從樓市過熱，到出台限跌令，大起大落是它逃不過的宿命

中國樓市兩極分化的結果，就是一線城市忙着滅火、熄火，三四線城市忙着託底、救市。今年以來，限跌令屢屢出山。

江陰、唐山、昆明等地，都出台政策，要求開發商控制降價幅度。

其中，唐山最為引人注目。就在去年，唐山樓市還是一片火熱，甚至被住建部約談。結果不到1年，冰火兩重天。

這座河北GDP第一大城，何以大起大落？

其實一點不奇怪，去年有粉絲諮詢，我們就明確判斷，唐山經濟結構比較單一，缺乏城市群依託，樓市也容易出問題。

覆盤一下，唐山到底怎麼回事？

01

冰凍三尺，非一日之寒。唐山，樓市庫存早已堆積如山。

世聯行6月份數據顯示，當月唐山主城區新建商品房庫存586.36萬平方米，去化周期高達40多個月，也就是快4年。

超過10個月就是警戒線了，更別說近4年。人們不禁要問：唐山的新房，究竟什麼時候才能賣完？

從去年6月至今這1年，唐山主城區新房基本是供大於求，價格也有一定回落。

國家統計局數據，今年7月唐山新房價格按年上漲3.1%，是自2016年11月以來的最低增幅。

二手房方面，中國房價行情網數據，8月唐山二手房均價1.21萬元/㎡，按年、按月均有所下降，跌幅分別為-3.45%、-5.95%。按年增幅在300多個城市裏排在倒數前30。

再來看非常保守的國家統計局數據。今年前7個月，唐山二手房價格按月在4月之後基本為負，按年增幅也從最高的近8%跌倒2.2%，房價即將跌回一年前。

照這麼看，唐山二手房市場實際情況應該糟很多。

但在一年前，唐山二手房價格按年增幅，恰好能排進全國前30。

去年，我在文章《一個「特立獨行」的城市：在跌跌不休的北方樓市，它是最後的火種？》裏寫過：

從2019年11月到2020年9月，唐山二手房均價按年漲幅連續11個月超過15%，在全國都是神一般的存在。

去年1月受疫情影響，多數城市開始偷偷摸摸給樓市鬆綁，結果唐山反其道而行，宣佈限售，打響去年全國樓市限售第一槍，也是繼2017年以來當地最嚴的一次調控。

結果當然是——沒什麼用。唐山樓市的火熱，仍然維持了數月之久。

去年8月，唐山還因為樓市過熱被住建部叫去喝茶。和唐山一道的，還有銀川、常州等樓市火熱的二三線城市。

02

去年唐山樓市火熱，無外乎以下幾個原因：

1.經濟基本面佳。

河北經濟帶頭大哥不是石家莊，而是唐山。去年，唐山GDP就幹到7200多億元，石家莊還不到6000億元。

況且，唐山的鋼鐵產量是舉世矚目的。知乎有個段子，說全世界鋼產量排名，第一是中國（不包括河北），第二名是河北（不包括唐山），第三名是唐山（不包括瞞報產量），之後才是日本、美國、印度。

遍佈的鋼鐵企業，造就了一大批富翁，也撐起了產業工人的腰包，相對應的樓市購買力非常強。

克而瑞的數據，唐山樓市本地客群佔比80%以上。因此，唐山的樓市熱度難以下降。

2.供需失衡。

前幾年，唐山的土地供應相當不足。2014年到2017年中心區供地不足百頃，2018年上半年甚至無地可供。

這導致新房供應相當短缺。上文提到的世聯行數據，2019年到去年6月，唐山中心區新房市場一直是供應跟不上需求，直到去年下半年才有所扭轉。差距最大的去年5月，中心區新房供應比需求少了約8萬平方米，相當於還要再增加一半供應。

此外，2019年唐山暗暗解除本地人限購，剛需和改善需求得到進一步釋放，市場也跟着升温。

03

不過，政策的大棒沒有放過唐山。

2019年放鬆的限購，又在去年收緊了。去年9月，唐山規定：

本市户籍已有一套房，二套商貸首期5成；三套及以上暫停商貸。

實施「限房價、競地價」的土地出讓模式，同時會擴大土地供應。

貸款政策對房產交易的影響立竿見影。

根據唐山當地中介誠拓地產蒐集的數據。9月，唐山二手房成交量只有268套，比最高點的6月少了近200套，且9月到11月都是持續下跌。

去年9月的調控主要瞄準改善群體，即提高二套房首期門檻。這反映在各面積段二手房的價格漲幅上。

根據國家統計局的數據，去年八月調控新政出台前，唐山90平以上的住宅房價按年漲幅高於90平以下的剛需房。

但新政一出，改善型的大面積房價上漲乏力。近1年來，90平以上住宅按年漲幅從最初的16%以上，跌到今年7月的1%左右，又將跌回1年前。

剛需房也好不到哪裏去，從最初的近13%的漲幅跌到如今的3%。別說跑贏通脹了，扣除雜七雜八的稅費，賣出去血虧。

按照中房報的說法，唐山房價下跌，除了調控發力，更根本的原因是供需失衡，供大於求：

房客比出現歷史低值2:1至3:1。買家有更多選擇，傾向於撿漏，這樣會把筍盤搶完。這波搶購在去年年初的疫情時候最盛。慢慢地，筍盤出清，只留下高價盤。

看到房價蹭蹭蹭往上竄的業主，哪能心甘情願降房價？根據統計，當地房主降價率從去年三四月份的7%-8%降到去年年底的3%。

加上調控橫插一刀，唐山的樓市就此降温。等僵持一段時間，新房、二手房就試探性地降價，企圖以價換量，價格戰就此打響。

這時當地政府拿着喇叭大喊：

別！再！降！價！了！

04

唐山樓市本地客群佔比80%以上，是個內生市場。這樣的市場註定是脆弱的，任何一項政策或者供需發生輕微的變化，就能掀起一場波瀾。

七普數據顯示，唐山去年常住人口771.8萬人，10年僅增長14.1萬人，增長率1.86%。也就是說，近十年唐山人口幾乎沒有淨增長。

這樣的市場不像深圳，有源源不斷的流入人口和人民幣託底，即使二手房指導價發威，因為來了就要買房，需求相當旺盛，緊俏板塊的房子也不會狂降價甩賣。

唐山不一樣，需求量幾乎是穩定的，添置或者置換得差不多了，需求和熱度就隨之下降，房價也就撐不起來。

而且我看網上帖子，不少唐山年輕人，並不想待在老家工作，這就讓當地樓市失去一大波購買力。

一方面，唐山鋼鐵產業一家獨大，提供的就業選擇並不多。其次，這幾年抓環保、去產能、供給側改革等等，唐山鋼鐵產業影響非常大，開始變得不景氣。但一座依賴鋼鐵的城市，想轉型並不容易。

因此當地的年輕人，更願意去周邊的北京、天津等地工作，那裏有大把的就業機會。

有個知乎網友甚至說，他發現北京發唐山的大巴間隔時間居然只有5分鐘，比北京一些公交車甚至地鐵還短，車上也都是唐山人。他問了問，大部分在北京上學、工作，部分已經定居北京，節假日才回老家看看。

所以，正如我在之前的文章《鐵總下了「死命令」：你定要逃離衰敗的小城》說的，對於衰落的城市，高鐵、城際的開通，非但不會吸引人來，反而會把人吸引到大城市。

唐山雖然貴為河北GDP第一城，算不上小城，但畢竟身居京津兩大城市周邊，差距擺在那兒，頂不住啊！

05

照這麼看，唐山的樓市還有未來嗎？

壓在唐山上面的一座大山，就是40多個月的去化周期。這一點並不容易解決。

其實，唐山新房市場自去年6月開始供需發生變化，開始供大於求。為什麼是這個時間點 ？

大家看下面這張圖：2015年和2016年，唐山土地市場總成交面積都非常少，供應少，地價漲，也吸引很多大開發商進入，土拍市場火熱，地王頻出。

2017年，特別是2018年開始，唐山土地成交量大幅增加。那幾年拍得的地，也基本在去年入市了。這也導致去年下半年開始新房供應量的上升。

加上這些年唐山土地供應量居高不下，新房庫存消化，還需要漫長的時間。

去年9月，唐山還在調控時表態，要增加土地供應。這其實在給巨大的庫存雪上加霜。

不過，說是這麼說，實際上，唐山土地供應在減少。按照唐山市自然資源和規劃局的文件，2019年至今，唐山住宅用地供應分別為3402畝、2358.3畝、1813.3畝，供地面積逐漸減少，如果加上一定促銷，確實可以加速去庫存。

最近一段時間，不只是唐山，江陰、昆明、岳陽等地都出台了類似政策，跟去年疫情開始時幾乎如出一轍。

房子難賣，開發商不得不降價促銷。唯一不同的是，現在還疊加國家對房企的調控，三道紅線、集中供地執行力度大，對部分房企來說雪上加霜。

而這些出台限跌令的城市，基本上人口流入一般，樓市非常脆弱，經不起調控或者供需失衡的影響。

這樣的城市，我的意見很明確，不建議大家投資。

再說一次：

買房投資，一定要選擇跟着年輕人買。年輕人、高學歷人才湧入多的城市，樓市才有未來。相反的地方，買房自住可以，投資儘量繞道。

譬如燕郊，2015年的時候，就有40萬年輕人往返於北京和燕郊上下班，快趕上半個地級市人口量（鶴崗去年人口總量89萬人）。

買房投資，就要買年輕人扎堆的地方！

加上燕郊現在房價已經築底，限購有所放鬆，正是入手好時機！

當然，燕郊並非遍地黃金。掃碼添加我的小夥伴微信，避免入坑，併為你挑選地段、配套最好的房子。