倒計時！不要低估房地產稅

利劍出鞘。

日前，《求是》雜誌刊發高層重磅文章《紮實推動共同富裕》，在「加強對高收入的規範和調節」一章中，提出「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作」。

這意味着，倡議許久的房地產稅，即將到了落地階段。

過去幾年來，推進房地產稅立法的說法時常出現，但這一次有着實質性不同。

其一，房地產稅立法不僅要「積極穩妥推進」，而且首提「做好試點工作」。

由於稅收法定原則，房地產稅必須經過人大立法程序， 不會立刻上馬。但房地產稅，完全可以試點先行，一些樓市高熱不退的一二線城市可能首當其衝。

有人說，10年前，上海重慶就已率先試點房產稅，這一次為何又要重新試點？

原因並不複雜，一方面，上海重慶版的房產稅只涉及房產本身，而這一次的房地產稅改革涉及房地產的方方面面，既有房產持有稅，也有與土地相關的稅收，是系統而全面的改革。

另一方面，上海重慶版房產稅，覆蓋範圍太窄，稅率極低，影響極小，既無助於補充地方財政，也不足以遏制房價上漲勢頭。

比如上海，只針對新購買的二套及以上住房徵收，過去買房的存量房源不徵收，第一套房也不徵收，人均60平方以下的也免徵；稅率僅為0.6%，且可按70%價格徵收。而在重慶，只對高檔住房和別墅徵收，普通住房也不徵收。

而在國際上，房地產稅率最高可達3%，除了對剛需有必要免徵面積之外，無論是新房還是二手房，無論是首套還是二套，無論是住宅、公寓還是高檔別墅，全部都在徵收之列。

每年即便只有1%的稅率，1000萬的房子每年10萬的房產稅，10年就是100萬。

要知道，房產稅是持有稅，不是一次性繳納了事，而是逐年徵收，這正是其威力所在。

所以，這一輪房地產稅試點，大概率會與國際接軌，不再是蜻蜓點水。真正的房地產稅，必然是覆蓋廣泛且威力巨大。

其二，房地產稅，首次被置於「共同富裕」的時代主題之下，且放在「加強對高收入的規範和調節」一章中，無論是定位還是重要性都有着明顯不同。

以往提及房地產稅時，多是放在 「建立現代稅收制度」。房地產稅立法，與個稅、消費稅、資源稅等共同作為稅收法定的改革方向，更多是技術層面的調整。

長期以來，房地產稅被寄託着取代土地財政的期待。房地產稅是100%的地方稅，稅收全部歸地方政府所有，當許多城市賣地收入開始枯竭之時，房地產稅的必要性就體現出來。

然而，站在共同富裕的時代旗幟之下，房地產稅就不只是稅收法定或取代土地財政那麼簡單，它還被賦予調節收入差距、推進共同富裕的重任。

其三，哪些城市最有可能成為房地產稅試點？

目前官方並未公布試點標準及入選城市，但基於各界討論，這些城市最有可能首當其衝。

一是房價漲幅過高的城市。中國樓市已經呈現區域分化之勢，一些南方城市房價持續暴漲，以深圳、廣州、杭州、成都、東莞為代表的一二線城市，房價相比10年前翻了3-5倍，這些城市有可能首當其衝。

二是土地資源相對不足的城市。房地產稅也是純地方稅，不與中央分成，這對地方政府來說，意味着多出一筆穩定的稅源。當土地財政面臨枯竭，房地產稅上馬的動力就會前所未有之高。

三是具有全國示範效應的城市。房地產稅，作為樓市調控最重要的武器，不會輕易出手，一旦出鞘必然光芒逼人，所以試點城市應當是有全國示範效應的城市。

這些城市在全國具有廣泛知名度和影響力，房產稅落地能夠產生足夠大的威懾效應和示範價值。

這方面，作為先行示範區的深圳、自由貿易港的海南、共同富裕示範區的浙江可謂首當其衝。

此外，房價最高的上海、北京，漲幅位居前列的廣州、廈門，以及網紅城市代表成都等，也不無推廣的可能。

其四，房地產稅能不能降房價？

如果房地產稅是為了替代土地財政而來，降房價確實不是政策目標。但如果房地產稅指向的是共同富裕，那麼房價必然首當其衝。

就短期來看，房地產稅的出台，將會進一步強化「房住不炒」的預期，不僅具有強烈的心理利空效應，還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應，拋盤會比較突出，對房價顯然會構成利空。

就中長期而言，房地產稅只是影響房價的一個因素，而房地產還受制於貨幣金融、土地供給、人口流入、經濟增長等因素，房產稅並非唯一決定因子。

但是有一點必須要明白：房產稅一旦開徵，則向社會傳遞了再強不過的調控信號，這是典型的「預期管理」，影響仍舊不容忽視。

所以，無論如何，不要低估房地產稅。