2022年上海樓市再現「開盤即售罄」　購房者怎麼坐不住了？

最近有一則買房故事挺火，說的是深圳有對小夫妻花費了1,203天才買到一套房子。

在買房子的3年多里：他們經歷了加入網紅盤做「陪跑」大軍；拿出了高考複習的勁兒開始研究房子；每次像抽盲盒一樣抽自己的搖號記錄；心態變「佛」已經不相信自己能搖中；最後突然在300多人都放棄的情況下，「撿」了一套「意中房」。

1.買房時，終於不用「高考複習」了！

這對小夫妻三年多的買房經歷，同樣也是樓市從最火爆到慢慢退潮的過程。據貝殼研究院測算，2021 年全國二手房成交面積為 2015 年以來最低值，新房銷售面積和銷售金額的按年增速也均為 2015 年以來最低增速。

小夫妻最後中籤的項目，被媒體說是「樓市遇冷」，但他們自己卻形容這是「高光時刻」。

最後這對小夫妻也得出一個結論：「網紅樓盤，從一房難求，慢慢進入全民營銷的階段。讓市場走得更遠的，是消費者的理性，而讓我堅持的，是對房子真正的需求。」

其實不僅是深圳，北京、上海等一線城市急着「上車」的人，都變理性了，再也沒有人像高考複習一樣去瘋狂「卷」，也幾乎沒有「日光盤」的出現了。

去年下半年，北京只出現了一個「日光盤」，位於海淀，區位優勢和稀缺性比較明顯。而2022年，一線城市的首個日光盤出現在上海，是位於上海楊浦的一個樓盤，叫做龍光·天境。

八妹細扒了一下，龍光天境本次推出了331套房源，但是認購人數高達931組，單價9萬9，認購率高達281%，是截至目前上海第六批新盤中認購數位於前列；甚至還觸發了積分制度，入圍分數線70.72分，分數對比其他樓盤平均60多分的入圍線，還真不低呢；尤其市場同期和它同場PK的一些其他房企的房子，並沒有觸發積分制。

在楊浦而非黃浦靜安、價格不低並沒有倒掛、需要搖號和分數排序，都還有這麼多人搶，有人分析龍光·天境的「日光」背後有兩個因素：

第一是開發商實力硬，剛需、剛改購房者覺得安全交房沒問題。

第二就是大家都關注的產品力，龍光初入上海灘，對項目的重視程度很高，這次他們在上海的項目開盤一次性全清，更有助於進一步鞏固長三角市場競爭力，加速銷售資金回籠，保障全年業績穩健增長。

2.「安全」是許多人心中的第一奧義

現在買房，大家都知道看看房企的流動性的風險，剛需購房者們上車不僅要看需求，更看重的是安全交樓的能力。

在之前房企遇冷，部分房企出現流動性危機不能交樓時，原因除了高槓杆外，其他很多都是受到多元化拖累。

所以這個時候仍然聚焦房企主業發展，沿着房地產開發產業鏈提升專業化服務水平的公司不僅值得消費者選擇，更值得資本市場關注。

例如前文提到的今年做出首個「日光盤」的龍光集團，它之前深耕大灣區，在大灣區品牌優勢比較明顯。自2018年開拓長三角市場以來，龍光做的也勤勤懇懇，日常就是考察買好地、造房子、做好物業，並沒有想做多元化的意思。

所以龍光的主要發展路徑頗為清晰，就是沿着自己擅長的房地產整條線來擴張，每個區域分別打好基礎，讓資金避免沉澱，自己也能實現投入產出最大化、股東利益最大化、市場信任最大化。

截至2021年6月30日，龍光淨負債率下降至60.8%，剔除預收款後的資產負債率下降至69%，現金短債比升至1.85倍，「全部保持綠檔。花旗、德銀、中信建投、交銀國際和建銀國際等多家國內外大型投行，預測龍光未來業績將持續穩定，財務維持「綠檔」，股息也將持續優厚，對投資者的長期判斷會形成正向影響。

近期，龍光也發行了6.65億元CMBS，獲AAAsf最高信用評級，發行期限12年，票面年利率5.2％，成為自監管部門支持優質民營房企發債政策出台以來國內第三家成功發債的民營房企。同時，龍光還有其他公司債券、資產支持類證券等連續獲批。

說明首先是監管部門和投資人都對它有充分的認可，所以購房者們才認為它很安全。

就在上周五（1月14日），龍光還以現金購買的方式，在公開市場購回年息7.50%的2022年未到期優先票據，總額為2000萬美元，此前龍光已經多次提前購回未到期票據。

克而瑞研究中心認為，積極實施債務管理的方式，顯示了房企充裕的資金流動性以及良好的信用記錄，有助於進一步減少未來財務開支，優化債務結構，鞏固企業競爭力。

有資深地產人士認為，經過這次流動性的洗禮，未來會出現「頭部房企變小，腰部房企受益」的格局，龍光的表現確實可圈可點。

2021年，龍光通過精製產品、精細管理， 銷售實現逆周期增長，全年權益合約銷售額為1402億元，按年增長16.2%，業績持續穩定，增速業內靠前。上周五，龍光還在香港交易所再次回購公司股份300萬股，總價值超1713萬港元。近三個月，龍光已經累計回購股份數達530萬股，顯示出公司堅定好看未來發展前景和投資價值。

龍光在上海的開門紅，正所謂房企手中有糧，購房者心中不慌；讓大家相信你的安全，就已經贏了一大半。

3.為什麼產品力，是未來的發展標準？

除了交房安全外，產品力也成為了剛需、剛改購房的關注的重點。

2021年樓市遇冷，但國家城鎮化進程是大勢、都市圈的打造也已經上馬，中信證券的研報分析，儘管房地產行業對國民經濟的作用隨時間而變化，但房地產行業的支柱產業地位，將不會在2022年發生改變。

每一輪房地產政策的表述雖有所區別，不過政策的主要意圖大體相似：追求房地產市場平穩健康發展，希望見到房價和地價穩定；希望見到大家買房子是為了居住。

所以在行業競爭和改革中，圍繞着國家佈局走好下一步、能提供優質的人居體驗的公司往往可以在逆境中獲得成長。

據克而瑞統計，截至2021年10月，已經有超過40家規模房企從集團層面調整產品發展戰略，推陳出新、精耕細作，從產品、社區、服務等方面進行迭代升級，在交付產品上，從户型、精裝、立面、社區、景觀、智能化等方面行了設計創新和品質提升。

而2022年首個「日光盤」龍光天境，就有着得房率較高、户型合理、層高舒適等特點，產品顯得十分出眾。

另外還有許多市場人士說，龍光天境從外立面都能看出品質升級，因為它結合了彩釉玻璃、香檳色鋁板、愛馬仕灰石材等材質，還真是呼應了市場上那句「外立面將影響長期價值」。

除了產品品質外，龍光的土儲情況也很讓人安心，基本都聚焦在深耕粵港澳大灣區、長三角兩大核心都市圈，據了解其2022年上半年將在上海、深圳、香港等一線城市推出多個標杆項目。

例如在上海，龍光令人期待的還有位於臨港自貿區核心位置的項目龍光•天曜，據說目前的認購也很熱，而且臨港還將配建龍光高端商業品牌「藍鯨世界」，有望將龍光的TOD產品能力複製並擴大。

目前，龍光土儲資源充裕優質，截至2021年6月底，總土儲面積8,556萬平方米，足夠保障三年開發所需。且其在售主力項目有150餘個，產品涵蓋剛需、改善型等細分需求；還為三胎時代和養老時代做出了不少前瞻性的規劃。

平安證券測算，2021年至2030年中國住宅新增存量及更新需求為116.7億平方米，年均需求為11.7億平米。需求不滅，非頭部的房企們依然有機會通過產品力贏得客户的認可，並且依靠優質產品拉開跟同行的身位，形成自己獨特的優勢。

在市場洗牌中，那些一直專注初心、建好房、造好社區和商圈的房企，往往都是房企裏的「清醒主義」。用一磚一瓦、一砂一礫凝結技術與堅持，使美好人居的願景，實現於方寸天地間。