北京二手房掛牌指導價來了　有賣房者主動降價

目前，中國全國已有多個城市出台了「二手房指導價」， 「二手房指導價」將成為房產調控的標配。一線城市中，除廣州、上海、深圳之外，近期北京也發布了海淀區試點二手房掛牌指導價的新政策。

中國《證券日報》10月15日報道，多名海淀區房產經紀人向《證券日報》記者證實了上述消息。業內人士認為，此政策的出台不僅可以制約中介掛牌，減少中介炒高房價，也將促使北京二手房市場全面降温。此外，記者注意到，此次指導價格發布對於購房者和賣房者的影響也很大，不少着急賣房的業主自願選擇降價加速成交，而購房者則更多選擇觀望。

中介表示外網展示房源　均按照指導價

據報道，北京市海淀區房地產經紀協會於近期發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。同時，海淀房協也發布了部分熱點小區的二手房交易指導價，供中介機構參考，名單包含海淀29個重點小區，針對60平方米以下小户型、60至90平方米中户型以及90平方米以上大户型均給出了指導價。超過掛牌指導價1%的不讓掛牌。

據了解，此次整頓旨在遏制個別中介機構為了搶房源，抬高售價擾亂二手房交易市場的惡意競爭行為，維護市場良性健康發展；通過指導價讓過熱區域的二手房市場價格回歸理性，貫徹「房住不炒」和「穩地價、穩房價、穩預期」；針對惡意競爭、偏離指導價、報價過高等違規行為，在相關訊息的真實性、合理性核實清楚前，將不對外發布相關訊息、不提供委託代理服務。

多家房產中介公司均表示已收到相關通知，根據要求，對於海淀29個重點小區不符合指導價的房源已經在外網上進行了下架。

一名海淀區的房產經紀人對《證券日報》記者表示，規定於國慶假期後執行，10月8日起，相關小區新增房源的掛牌價不得超過指導價，不符合指導價條件的，不得接受登記委託。目前已掛牌的房源也需向海澱房協報備，超過指導價的房源亦不能繼續掛牌。

「在接到相關通知以後，對於已掛牌的房源，我們已經主動聯繫且告知業主調整報價，不調整的不予外網展示，但不影響正常賣房、過户。」另一家海淀區某中介機構的銷售人員對記者表示，以某小區為例，儘管目前有一百來套房源在售，但是在外網能展示出來的，只有十幾套。

《證券日報》記者在中介機構的App以及某線上找房平台搜索時注意到，平台顯示的房源掛牌價皆符合指導價。以上地東里小區為例，平台顯示建築面積在60平方米以下的掛牌價在13.73萬元（人民幣，下同）/平方米-13.89萬元/平方米之間，而未在外網展示的同樣大小面積的房子最少在13.9萬元/平方米以上。值得注意的是，在海淀區試點二手房掛牌指導價的新政策之前，上述户型在外網的掛牌價已達到了17萬元/平方米左右，而目前的指導價只有13.9萬元/平方米，相當於打了八折。

對此機制，中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》表示，主要有兩個作用，首先是指導價格掛牌，特別是網路掛牌，可以減少中介炒作，但並不能完全抑制市場成交。其次，影響貸款，作為銀行評估價格的標準，這個肯定有影響，相當於增加了首期，但其實影響也有限，主要針對貸款比較多的剛需影響大，對於改善型客户影響相對有限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似機制下，相關房源的掛牌等情況會得到規範，同時市場交易等也明顯會降温。至少目前看，二手房的價格泡沫會減少。

着急賣房者主動降價　購房者多選擇觀望

一名市場人士分析稱，北京此次二手房指導價規定由海淀房協出台，並非住建部門，在約束中介行為的同時也給賣房者和購房者帶來一定影響。

「限制掛牌價格，將使得29個熱門小區的絕大部分房源無法對外展示，並不影響他們交易，但成交量會進一步萎縮，成交周期變長。這段時間看房量也比較少。」某房產中介工作人員向《證券日報》記者介紹。

「從目前情況看，指導價格對於着急賣房的業主影響最大，部分急售房源有一定的議價空間，他們主要通過降價來加速成交。」另一家房產中介工作人員亦向記者透露，其實最近這兩個月成交價有一定降幅，業主對價格的預期在減弱。

上述工作人員還表示，無法對外展示的房源目前成交價要高出指導價很多，但是隻要買賣雙方同意，可以成交，不受上述指導價約束。他給記者舉例稱：「前兩天成交的一個建築面積44.8平米的一居室價格為738萬元，單價在16.48萬元/平方米，超出了指導價。」

某中介經紀人表示：「大家都希望業主可以按照指導價格賣，但若降價太多，大多業主寧願不放盤。目前看，由於政策剛出來，不少客户選擇觀望，他們也需要時間決定。」

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對《證券日報》記者表示，指導價產生了一定的效果，其主要是改變了購房者的房價預期，當看到指導價和房產報價差距較大時，很多買房者就會觀望，這種觀望會降低房地產交投活躍度，從而使得急切脱手的業主主動降低報價。當然，成交下降還因為二手房指導價配套一些政策，比如房貸按揭放款速度減慢。這也意味着，如果客户虛假報價，往往會在房貸比例上吃虧，需要有較高的自付比例。這也使得二手房指導價實際上成為壓制炒房的重要手段。

「今年上半年，我的房子報價950萬元還有看房的，也有人出價930萬元，當時猶豫沒賣，現在幾乎沒什麼人來看房，最高報價也只有870萬元。」一位已將名下二手房掛牌近一年的張女士向《證券日報》記者介紹。

張女士的困擾並不是個例。不少業主均表示，能明顯感覺到二手房市場有所降温。

對於購房者而言，由於價格波動較大，而且放貸周期長，很多人選擇了觀望或者轉向新房項目。某中介人員對記者表示，「未來房價可能還會下降」。

未來房地產市場　降温態勢將持續

二手房指導價正成為樓市調控的常態化手段。

今年以來，全國多地陸續設立二手房指導價機制。從各地建立的機制看，主要瞄準房價漲幅較大的熱點區域、熱點小區。目前來看，這些機制對當地二手房價格的降温作用明顯。尤其是今年最早實施二手房指導價的深圳。8月份深圳二手住宅成交量僅2043套，按年下跌超80%，創下近10年新低。同時，8月份深圳二手房價格按月下降0.4%，繼5月份後已連續4個月按月下跌。

業內專家也表示，二手房成交參考價機制，對於樓市最直接的影響就是二手房交易量下跌。在盤和林看來，二手房指導價會讓當前北京樓市交易區域冷靜，成交量減少，同時成交價格會有下降，尤其是當前，北京學區改革，學區房本身具有一些不確定性，所以指導價會讓房地產市場有所降温。

張大偉表示，北京二手房市場全面降温，除了二手房指導價帶來的影響之外，與三季度的房貸收緊不無關係。其實，沒有指導價的小區的房價也在下降。

中原地產研究中心統計數據顯示，9月份一線城市二手房數據全線暴跌，整體數據已經是最近多年來的歷史新低：北京二手房市場9月份成交量只有12575套，相比2020年的17259套下調27%，按月下調21%，創造連續18個月的市場最低點。

對未來市場走向，業內專家預計，隨着部分熱點區域如海淀區二手房指導價機制的逐步落實，對於「學區溢價」過高的小區，價格或將出現下調，北京市場成交量將繼續下行，未來房價將更趨於穩定。