房企爆雷、限跌令頻出，內地樓市即將進入冰凍期？

這兩天，某房企又出了大新聞。

01

先是99%員工買了的財富產品,到期款項沒有按時兑付,疑似爆雷；

再是傳出因為資金緊張，無力承擔足球俱樂部工作，已經向相關部門提出了託管旗下廣州市足球俱樂部的申請。

山雨欲來風滿樓。

河南某頭部房企前段時間也向政府求救，自稱出現重大風險，如爆雷將引發大批人員失業等嚴重後果，請求協調歸還政府欠款、減稅，或延期工程交付和土地款支付等。

隨之而來的是一大波房企裁員潮，這家裁50%，那家40%，還有裁30%、20%，比例不一。

這背後，是中國房地產行業的一場大變局。

三道紅線強制讓房企結束資本無序擴張，集中拍地又要求房企理性拿地，開發商盲目的規模擴張之路暫時終結。

不斷加碼的調控，不僅增加了買賣雙方的交易成本，更重要的是改變了房價預期，多地樓市成交量萎縮，樓市降温。

這不僅是近一年的情況，而是近些年的常態。億翰智庫的數據，2013年至今，頭部房企淨利率潤和毛利潤率雙雙下滑。甚至在2016年和今年初，淨利潤降到10%左右。

難怪杭州知名開發商濱江，此前自曝杭州項目款淨利潤僅1%-2%，希望未來總體淨利潤率維持在10%以上。

看來，這不是在賣慘炒作，人家說的可是實話啊！

02

房企之外，土地市場的熱度也被摁住了。

第一次土拍，房企擔心第一次不拼盡全力搶地，以後可能沒飯吃。加上不少地方沒有設置最高溢價率，地王頻出。

問題是，雖然有些城市沒有限地價，但限房價。拍得地王的結果可能不是猛撈一筆，而是虧本出貨。

等到第二次土拍，不少地方爆冷，房企不敢輕易報名。加上一些地方開始打補丁，設定最高溢價率，實行房地聯動，實行集中供地的城市，二次土拍都推遲了。

有了第一次土拍的經驗，第二次土拍的熱度肯定會有所下降，進而地價、房價也會更加穩定。

03

市場端，四個一線城市、部分熱點二線城市被摁住，一些三四線城市，卻因為房價下跌出台了「限跌令」。

深圳在去年715調控後樓市仍然非常火熱，結果1年之後完全歇菜。二手房指導價、調查深房理等大動作之後，深圳樓市熱度驟降，二手房成交量已經連續多個月跌破5000套榮枯線，並掀起一次次中介關門潮。

第二次土拍，深圳還強化了「房地聯動」，進一步下調新房價格。比如某地塊現有樓盤均價5萬一平，未來價格就要在5萬一平的基礎上下調3%到9.2%。也就是說，未來4萬5左右就可以買這個地塊上的房子。

都說房產是跑贏通脹的，尤其在深圳。但未來的新房比現在的還便宜，還讓人怎麼投資？

深圳一整套動作下來，實現了房價的剛性下降。

隔壁另一個一線城市廣州，信貸收緊，樓市降温，加上前幾天出台的二手房指導價，一些樓盤直接打6折，比深圳還狠，現在買家進入觀望期。

北京、上海，調控一直比較嚴，偶爾有部分地區房價上漲，很快又被按下去。

04

除了深圳和廣州兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個熱點二線城市也出台了二手房指導價，樓市開始降温。

二線城市樓市風向標杭州，深圳熄火之後新盤搖號依然熱火朝天，直到8月份出台樓市新政，原本一落户就有房票，現在要滿起碼2年社保。根據錢江晚報的統計，這一新政導致約30%的人失去購房資格。

再加上首套房利率已經高達6%以上，學區房政策下了狠手，杭州樓市迎來利空。二手房指導價，大概率也會馬上來。

風向標杭州調控收緊，多數二線城市都會跟進。

05

當然，二手房指導價並非是熱點城市的專利。目前，已經有三亞，以及浙江的紹興、衢州、金華等三四線城市出台了指導價，意在進一步穩定房價。

這麼一算，浙江已經有4個城市出台了二手房指導價，佔了全省的1/3以上，全國最多。其次是廣東，有廣深莞3個城市。

一些三四線城市忙着樓市降温，另一些城市卻在要求房企不降價，例如昆明、岳陽、惠州、唐山、江陰，已經出台了所謂「限跌令」，限制房價跌幅。

還有一些城市，雖然沒出限跌令，但也約談了房企。近期，湖南株洲，一些房企降價銷售，株洲住建局就對這些企業項目負責人進行約談。重點是，還計入了企業信用不良記錄。

我看了一下，湖南13個地級市，1個自治州，一共9個城市8月二手房均價低於去年同期水平，佔比6成以上。即使是省會長沙，房價按年漲幅也只有3%左右。

從一線城市一直到三四線城市，樓市已經明顯降温。

06

歸根結底，樓市是要看周期的。

儘管2020年開始的這波上漲與2016年有所不同，例如2016年是全國普漲，去年是核心城市輪動上漲，三部分三四線城市與漲價漸行漸遠。但是，2016年和2020年開始，是一輪上漲周期。

隨後的2017年和今年，調控收緊，樓市降温。歷史總是驚人地相似。只不過，這輪周期上漲時間短，部分城市剛漲一段時間就被調控強力摁住。

接下來，便是幾年的冷靜期。周其不可違。

當然，這並不意味着你可以不關注樓市。提前落户、攢社保，以便獲得熱點一二線城市的房票，並時不時看看有沒有筍盤可以撿。

沒撿筍也不打緊，提前佈局，等到下一個上漲周期到來。

要知道，時間就是一切。樓市佈局，沒有幾個月甚至一年半載是做不成的。

另外，這一階段並不代表樓市沒有適合的投資標的。不要傻傻地把錢全扔進股市，樓市還有機會！

大灣區、環京還有為數不多的投資標的值得買入。

但窗口期不長，隨時可能關閉！

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