REITs｜9隻REITs公眾認購超340億，難度堪比新股？獲配比例創新低

個人投資者對於首批公募REITs的認購異常踴躍！

5月31日，券商中國記者從9家機構處瞭解到，僅半天時間9隻REITs針對公眾額度均已售罄，公眾配售比例有望創出基金髮行史上新低，多家機構已發佈產品結募公告。

當日晚間，富國基金、博時基金、浙商資管、中金基金、華安基金等多家公司發佈公告稱，募集期內公眾投資者認購總量已超公眾發售總量，決定將公眾基金份額認購及繳款截止日提前至2021年5月31日，6月1日起不再接受公眾投資者認購申請。

券商中國記者從多位渠道人士處獲悉，5月31日當天，富國首創水務REIT網上認購約為60億元，而該基金公眾投資者初始發售份額上限僅為0.89億元，公眾配售比或低至1.5%；博時招商蛇口產業園REIT公眾投資者共認購超90億，而公眾投資者初始發售上限僅為2億元，即獲公眾超40倍認購，公眾獲配率或在2.28%；東吳蘇園REIT公眾認購超60億；浙商滬杭甬募集上限1.68億，超募30倍，以此估算公眾認購約為50億。平安廣州交投廣河高速公路REIT網上認購部分募集上限為4.56億元，公眾獲配比例低於10%，公眾認購超45億；華安張江光大園REIT公眾認購配售比低於5%，根據募集上限2億推算，網上認購超40億。根據各渠道處信息粗略彙總，9隻REITs單日獲公眾認購金額已超340億。以此來看，「中獎」難度僅次於新股申購。

不過，相關數據未經機構官方確認，實際金額以各家機構後續公告為準。值得注意的是，9隻產品公眾份額提前結募，但戰略投資者和網下投資者還可繼續認購。

多家機構發佈REITs公眾份額結募公告

5月31日晚間，富國基金髮布公告，富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱「富國首創水務REIT」，場內簡稱「首創水務」，基金代碼「508006」） 由於公眾投資者認購踴躍，截至2021年5月31日，基金募集期內公眾投資者認購總量已超過公眾發售總量。富國基金決定將該基金公眾基金份額認購及繳款截止日提前至 2021年5月31日，自2021年6月1日起不再接受公眾投資者認購申請。基金管理人將按照本基金招募説明書和基金份額髮售公告中的相關約定對2021年5月31日的公眾投資者認購進行比例配售。該基金原定公眾基金份額認購及繳款截止日為2021年 6 月2日。

浙江浙商證券資產管理有限公司於5月31日晚間發佈公告，浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱「滬杭甬杭徽 REIT」，場內簡稱「浙江杭徽」，基金代碼「508001」），由於公眾投資者認購踴躍，截至2021年5月31日，基金募集期內公眾投資者認購總量已超過公眾發售總量。管理人決定將該基金公眾基金份額認購及繳款截止日提前至2021年5月31日，自2021年6月1日起不再接受公眾投資者認購申請。

博時基金、平安基金、華安基金、中金基金也於5月31日晚間發佈了相關公告。

「這類產品更偏機構類產品，其實對我們公司而言沒有特別大的宣傳需求，但這類產品是自上而下都很重視，5月中旬獲批，今天發售，而且會趕在7月1日前上市，因為是重大資產類別的創新，發改委、證監會、交易所都非常重視。」相關基金公司人士午間時分透露，「交易所也希望基金公司大力宣傳，中午打聽到我們家的認購超40億，這還只是針對公眾募集的部分。」

首批獲得證監會准許註冊的公募REITs共計9單，其中博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱「蛇口產園」）、紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱「鹽港REIT」）、華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱「張江REIT」）、東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱「東吳蘇園」）和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱「普洛斯」）5單項目底層資產屬於產業園區、倉儲物流的產權類項目，其餘4單為經營權類項目。這批發售的公募REITs產品認購價格在2.3元每份至13.38元每份之間， 9隻REITs預計的分紅收益率在4%至12%左右不等。

券商中國記者瞭解到，REITs公眾發售情況也超出大多數基金公司的預期。「其實一開始公司上下不算特別有信心，因為覺得這類是創新產品，市場接受需要時間，而且偏機構類，但是根據我們瞭解到的實時數據，上午10點，在場內渠道針對公眾就賣到了2億份，我們場內公眾部分限售3500萬份，所以配售比例會很低。」一家公司相關人士告訴券商中國記者。

多家公司成立REITs工作組

基金公司為本次REITs的發售做了充分準備。券商中國記者瞭解到，富國基金聯合富國資產已組織了專門團隊，開啓了公募REITs業務展開的準備活動。由具有基礎設施不動產投資經驗的項目經理牽頭，從各部門抽調具備不同專業背景的人員組成公募REITs工作組，重點研究相關法規政策，組織專項課題討論，並進行國內外案例分析。通過內外部引入優秀人才，定期開展相關活動，培養了一支對公募REITs有深入研究和理解的專業團隊。

普洛斯高級副總裁楊敏表示，REITs自路演以來，投資者展現出了巨大的熱情和很強的認購意願。此次合計發售15億份基金份額，基於眾多優質機構投資人的踴躍參與，產品份額中72%由戰略配售投資人完成了認購。戰略配售方面，確定了6家第三方的戰略投資者，包含知名保險機構、產業投資人、信託資管等多種類型，其中有泰康人壽、大家投控、首源投資、中保投資等。

「對廣大投資人來説，REITs是進行資產配置的重要資產品類之一，投資基礎設施REITs，一方面可以獲得穩定的分紅，這些分紅主要來自於底層基礎設施資產穩定的現金流收入。另一方面，投資人還可以獲得資產增值及二級市場價格增值等潛在收益。」楊敏指出。

REITs有何優勢？

博時招商蛇口產業園REIT擬任基金經理胡海濱表示，國內基礎設施REITs有如下幾個特點：

第一大特點是基礎資產特徵突出，總結來説就是三聚焦：

聚焦重點區域、聚焦基礎設施行業、聚焦優質項目。聚焦重點區域，是指優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，同時支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區發行公募REITs。

聚焦基礎設施行業，是指優先支持基礎設施補短板的行業。包括交通設施類的倉儲物流、公路機場港口碼頭項目；市政工類的水電氣熱收費權項目；污染治理類的液體垃圾處理、固廢處理項目等等。此外也鼓勵新型基礎設施如數據中心、5G基站信號塔和產業園類項目如高科技產業園、特色工業園等等。

聚焦優質項目，是指項目必須權屬清晰，也就是原始權益人享有完全所有權或特許經營權，無經濟法律糾紛；項目必須現金流穩定，必須已經經營3年以上，現金流持續穩定，且現金流由市場化產生，不依賴於政府補貼；此外項目還必須運營穩健，原始權益人及基礎設施運營企業必須信用穩健、內控健全，最近3年無重大違法行為。基礎設施運營企業還應當具有豐富的運營管理能力。

國內基礎設施REITs的第二大特點是它既不同於股票與債券，也不同於傳統的公募基金，有自己獨特的風險收益特徵和產品特性。首先，公募REITs作為一種封閉式基金，投資的資產既不是股票也不是債券，而是一個穩定現金流的基礎設施項目，通過長期持有並提高基礎設施項目的運營管理水平創造更高的現金流回報收益為主要目的。另一方面REITs持有的是基礎設施的權益，因此當基礎設施估值上升時投資者往往能獲得資產升值的回報，這點又有點像股票，綜合來看REITs是介於股票與債券之間的一種絕對收益產品。