央企房企保利發展首次利潤負增長　重返前三，這次又沒戲？

近期，A股上市房企首份2021年業績快報出爐，發布方是央企保利發展。

2021年房地產業可以說是經歷了嚴峻的考驗，甚至個別龍頭房企也傳出了債務危機的訊息。

據人民法院公告網訊息，截至2021年12月30日，全年有396家房企破產，一天一家房企關門，行業壓力可見一斑。

作為龍頭企業的保利，第一個交出了業績快報，不容易，但情況也不算太樂觀：利潤上市15年首次出現負增長。

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據保利發展的業績快報披露：2021年，保利實現營收約2,850.48億元人民幣，按年增長17.20%；營業利潤約497.3億元，按年減少4.85%；利潤總額約500億元，按年減少4.83%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約275.77億元，按年減少4.74%。

總的來看，2021年其增收不增利的情況明顯。

去年對房企們來說，頗為艱難。

據克爾瑞地產研究統計的數據顯示，2021年百強房企銷售增速出現了罕見的負增長，為-3.5%；近2成百強房企業績下滑超過10%；超8成房企未完成全年業績目標。相比而言，千億級別的房企們的定力更好些，銷售增速總體上與2020年持平。

2021年，保利實現簽約金額5349.29億元，按年增長6.38%。

對比同行來看，這個增速還是相當不錯了。

國金證券研報稱，保利完成了全年約97%的銷售目標。但作為曾經的「招保萬金」之一，保利近幾年謀求的重返前三強，仍未實現。

據克爾瑞研究中心發布的2021年1月至12月房企操盤榜Top200顯示，保利發展排名第四，比去年上升了一位。

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儘管銷售成績還不錯，但業績快報解釋，因結轉項目毛利率下降，所以營業利潤出現一定下降。

蜜姐翻看了保利發展2021年半年報和三季報，期內歸屬於上市公司股東的淨利潤均保持了正增長，按年增速分別為1.72%和2.88%，也就是說年內其歸母淨利潤出現按年負增長主要是受四季度業績拖累。

同時，蜜姐查找對比了2021年10月至12月，保利發展的單月銷售情況簡報，發現這三個月其簽約面積和金額均負增長，尤其簽約面積下滑明顯，分別按年減少了22.89%、13.79%和15.59%。

受此影響，2021年1月至12月，保利發展實現簽約面積3,333.02萬平方米，按年減少2.23%。

而簽約金額方面，去年10月至12月其分別按年下滑了9.75%、5.65%和7.78%，但全年依然保持了6.38%的正增長。

近三年保利毛利率呈持續下滑狀態，2019年至2020年以及2021年前三季度，其毛利率分別為34.96%、32.56%、29.78%。

這與房地產業整體回歸合理利潤空間的大趨勢相符。

值得注意的是，此次業績快報中提及的風險提示，「主要指標可能與公司2021年年度報告中披露的數據存在差異」，但好在預計差異幅度不會超過10%，應該不會出現業績「大洗澡」的情況。

03 最近兩三年保利拿地相當迅猛。

2020年，保利新增建容面積3186萬方，拓展成本為2353億元，分別按年增長19%和51%。逆勢擴張的步子邁得比較大。

2020年報中，保利也強調了有央企背書，「使公司在多元化拿地及合作開發等環節更具優勢」。實際上，2018、2019年，保利拿地也不手軟，拓展成本均上千億。

2021年，中指研究院統計數據顯示，保利拿地面積和金額在百強房企中，排名第三。

華安證券研報顯示，2021年，保利按照新拓展項目145個，新增建面2722.3萬平方米，總拓展成本1856.8億元。

相比2020年，其拿地金額和麪積都明顯減少了。

熟悉保利發展的蜜友，可能會其感到惋惜。

早在2006年，保利地產就成功登陸了上交所，其銷售金額也長期穩居前三。

大多數房企們最近幾年爭前恐後喊出衝擊千億，跨越千億生死線，而保利早在2012年就已進入千億房企俱樂部。

然而，2015年保利卻滑落前五名。房企黑馬們狂飆猛進，它的業績不再那麼性感。

期間，保利經歷了較為頻繁的人事變動和戰略調整，提前進行了降槓桿。

比如，2016年房企黑馬們大幹快上的時候，保利地產的淨負債率僅為55%。

2017年，保利地產重新振作起來，喊出了重返前三的目標，但至今仍未實現。

這與大環境和行業的變化密切相關，雖說作為央企保利有融資相對便宜等優勢，但依然業績承壓。

總的來看，保利發展2021年業績穩定，但盈利能力在減弱，但從銷售金額來看，要重回前三難度不小。

此前，經濟學家馬光遠曾預言，未來國內房地產市場，將僅有20%的開發商能活下來。

馬太效應在今年或將更加顯現，因為房企將進入償債大年。

今年是房企的償債大年之一，這一點在前兩年的媒體報道中已多次提及。

據Wind數據顯示，2022—2025年是房企美元債兑付高峰期，尤其是2022年，房企海外債到期餘額高達273.25億美元。

2021年底，央行和銀保監會發布了《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，近期廣東就開始落地此事，召集多家房企開會為國企央企收併購出險房企項目「牽線搭橋」。

不過，「白騎士」不好當，前幾年的白騎士們如今也是負重前行。

實際上，對於保利發展而言，對標「三道紅線」處於綠檔，很有優勢，重點在自身發展上。比如，其兩個上市平台保利地產與保利置業，存在同業競爭的問題，保利置業的重組問題提及已久但仍是懸而未決。