大灣區西部，為什麼建議投資珠海，而不是中山？

覆盤一下大灣區這輪行情，珠江口城市廣深莞佛珠，都漲了一圈。

原本，大家以為行情要輪動到中山了，竟然戛然而止。

珠海和中山，都是灣區西岸城市，珠海現在還迎着熱錢，吸引投資客蜂擁買入。

而中山卻不見起色，有點幹不動的樣子，這不禁讓人發問：為什麼？

其實，中山也沒少為自己造勢

最近，中山將小欖與東昇合併、民眾及南朗改街道辦。

作為全國僅有的幾個鎮域經濟城市，中山此舉，就是為了擴大主城區面積，增加主城區人口規模，早日達成城區300萬人口建地鐵的目標。

6月23日，中山馬鞍島更是拍出了一塊總價地王。

81.91億！

萬科幹掉保利，摘得馬鞍島約1003畝綜合體地塊，建面150萬㎡，建設280米「未來之門」，配建一個五星級酒店、會展中心和聯檢大樓。

中山多數銀行還停貸了二手房，個別銀行放款時間拉長到半年，給新房導流客户。

行政區劃更改、地王、支持新房房貸……造勢都造成這樣了，中山市場還是涼颼颼。

今天我們就來聊聊，同樣是灣區西部，為什麼我建議你投資珠海，而不是中山？

我們從兩方面來分析原因。

中山的熱點概念和城市動能，不夠強

中山市場的炒作風氣有多兇？我覺得最近中山樓市發生的一件事，最能體現這一點。

火炬開發區一樓盤，是經爛尾樓盤活再包裝上市的，三次改名，臻華花園——錢隆華府——深中壹城。

這次改的案名，顯然是想蹭「深圳」和寶中名盤「壹方城」的名氣。

看來「深中通道」的概念，已經不足以滿足中山開發商的胃口了。

必須要對標有10倍價差之大的深圳豪宅，才能彰顯中山的窪地效應。

深中通道、馬鞍島收割一波之後，現在面臨着熱點匱乏，炒不動了。

房地產就是炒作各種概念鑽空子，吸引來一幫跟風投機的牆頭草。

所以，中山市場，流通着非常多毛坯交付即出售的房源。

因為中山的投資門檻低，限購底線低，所以各個投資客，都可以來染指一番。

為什麼說中山的城市動能不夠強呢？

中山本身分散的鎮域經濟，導致產業升級困難，政府能控盤僅是主城區、火炬開發區和馬鞍島。

中山的城市建設，還有跳躍性。

中山的很多地塊，之前都被本地的開發商拿下了，然後捂地不開發，所以導致高鐵中山站附近，現在仍然是一片香蕉林。

中山的城市規劃是失敗的，後知後覺地做新中心馬鞍島。

同階段，珠海早早就做了東城西移的準備，規劃了橫琴、十字門、唐家灣、金灣航空城多個新城區。

珠海走的是高端商務的路線。

橫琴金融島的高端金融、唐家灣的高新、金灣航空城的商務研發，讓珠海實現從「小而美」向「大而強」「大而優」轉型跨越，始終保持創新實踐與改革突破。

而中山的城市建設明顯跟不上珠海。

現在，中山的經濟，真是到了深水區，但中山缺乏趟着石頭過河的決心。

一下子搞火炬開發區，一下子搞岐江總部基地，一下子又搞馬鞍島。

每個都把攤子支起來，又沒有深耕運營，導致各大新城都非常尷尬。

大灣區房價體系的邏輯和玩法，都發生了很大改變。

市場環境變了，玩法也要改變，但現在的中山，有點吃老本的樣子，暮氣已現。

別的城市都衝鋒了，中山還在慢悠悠地走着，不知道到何時，才能奮起直追。

只有城市自身有良好的發展動能，才能帶得動，需要自身有清晰的發展思路和房地產運作邏輯。

規則變了，大灣區的玩法也變了

廣深莞佛珠漲過之後，政策打壓越來越嚴重，所以也面臨熱錢和預期不足的問題。

在以往的規則中，大家都是盲目選籌。

只要蹭上大灣區的概念，房貸審核寬鬆，隨意加槓桿可買，蟄伏靜待規劃兑現、配套升級，遇到行情輪動，就能獲利套現。

在這樣的規則中，賭的就是大勢。是土地財政之下，高地價導致高房價的看漲預期。

賭的是「嚴久必松、松久必嚴」的三年一周期，買入-持有-套現。

這種玩法，在2015至今，在大灣區各城市，屢試不爽。

然後現在的市場環境，完全變了。

嚴查首期和流水、二手延遲放貸，甚至停貸、二手房指導價和新房限價……

通過政策端和金融端的雙重收緊，控制槓桿，控制行情。

在新規則下，就要有新的玩法。

房票、貸票，變得更加珍貴。最關鍵的一點，就是要選擇更好的城市，擁有更強確定性的地方。

我們理性看待珠江西岸城市的發展差距，理性地選擇城市、板塊更有確定性的房產。

珠海本身城市不錯，城市向上的勢能+清晰的城市發展思路+高端的產業規劃，底盤足夠穩。

珠海還有大灣區城市群協作的助力，向東——深珠通道連接深圳，向北——18號線連接廣州中山，交通上的改善，給了珠海相當大的動力加持。

今年珠海，全國人均GDP14.27萬元，排名第10，廣東省排名第二，近次於深圳15.76萬元。

珠海的活力經濟競爭力，在不斷增強。珠海已經開始形成自發吸引人才的氛圍。

《廣東省第七次全國人口普查公報》發布：珠海常住人口為243.9585萬人，十年增長率為56.36%，居全省第二，僅次於深圳，而最近三年，則人口增幅全國第一。

除了高購買力和人口吸引強，珠海的基建也在完善。

隨着洪鶴大橋、金琴快線的相繼通車，城市功能正在被盤活。

最近一直在吹風橫琴將有大動作，如果真能落地，那將是整個珠海的大禮包，珠海這個城市會站上更高的佔位，未來可期。

結語

這一刻，還是珠海入手的窗口期，一旦官方收緊限購限貸，想買都買不了。

灣區西岸兼具宜居、門檻低和看漲預期的，就是珠海。

從長遠看，珠海的核心區，子彈還可以再飛一會。

記住，長持，時間會熨平一切。

大灣區的規則變了，玩法也要變了。