巨子 ICON - 財經股票資訊及專家分析
快訊
資訊
    虛擬市場
    專家

    快訊

    資訊

    深圳樓市跌下神壇 二手房變天 頂級學區房降價500萬仍流拍

    深圳樓市跌下神壇 二手房變天 頂級學區房降價500萬仍流拍

    深圳最頂級的學區,香蜜湖深高學區房,最近一套房子被法拍,比市場價少了500萬元人民幣,卻依然流拍。

    很難想象,這是一年多前房價魔幻上漲、排隊打新的深圳。

    學區房的跌落,讓這個「房價永不跌」的城市,終於跌下了神壇;那個驚動7個部門的男人——深房理,用親身經歷告訴大家,在深圳炒房能「上天」,也能入刑。

    不同於以往的任何一次調控,從限購升級、二手房指導價出台,到嚴查深房理、經營貸、打擊學區房,深圳人熟悉的炒房鏈條被一一斬斷。

    人們終於意識到,調控對炒房的打擊,已經上升到了前所未有的高度;深圳對房地產的態度,也發生了巨大的轉變。

    真正的房住不炒,到來了。

    二手房變天

    最近,深圳業主有點喪。

    京東拍賣上,一套位於深圳香蜜湖片區港中旅花園的豪宅學區房,起拍價不到2000萬,因無人競價流拍。片區中介透露,該小區同面積房源的報價都在2500萬元以上,這套房相當於降了500萬。

    阿里拍賣上,同樣頂級的百花片區長城花園,首次起拍價1084萬,也是流拍收場。片區中介表示,同小區房源報價13萬元/平方米,這套比市場價便宜了300萬左右。目前二拍,又降200多萬,接近市場價6折,共有5人報名。

    不僅是法拍,不僅是學區房,深圳大部分二手房業主,都感受到了寒意。

    福田區一名業主,把一套150平的改善房,含淚降價了60萬,卻無人問津。中介小夥兩手一攤,告訴他,如果急賣,這個力度不行,「沒有降價一百萬以上,都不好意思推給其他客户。」

    一位資深中介人士說,不少業主的心態已經鬆動,默默把前幾個月上調的價格,又給降回去了。這對於強硬慣了的深圳業主來說,是一個不小的讓步。

    而年初放言,大不了晚點再賣房的業主,也把房子掛上網了。據深房中協統計,四大中介平台的7月掛盤總量達13萬套,達到今年最高值。

    這在過去兩年,是無法想象的場景。

    二手房作為炒房鏈上的最後一環,正在失去流動性;調控還在補刀,深圳擬推行大學區的消息,殺向了「硬通貨」學區房。

    還沒到秋天,深圳樓市卻處處透着涼意。深圳業主再也無法淡定說出那句,「不要怕,只是技術性調整。」

    深圳市房地產中介協會預計,上半年全市關停的中介門店,已經達到500間左右,佔總數8%。

    截至8月19日,據深房中協統計,深圳二手房成交量,已經連續5個月跌破5000套的榮枯線。7月僅成交3300多套,而去年7月為2.1萬套,按年暴跌84%。

    價格方面,據國家統計局,深圳二手房價結束了23個月的連漲,在5月開啟下跌,按月跌幅從0.1%,擴大至7月的0.4%。

    中國房價行情網數據顯示,去年7月,深圳二手房均價74322元/平方米,位於全國第一;而今年7月,二手房出售均價66903元/平方米,按年跌幅10%。

    去年轟轟烈烈的打新、搶房,也盛景不再,新房市場冷冷清清,近日寶安西鄉的山海御園,據購房者透露,棄購率超過40%。

    種種跡象顯示,幾個月過去,深圳樓市買賣雙方心態逆轉。

    這背後的原因是,自7.15新政以來,密集、精準的調控政策,將過去市場熟悉的假離婚、代持、哄抬房價和炒作學區房等路徑全部封堵,這套組合拳,幾乎密不透風。

    而近期嚴查「深房理」和經營貸,更釋放了不鼓勵炒房的強烈信號。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,深圳樓市過去的槓桿化炒房是痼疾,嚴查深房理,正是動了樓市投機的「七寸」,未來的調控,將由金融部門、市場監管、住房管理三大部門密切配合,尤其是金融體系內部的配合,實現無死角的穿透式監管。

    底層邏輯變了

    深圳,全國樓市的風向標和高地,自2015年以來,一路上漲,引領全國,即使其他城市出台調控而下跌,深圳都未曾被影響,始終站在全國房價的頂端。

    6年來,深圳的人口持續湧入,各行業資金運轉靈活,吸引了大量投資者、投機者湧入,可以輕易落户的便利,讓限購隱性地開了個口子,年輕人們源源不斷地從全國各地,甚至從北京、上海來落户深圳。

    直到2020年的7.15新政,升級限購,落户也要三年才有資格,這才算堵住了這個缺口;之後,深圳又祭出了全國首創的殺手鐧:二手房指導價,將炒房鏈條切斷了。

    現在,隨着多項調控政策的落地,深圳樓市顯然進入了下行周期,但調控的常態化、長期化,沒有人知道新一輪迴暖在何時。

    許多人都感到,這一次不同於以往。

    中國城市經濟專家委員會副主任宋丁說,2020年是一個分水嶺,深圳房地產和樓市的底層邏輯,真的改變了。

    「深圳已經形成了歷史上最嚴的管控格局」,宋丁認為,新房、二手房、小產權都被納入嚴格的監管範圍,在土地供應增加、投機資金退潮的大背景下,炒房者很難有下手的動力和空間,深圳整體房價將進入長期橫盤格局。

    從「炒房氛圍」最濃厚,到調控政策最嚴厲,深圳的角色轉變,也是房地產行業從高度市場化,轉為解決結構性供需矛盾的背景下,必然的結果。

    理解這一背景,也就很難再問出,「什麼時候房價觸底反彈?」之類的問題。

    「深圳是全國樓市的風向標」,李宇嘉指出,深圳的效果如何,直接決定全國其他城市的調控效果、市場預期,它體現着政府的決心和信心。在真正實現去泡沫之前,深圳的調控都不會放鬆。

    在房住不炒、共同富裕的目標下,未來的深圳,會致力於增加住房供應,實現在2035年前新增建設籌集170萬套住房的任務。

    住房供應結構也將發生改變,安居房、租賃房將佔據更多的供應比例。

    深圳的長遠目標,是學習新加坡模式,讓60%的深圳市民住到人才住房、安居型商品房、公租房等公共住房中,商品房只佔住房供應總量的40%,真正實現「居者有其屋」。

    或許到那時,「炒房聖地」將成為深圳遙遠的回憶,而「來了就是深圳人」才能被真正詮釋。

    本文由《香港01》提供

    於本流動應用程式(App)或服務內所刊的專欄、股評人、分析師之文章、評論、或分析,相關內容屬該作者的個人意見,並不代表《香港01》立場。