地產股「至暗時刻」三季度超8成房企市值下跌

10月8日，國慶假期後首個開盤日，A股迎來上漲，截至午間收盤，上證指數上漲0.33%。在大盤的影響下，地產股也隨之上漲，A股地產板塊開盤即漲，截至午時，同花順房地產板塊漲幅為0.99%。

然而，短暫的補漲並不能掃掉過去一個季度地產股下跌的頹勢。

根據中國房地產報記者統計，2021年三季度，地產股整體繼續保持下跌態勢，在繼二季度縮水超3000億元之後，三季度百強市值房企的市值總和繼續縮水10983億元。一百個上市樣本房企中，有84家房企市值下跌，佔比超8成，僅有16家房企市值上漲。

一位上市房企首席財務官表示，銷售下滑、融資收緊、個別房企的風險事件，這些因素疊加導致投資者對地產的悲觀情緒加重，地產股票下跌也在情理之中。

政策推波助瀾　地產股應聲下跌

過去，在房企發布半年度業績之後，由於業績高漲會助推一波房企市值上漲，但今年的整體環境對地產股不太友好，在政策持續高壓下，房企最後一道關卡——銷售額也開始出現下滑。

「去年和今年上半年市場還是走高的，疫情後市場回彈很厲害。」一位TOP20房企上海區域營銷負責人表示，但是現在政策面收緊，尤其是貸款審批不下來的情況下，市場受影響很大，下半年整體房地產銷售都不太樂觀。

根據機構發布的最新銷售數據顯示，下半年百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期，7月至9月房企單月業績連續三個月按年下跌，且跌幅明顯擴大。

銷售端下滑給本來已經資金緊張的房企又蒙上一層陰影，但導致投資者對地產股望而止步的決定性因素還是在於政策層面。

9月以來，地產股更是表現慘烈。在政策不放鬆的背景下，不少地產標杆企業出現債務違約事件，在這種不確定性之下，地產股跌勢洶洶。

9月20日，恒生指數收跌3.3%，盤面上各行業板塊幾乎全軍覆沒，地產、保險、金融板塊跌幅最大。其中，香港內房股集體大跌，中國恒大、中國奧園跌超12%，融創中國等房企跌超10%。在一片跌勢中，新力控股集團創造當日內房股最大跌幅，盤中跌超90%。

9月27日，央行發布了「貨幣政策委員會 2021 年第三季度例會」的新聞通稿，罕見提及房地產，並對貨幣政策作出最新表述，提出「兩個維護」，即維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。相比過去打壓性的表述，此次「兩維護」提法釋放一定的寬鬆導向。

受此影響，次日地產及物業管理板塊高開高走，融創中國大漲近15%，美地置業、萬科、碧桂園、禹洲集團漲超5%。物業板塊同迎大漲，中海物業漲超14%，融創服務漲近13%，世茂服務漲近10%，碧桂園服務漲超7%。

但短暫的上漲並不能挽回地產股整體下跌頹勢。

交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝曾表示，在調控頻出之下從各個大型的指數，包括恒生科技指數、恒生房地產指數，都出現了不同程度的下跌，經過最近這一輪下跌之後，中國的房地產行業的估值已經回到了歷史的最低水平，現在的估值相當於2018年四季度水平。

在這種情況下，不少房企也開始掏出真金白銀打響「護盤大戰」。例如融創中國當前股價已跌至近一年多來低點，而在七月下旬，融創中國就斥資約3億港元合計進行了4次回購。金科股份、世茂集團、時代中國等房企也在7月份多次回購股票以提振市場信心。此外，包括碧桂園、融創中國在內的不少房企實控人及高層也開啟了股票「增持潮」。

不過，當前房地產行業承壓，地產股表現也不盡如人意，雖然不少房企開啟「護盤大戰」，但目前來看效果甚微。

廣宇發展領漲　新力控股市值縮水最嚴重

由於市值持續縮水，目前百強市值房企中，市值超過千億元的房企僅剩11家，分別為萬科A、新鴻基地產、華潤置地、龍湖集團、保利發展、中海地產、碧桂園服務、碧桂園、長實集團、恆基地產和招商蛇口。

其中，截至三季度末，萬科A依然穩坐百強市值榜首，總市值為2451億元，但相比二季度末，該數據已經下降11.41%。

千億市值房企中，僅有保利發展和招商蛇口三季度市值上漲，漲幅分別為13.21%和17.53%，其餘房企市值均下跌。

三季度，部分個股市值漲跌幅度較大。

在漲幅居前的房企中，廣宇發展三季度市值上漲215.11%，總市值從二季度末的97億元漲至307億元。

9月6日，廣宇發展披露《關於籌劃重大資產置換暨關聯交易的提示性公告》稱，公司擬將下屬房地產公司及物業公司股權等資產負債與控股股東魯能集團有限公司、關聯方都城偉業集團有限公司合計持有的魯能新能源(集團)有限公司100%股權進行資產置換。

簡言之，廣宇發展計劃剝離房地產業務而投身新能源領域。受此影響，在9月6日至9月17日10個交易日中，廣宇發展股價連續上漲，wind數據顯示，期間其漲幅達159.34%，成交額為18.97億元，換手率為9.63%。

連續十個交易日的漲停也讓廣宇發展收到交易所的問詢函，要求其披露相關內容並說明此次重組涉及的相關風險。

如果說廣宇發展的「十連陽」喜中帶憂，那麼新力控股、中國恒大、SOHO中國等企業則是「跌得慘烈」。

9月20日下午，新力控股集團緊急發布公告稱公司股票以及證券代號為40413和40557的兩隻債券於今日下午15：38分起短暫停牌。停牌前，新力控股集團股價已跌破1港元/股，定格於0.5港元/股，當日跌幅87.01%。隨着股價暴跌，新力控股集團市值也從170億港元下跌至僅剩17億港元，市值縮水約10倍。

彼時，市場對於新力控股集團股價崩盤原因進行了多種猜測，隨後，9月30日晚間，新力控股集團發布一則公告，提示公司出現債務利息逾期支付，且其董事長張園林所持4.17%的股份遭到「強制平倉」。

目前，新力控股集團已經跌出市值百強榜。截至10月8日，新力控股集團股票仍處於停牌狀態，股價也定格於0.5港元/股。

相比新力控股集團的暴跌，「恒大系」股票的下跌也更在意料之中。自從恒大集團傳出債務風險後，「恒大系」股票持續下跌。截至三季度末，中國恒大總市值從1116億元跌至294億元，季度按月跌幅達到73.68%，領跌百強市值房企；其旗下恒大物業也遭遇連鎖反應，市值從二季度末的877億元下跌至412億元，跌幅為53.04%，處於跌幅榜第三位。

SOHO中國的市值下跌則源於黑石集團宣佈終止對其進行收購要約，受此影響，SOHO中國的市值則從180億元下跌至84億元，跌幅53.59%。