出售物業折戟　恒大困局何解｜企業熱評

10月20日，合生創展、恒大物業、中國恒大三家公司再次同時刊發公告，綜合公告內容，合生創展將終止對恒大物業相應股權的收購，三家公司將於21日恢復股票交易。

值得一提的是，終止是恒大提出的，恒大稱受讓方未能符合對恒大物業股份作出全面要約收購的先決條件，但合生創展則表示因賣方提出修改付款條款，其不接受賣方所聲稱予以解除或終止該協議的任何實質內容。

很顯然，出售物業折戟，恒大緩解債務壓力又少一條出路，疊加償債壓力逼近，新能源車項目出售也遙遙無期，恒大寒冬依然持續。

償債逼近

值得關注的是，就在恒大宣佈終止物業出售條約之時，恒大面臨着鉅額的美元債利息，外界也流傳出恒大集團付息時間表：

10月19日，20恒大05，約1.22億元利息（已支付）;

10月23日，EVERRE 8.25% 23/03/22 ，0.84億美元利息30天的寬限期截止日;

10月29日，EVERRE 9.5% 29/03/2024，0.45億美元利息30天的寬限期截止日;

11月11日，三檔美元債利息合計逾1.48億美元，30天寬限期截止日。

從付息表可以看出，最近的一筆付費發生在本月23日，恒大能否在23日支付一筆美元債的利息也令市場擔心。但時至今日，恒大並未就該筆資金做出安排，因而觸發30天的寬限期，但如果到23日該筆債務的利息仍然無法如期支付，將會造成實質性違約，而恒大集團在20日的公告中稱寬限期未到，但並未做出是否如期付息的表態。因此，如約付息仍是未知數。

銷售大幅下降

目前，降負債、提高資金流動性是恒大當務之急，對於房企而言，降負債的方式無非是開源和節流——加速賣房、出讓資產。

然而，加速賣房效果並不顯著，伴隨着債務逼近的是恒大銷售急劇下降的消息，這令本已債台高築的恒大更是雪上加霜。

近期，恒大公布最新銷售成績，根據公告，2021年9月份至今，集團物業實現合約銷售金額人民幣36.5億元，其中還包含向供貨商及承包商出售物業單位抵扣款項，截至目前，恒大今年累計實現合約銷售金額人民幣4423.0億元，合約銷售面積5419.2萬平方米。

而此前，2021年8月份，集團物業實現合約銷售金額380.8億元人民幣（含向供貨商及承包商出售物業單位抵扣款項），合約銷售面積534.1萬平方米。

這意味着，恒大9月銷售按月至少降超90%。此前的6月-8月，恒大銷售額分別為716.3億元、427.8億元、380.8億元。其中，6月單月按月增長12.16%，但到了7月單月便按月下降了40.27%、8月下降10.98%。

9月通常是中國房地產行業物業合約銷售高峰，但9月銷售持續大幅下降，不可避免地加劇公司銷售回款持續惡化，並進一步對現金流及流動性造成巨大壓力。

新能源汽車遭質疑

既然加速賣房短期內行不通，恒大只能尋求變賣更多優質資產了。早在8月10日，恒大發表公告表示，正在考慮出售新能源車和物業公司部分權益，而目前恒大物業出售已經終止，新能源車項目或已成為恒大壓軸大戲。

事實上，儘管新能源車項目面臨着公司地址變更、工資拖欠甚至裁員的消息，恒大一直沒放棄，可見也對其寄予厚望。

近日，仍傳出恒大汽車新品牌下線的消息，稱恒大新能源汽車11日卻招開伙伴大會，公告其電動車品牌恆馳5將在2022年初在天津工廠下線出貨，開始在市場上銷售。恒大汽車總裁劉永灼公開表示，公司打響了為期三個月的攻堅戰，試圖確保首車2022年初在天津工廠下線。

不過，恒大汽車爭取三個月實現量產的消息，與其說是股價自救，不如說是給潛在投資人進場信心，目的是提升股價，從而能賣個好價錢。

但恒大造車已經宣揚了幾年時間，仍然沒見一輛車面世，不禁令外界懷疑其造車的誠意。其未造車先賣房更是備受爭議，數據顯示，在恒大汽車板塊下，有超過30家子公司可開發房地產。

更重要的是，恒大汽車也早已資不抵債。不久前，恒大汽車公布2021上半年業績實現營收69.2億元，按年增長53.5%；歸母淨利潤虧損47.86億元，恒大汽車整體虧損38.22億元，按年擴大了96.25%。

而多年來的持續虧損，再加上恒大汽車造車模式遭質疑，致使恒大汽車量產更是希望渺茫，而恒大汽車的量產只要一天不明確，虧損就會持續，如果恒大不讓出控股權的話，將很難找到新的買家。

出路何在？

在恒大危機膠着並似有蔓延之際，中國高層頻釋信號。10月20日，中國人民銀行行長易綱在2021年G30國際銀行業研討會上稱，總體而言恒大風險是個案風險，並提及要避免恒大的風險傳染至其他房地產企業，更要避免風險傳導至金融部門。中國央行金融市場司司長鄒瀾也表示，總體上看，其風險對金融業的外溢性可控。

中國國務院副總理劉鶴也發聲：「目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。」劉鶴所指的個別問題，外界認為正是恒大集團。

綜合高層發言看，是在向市場傳遞出中國金融系統風險「可控」的「定心丸」，言外之意，恒大債務危機風險不會蔓延，整個金融系統安全，其目的是維護整個房地產行業的穩定。而中國「房住不炒」長效調控機制仍然未變。

而對於恒大如何自處，高層也給出了出路：依法依規開展風險處置化解工作，督促恒大集團加大資產處置力度，加快恢復項目建設，維護消費者合法權益。

有分析認為，高層密集發聲實際上向外界傳遞出對恒大的態度，即對於個別問題，絕對不會救助，要按照市場化、法制化的規則來辦，首先是企業自己承擔，該變賣的變賣，剩下的按法律規定的受償順序，投資者或許也要承擔一定損失。

由此，恒大應該認識到自身所處的境遇，摒棄「大而不能倒」思想，真正拿出自救方案，關鍵是讓外界看到其誠意，畢竟，自救者人恆救之。

中國恒大集團(03333.HK)