州、佛山等地，部分國有銀行和股份行開始下調首套和二套房貸利率，湖南益陽也有銀行下調房貸利率。

個別城市的房貸變動，疊加中央釋放的穩樓市信號，行業調控邊際鬆動的預期不斷出現。9月底，中央接連釋放穩樓市信號，稱金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

不過管清友認為，央行首提「房地產」，主要是為了保障首套剛需和二套改善的正常住房消費需求。在堅持「兩道紅線」房貸集中管理和嚴格審核貸款資質的基礎上，對首套剛需提供差異化信貸支持，最多是結構性的微調糾偏，整體地產信貸政策很難有明顯的鬆動。

克而瑞數據也顯示，今年9月，全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上升23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個基點。

廣州、佛山等地下調房貸利率的城市，主要因前期房貸利率漲幅較大，處於高位，因此糾偏優化，避免誤傷剛需。

不過，業內普遍認為，經歷今年房貸利率上行、銀行房貸額度不足、放款周期變長後，房貸政策最嚴最緊的時期已經過去，一刀切收緊房貸政策、誤傷剛需的行為將會逐漸糾偏。

中銀證券認為，房貸集中管理制度實施以來，多數銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比已壓降至監管要求上限及以內，整體存在一定調節空間。目前，市場正處於「基本面」與「政策」雙重底部，政策維穩預期進一步加強，房企信貸及居民按揭貸款有調整預期。