多地房價「限跌令」重出江湖　「穩」字成為當前樓市主基調

每次房地產市場回調，都會出現開發商的「降價潮」，許多地方政府也為此祭出「限跌令」。

9月9日，據株洲日報報道，近期株洲多家企業採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，市住建局隨後對上述企業項目負責人進行了約談，並計入企業信用不良記錄。

除株洲外，據記者不完全統計，近日，包括江蘇江陰、湖南嶽陽等三四線城市，針對開發商降價等問題出台政策或者約談了相關企業。2019年，安徽馬鞍山也曾出台過相應政策，對房價下跌幅度進行限制。

對於「限跌令」多出現在三四線城市的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產對三四線城市經濟增長，投資和消費帶動性更強，對房地產下滑的容忍度比較低。相比一二線重點城市，三四線城市產業結構不僅單一，而且比較傳統、升級很慢，地產繁榮並依靠這個行業強大的產業關聯性，帶動了上下游投資和消費、就業增長，對這些城市非常重要。

「限跌」集中在三四線城市

據株洲日報報道，近日，有市民、網民反映金碧置業、融盛地產、博瑞地產、欣盛萬博、貝殼經紀等企業採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴重擾亂房地產市場秩序。株洲市住建局隨後對上述企業項目負責人進行了約談，並計入企業信用不良記錄。

對此，株洲市住建局要求上述企業全面整改，內容包括，立即停止違規銷售行為，強化建築施工質量，確保樓盤品質；下架所有涉嫌低價銷售的房源訊息；加強內部管理，對所有房源進行清理，依法依規發布房源訊息；加強門店和從業人員管理，規範銷售服務行為，不得誘導消費者購買不符合交易條件的房屋；強調作為房地產行業從業主體，應嚴格遵守相關法律法規，自覺維護購房者權益。

此前，還有江陰、岳陽、惠州、唐山等城市先後出台「限跌令」，以保障市場平穩運行。將時間再往前推，2019年，安徽馬鞍山等城市也出台過相應政策，對房價下跌幅度進行限制。

「限跌令」並非普遍現象，一般情況下，它只發生在庫存較高、去化較難的城市。

以江陰為例，據江陰510房產網發布的數據，2021年8月份，江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，按月下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在28個月左右。

李宇嘉認為，三四線城市地產繁榮的帶動效應更明顯，居民家庭消費很大程度上是購房和裝修帶來的消費。這時候地產下行，以往常更接受不了。而且，房地產回升會帶動建材、裝修、傢俱、家電等行業的回升，也會推動消費增長，相比一二線重點城市，三四線城市在這個方面表現得更為突出。

他表示，這幾年房地產市場不錯，除了剛需和換房需求外，很大程度上靠漲價預期。因為各個城市的房子建了很多。如果房價出現下跌，土地再想賣個好價錢，維持土地市場的穩定，就很難。當下開發商資金史無前例的緊張，如果未來預期不好，更不會拿地了。

另外，當前各城市的就改趨勢也是促成上述現象的原因之一。目前，各地史無前例地推進大規模舊改，所有的舊改成本，多數是靠未來的商品房來買單。如果房價下跌，未來推出的商品房可能不會好賣，企業參與舊改的積極性就會降低。

「三穩」是樓市調控目標

中指院發布的數據顯示，2021年8月，全國100個城市新建住宅平均價格為16152元/平方米，按月上漲0.20%。二手住宅平均價格為16011元/平方米，按月上漲0.34%。儘管受到調控影響，新建住宅和二手住宅的漲幅相比此前有所收窄，但全國平均房價總體仍處在上升通道中。

與全國平均水平相異的是，8月11日，岳陽市針對該市房地產市場，推出限制價格下跌的政策。具體為，新建商品住房銷售價格備案後，商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%，否則商品房網上籤約備案系統提示無法簽訂商品房網上籤約買賣合同。

這背後顯然是岳陽樓市去化的低迷。房天下數據顯示，整個8月份，岳陽市新房共成交1176套，按月下降35.88%，按年去年8月，下降36.09%；成交面積13.7萬平方米，按月下降34.85%，按年去年8月，下降35.16%。8月，岳陽樓市共有6盤入市，截至9月6日，庫存量達到18671套，處在高位。

當前，並不是所有城市房價都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力。岳陽的房地產市場去庫存壓力大，結果導致房企營銷出現亂象，紛紛打價格戰，結果導致了各類交易秩序的混亂。理性看待 「限跌令」，對於我們更全面看待當前房地產市場是有積極作用的，即房價大漲大跌都要面臨管控，以促進房地產市場的平穩健康發展，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

住房和城鄉建設部副部長倪虹在今年三月份指出，要堅持問題導向，加強市場監測分析，及時發現問題，及時採取針對性措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房。要完善調控機制，加強住房和人口、土地、金融政策協同，形成政策合力。要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，增強工作積極性、主動性、創造性，確保房地產市場平穩運行。

李宇嘉認為，不管對中央來說，還是對地方來說，「三穩」都是樓市調控的目標。大漲大跌都是不可取的，都可能會引發市場預期波動，並將這種漲跌進一步強化。也就是說，如果出現明顯下跌，可能會因為市場的預期，導致進一步下跌，形成下跌的循環。必須要通過政府的干預，阻止這種預期的形成和循環。

樓市在歷史最高位運行，各方對穩定的訴求很高。其公共屬性、外部性開始顯現，政策調控的頻率越來越高，力度越來越大了。李宇嘉表示，不管是對於快速上漲，還是快速下跌，不管是對全市區域，還是部分區域，都得進行適當的干預，包括不允許大幅度的降價營銷，這也不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯。這種干預一定是有效的。