這個樓市最妖的城市，祭出了史上最狠二手房指導價

這兩天，曾經樓市最妖的東莞，終於等到了二手房指導價。

而且，一上來就下狠手。首批218個小區，主要位於松山湖、莞城、虎門、鳳崗、塘廈等熱門鎮街，普遍打七八折，也有的直接打骨折。

證券時報的報道，東莞松山湖1號花園10月掛牌價9.6萬元/㎡，指導價只有4.3萬元/㎡，只有4折多點！一夜回到解放前，簡直就是史上最狠。

網傳有人跟東莞住建局反映，自己600萬在松山湖買的房子，被指導成300萬，請求政府幫忙把房子退還給原來的業主，讓人哭笑不得。

可以預見的是，隨着指導價的公布，以及後續可能有更多小區發布指導價，東莞二手房市場將會再次降温。

其實，東莞已經一直在「打補丁」。

此次指導價政策，是繼8月2日調控之後的又一次出手。背後意義不可低估。

它標誌着，本輪周期中最先上漲的三個城市——深圳、東莞和廣州，都迎來調控終極武器——二手房指導價。

大灣區的二手房樓市進入冰封。接下來，會有更多的城市跟進。調控大勢不可違。

樓市進入橫盤期，如何尋找機會？

01

本輪行情，是從深圳開始的，但很快就蔓延到了東莞。深莞一體化，在樓市中得到了驗證。

2019年第四季度，深圳樓市狂飆突進，讓人再一次見證樓市的「深圳速度」。

大概半年後，東莞樓市啟動。松山湖不愧為最像深圳的地方，幾個月內房價大漲50%以上都是小意思。

老大哥廣州，也很快啟動。漲！一年不到，硬生生把均價從3萬+拉到4萬+。

要知道，廣州還有不限購的增城、從化，供應量極大，以前都是靠這兩個地方拉低均價。在這個背景下還有這麼大的漲幅，說明其他區，特別是熱點區域漲幅驚人。

廣州的CBD珠江新城，一套房子半年時間漲6萬，直接從9萬的單價幹到15萬。這片區域內單價漲兩三萬的，不在少數。

二手房太瘋狂，引來了一連串調控，給樓市按下暫停鍵。二手房指導價政策更是完成了從新房到二手房全盤調控的閉環。

我一直認為，在二手房指導價之前，全國城市學長沙。二手房指導價後，全國學深圳。

以往想調控，抄長沙的作業即可。現在，指導價成了最低配。

之前深圳住建局去長沙調研樓市調控和監管工作，我就在直播裏說，他們不是去吃臭豆腐的，而是下了真調控的決心。

事實果真如此。調研回來沒多久，深圳就出台了715調控，並在年初「發明」了二手房指導價政策。

本輪上漲周期，最先是深圳東莞，再是廣州，接着是佛山、珠海。同時，杭州、合肥等熱點二線城市和少數幾個三線城市也迎來房價上漲。

現在，深圳成了新的全國樓市風向標，況且第一批上漲的城市廣深莞都出台了指導價。接下來，杭州等地恐怕都無法倖免。

02

未來，這些城市的樓市如何走？可以判斷的是，二手房市場將和深圳極其類似。

今年2月8日，深圳出台二手房指導價，二手房成交量急劇萎縮。

10天后，深圳二手房成交了84套，跌入谷底，只有平時單日成交量的1/5左右。

三四個月後，深圳二手房成交量徹底腰斬，單日成交量從去年的400餘套驟減到100多套。

近兩個月，多個單日成交量跌破百套。

近一年深圳二手房成交量情況/來源：深圳市房地產訊息平台

至於單月成交量，深圳自4月跌破5000套枯榮線後持續下降，9月更是跌破2000套。

價格方面，根據南都數據，深圳二手房均價自今年3月至今一路下跌，目前仍可能保持下探趨勢。

以深圳為參考，未來，廣州、東莞等地二手房市場，將會迎來和深圳同樣的命運。

03

二手房指導價的出台，最大的作用是變相提高首期比例，降低槓桿率，驅散炒房客，並改變人們的預期。

等到業主心態不再強硬，降價是必然的事。因此，很多人選擇觀望。

但恕我直言，一味觀望絕對是錯誤的。即使是危機，也是危中有機。

況且此輪調控，並不單單隻有二手房指導價，還有房企在三道紅線壓力下促銷求生，多地為避免樓市急速降温而出台的穩樓市，甚至救市政策。

不要一味追高之外，還要剝絲抽繭，尋找撿漏機會。

比如風向標深圳，國慶就再現了日光盤。整個假期，深圳新房成交1081套，按年增長163%。但二手房只賣了7套。

隔壁的廣州，房企也開始拼命促銷了。

樓市火熱時，售樓處小姐姐高傲得很，驗資、提高首期……買房求爺爺告奶奶。如今，開發商態度發生180°大轉變，開始挑逗購房者。這時，他們真的會給出意想不到的讓利。

等到大部分購房者反應過來，你再去售樓處，又是熱臉貼冷屁股了。

況且，現在廣州、杭州等地人才購房政策正在迅速收緊，未來想再佈局大城市，機會渺茫。

如今，是政府逼停房價上漲的快車，給出了一個難得的窗口期。

新房的投資機會，正在此時。想要出手的朋友，抓緊時間。

買房最好的時機是一年前，其次是現在。