內資房企奮力"回血"！融創募資還債世茂要賣項目 併購潮要來？

配股募資、出售項目……近段時間，資金緊張的房企一直在採取多種方式「回血」。

1月13日，融創中國公告稱，擬配股募資45.2億港元，其中，募資淨額的一半用於還債。

1月11日，世茂集團公告稱，正與若干潛在買家就出售若干物業進行討論，在合適條件下會考慮出售部份資產以降低本集團的負債。

券商中國記者獲悉，招商蛇口30億元併購票據已於1月12日完成註冊。多家房地產企業亦計劃近期在交易商協會註冊發行併購票據。

接受券商中國記者採訪的業內人士表示，去年底有一批開發商委託機構看全國資產項目清單，預計今年一二季度會有更多優質項目入市成交，開發商緊張的流動性將得到緩解。同時，央企併購票據完成註冊，表明央企收併購業務開展走出了積極的一步，後續預計各類收併購案例會增加。

融創配股募資45.2億港元，一半用於還債

1月13日早間，融創中國發布配售限購股份及認購新股的公告。

公告顯示，1月12日，融創中國、融創國際投資控股有限公司及配售代理訂立一份配售及認購協議，擬以每股10港元配售4.52億股股份，同時，融創國際投資控股有限公司有條件同意以上述價格認購所配售股份。

根據公告，此次的配售價格，較2022年1月12日在聯交所所報收市價每股11.80港元折讓約15.3%。配售股份及認購股份分別佔融創中國現有已發行股本的約9.05%，及經認購事項擴大後公司已發行股本的約8.30%。認購事項所得款項總額為45.20億港元，摺合約5.80億美元。

資料顯示，融創國際投資控股有限公司由融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌的家族信託控制。認購事項完成後，融創國際投資控股有限公司及其一致行動人士持有融創中國的股權將由約33.21%增至約38.75%。

融創中國表示，進行配售事項及認購事項旨在進一步擴大公司股東基礎，優化公司資本結構。公司擬將認購事項所得款項淨額中約50%用於公司一般運營資金，約50%用於償還貸款。

受此消息影響，融創中國13日股價大跌22.63%，報收9.13港元。

知名地產分析師嚴躍進對券商中國記者表示，對於融創來說，類似折價配股，說明亟需在股權投資方面開拓渠道，積極引入各類資金，這樣也可以防範債務壓力增大。所以類似稀釋的做法，本身雖然有問題，但短期內可以更好地導入資金，具有積極的作用，也說明資金方面壓力較大。

據了解，去年11月，融創已通過配股募資73.43億港元，摺合約9.42億美元。除了配股募資，融創還通過轉讓項目股權、出售項目、出售貝殼股票、大股東無息借款等方式為公司「輸血」。

融創中國1月13日晚稱，2021年公司整體銷售額實現約5974億元（權益比例約61%，回款率約90%），年底賬面現金約1600億（含合聯營公司賬面現金），足以應對短期的到期債務和項目開發需求，但是鑑於短期內外部環境仍有可能存在不確定因素，公司出於謹慎考慮此次通過向市場配售募集額外的股本，以使公司有更充足的資金和能力應對市場和環境短期的不確定性。

世茂等房企擬出售項目「回血」

除了配股募資，出售項目是最直接的「回血」方式。

1月11日，世茂表示，正與若干潛在買家就出售若干物業進行討論，在合適條件下會考慮出售部份資產以降低本集團的負債。

去年底，花樣年轉讓了其在北京的兩個項目，以減輕償付壓力，補充流動性，公司還表示未來不排除其他項目作類似安排。佳兆業也在出售深圳多個項目，包括住宅、商業和寫字樓。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示，出險企業要自救，處置現有資產是最快、最常用的方式，在當前房企流動性危機多發的情況下，出售資產的現象會越來越多。

戴德梁行中國資本市場部副董事總經理劉兵接受券商中國記者採訪時透露，「三道紅線」對開發商的影響越來越明顯，去年原計劃持有的資產或剛建成的資產，開發商也願意出售換取流動性來降負債。「去年底，有一批開發商委託我們看全國的資產清單，有些優質物業會拿到市場銷售，預計今年一二季度會有更多優質項目入市成交，開發商緊張的流動性將得到緩解。」他說。

1月8日，有媒體報道稱，廣東省政府日前召集多家房企開會，與會房企包括奧園集團、富力地產、保利地產、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實業集團等國企和民企。據知情人士透露，會上一些出險企業介紹了其經營情況及項目，此次會議相當於政府為幾家國企央企收併購出險房企項目「牽線搭橋」。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾2021年12月30日表示，房地產企業間的項目併購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

據了解，近期央行、國資委已組織房地產領域的優質大型民企以及央企、國企開會，傳達了鼓勵市場主體按照市場化、法治化原則，併購出險和困難的大型房地產企業的優質項目的政策導向。央行、銀保監會也組織主要銀行開會，推動銀行積極穩妥推進併購貸款業務，同時對於出現風險和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。

近日還有傳言稱，央行要求保利、華僑城、招商蛇口、華潤等9家國企通過收併購項目資產的方式為中梁、榮盛、奧園、陽光城、融信、佳兆業、富力、中南建設等11家有中高風險的企業提供流動性支持。

招商蛇口併購票據完成註冊

券商中國記者從知情人士處獲悉，招商蛇口30億元併購票據已於1月12日完成註冊。首期發行25.8億元，其中12.9億元用於收購住宅項目公司股權，為項目公司注入資金，確保項目順利推進。

知情人士表示，支持市場主體參與房地產企業項目併購，有利於發揮併購在防範化解行業風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用；據悉，除招商蛇口外，多家房地產企業亦計劃近期在交易商協會註冊發行併購票據。

知名地產分析師嚴躍進接受券商中國記者採訪時表示，此前有一些聲音，即央企是在觀望的，在收併購方面比較保守，現在看，類似央企收併購業務開展走出了積極的一步，值得行業學習。收併購本身既是商業化行為，也是一個社會穩定的策略，通過類似收併購，有助於加快消化處置爛尾項目和問題資產，央企此類做法值得尊敬和鼓勵。後續預計各類收併購的案例會增加，一些央企和國企在這個領域勢必要扛起重擔。

克而瑞研究中心認為，除了發行併購票據的招商蛇口外，未來同樣有機會參與到發行併購債券的優質房企，或包括有萬科、華潤、中海等。其中2021年上半年，萬科持有貨幣資金1952.2億元，有息負債總額2687.1億元，較去年同期基本持平；淨負債率僅20.2%。而華潤、招商、中海三家的淨負債率也同樣維持在行業低位。在「三條紅線」的限制下，這類企業相對更有能力完成對一些優質項目的收併購。

克而瑞研究中心指出，雖然當前融資環境已有回暖，但分化現象愈發明顯。優質房企無疑更具有融資優勢，而負債較高的民企再融資難度依然較大；若優質房企再具備發行併購債券的優勢，無疑將進一步推動行業整合。與此同時，房企發行併購票據具體操作細節仍未可知，此外併購行為中的項目風險性、時效性問題仍是難點，仍有待後續進一步觀察。