巨子 ICON - 財經股票資訊及專家分析
快訊
資訊
    虛擬市場
    專家

    快訊

    資訊

    廣州土拍罕見遇冷:第二輪首拍33%流拍 八成底價成交

    廣州土拍罕見遇冷:第二輪首拍33%流拍 八成底價成交

    9月26日到27日,廣州第二批集中供地拍賣出讓,首日推出24宗地塊,卻有8宗遭遇流拍,成交的16宗地塊也基本以底價成交。同時,國資地產貢獻90%以上金額,民營地產身影難覓。

    《中國基金報》9月27日報道,這與今年4月國資民營各路房企爭相入局,4宗地塊封頂進入搖號的局面形成鮮明反差。

    廣州並不是個案,在近期已經完成第二輪集中供地的多個熱點城市如重慶、杭州、蘇州等,都出現流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況,多個城市甚至出現臨時「中止」出讓地塊的現象。

    三分之一地塊流拍 出讓地塊基本底價成交

    繼4月完成首批集中供地後,廣州第二批集中供地終於拉開序幕。首日集中拍地共推出24宗地塊,分別為增城8宗、南沙6宗、番禺3宗、荔灣1宗、白雲2宗、花都1宗、海珠2宗、黃埔1宗。

    與4月首批集中供地的火爆相比,此次土拍稱得上一夜入冬。24宗地塊中,流拍地塊佔比高達三分之一,共計8宗,其中增城4宗、南沙2宗、番禺1宗、白雲1宗。而成功出讓的16宗地塊共收入482億元(人民幣,下同)出讓金,成交地塊大多為底價或低溢價成交,其中13宗地塊底價成交,僅3宗出現低溢價,整體溢價率僅1%。

    此次土拍,連近幾年在廣州炙手可熱的廣鋼新城地塊也風光不再,中海地產僅加價一次就以63億元從保利發展手中拿下該地塊,溢價率只有0.3%,摺合樓面價僅28663元/平方米。而此前廣鋼新城的最高樓面價記錄,是2016年保利以41582元/平方米拿下的219地塊。而目前,該區域的二手房均價已接近6萬元/平方米。

    今年4月的第一次土拍,「戰況」則是異常激烈。番禺新造、知識城E2和E3等多宗地塊,溢價率達到45%;白雲金沙洲地塊樓板價高達42122元/平方米,不僅躋身白雲區宅地成交樓板價第三,更是一舉衝進全廣州樓面價前十。此外,有4宗地塊達到封頂價進入搖號環節,進入搖號階段,各路房企更是動用了大批馬甲,以求增加「中獎概率」。

    難覓民營房企身影

    此次土拍國資房企成最大贏家,包括央企和地方國企,482億元的總成交額中,國資房企貢獻了92%。

    中海地產、中鐵建地產、越秀地產、電建地產、廣州南投、珠實+廣州南投、中建一局、粵海置地、葛洲壩、遠洋地產10家國資房企共拿下13宗地塊,而民企僅有綠城集團、路勁地產、合匯地產各有一宗地塊入賬。

    在廣州第一批集中供地中顆粒無收的中海地產,成為第二批集中供地首日土拍的最大贏家,一舉拿下三宗地塊,分別為荔灣廣鋼新城地塊、海珠石溪村地塊和海珠江泰路50號地塊,除荔灣地塊外,均為底價成交。在首批集中供地中奪魁的廣州本土房企越秀地產,依舊保持強勢,此次接連以底價拿下番禺創新城暨南大學北側兩塊地,拿地金額分別為52.9億元、50億元。

    而三家出手的民營房企,金額基本都不大。路勁7.94億元得增城區新塘鎮新塘大道南側18102218A21094號地塊,溢價率15%,成交樓面價12470元/㎡。廣東合彙集團底價2.01億元獲得增城區新塘鎮蝴蝶嶺大道西側18101206A21128號地塊,成交樓面價10238元/㎡。綠城底價28.3億元獲得南沙區橫瀝島三多湧以東2021NJY-9地塊,成交樓面價16722元/㎡。

    猶記得4月底的首次土拍中,民營房企和國資房企基本勢均力敵,完全不佔下風。融創31.72億元競得2宗地塊,正榮35.8億元也拿下2宗地塊,除此之外,美的置業、珠江投資、新鴻基、弘陽、上坤、力高集團、卓越等百強民營房企均有斬獲。其中,新鴻基以70.82億元斬獲廣州番禺南站TOD地塊;力高集團以11.39億元摘得增城區荔湖街荔城西環路北側18005204A21005號地塊;經過54輪競價,卓越以29.97億元競得番禺區橋南街蜆湧村大口湧以西地塊。

    地產經濟學家鄧浩志表示,目前民營房企普遍資金緊張,能有資金在當前出手購地的房企極為稀少,這與土地是否優質無關,與價格是否合算也無關,而與企業是否有能力參與有關。

    熱點城市土拍集體降温

    第二批集中供地遇冷,廣州並不是「一個人在戰鬥」,多個熱點城市的土拍同樣降温明顯。

    就在9月26日,近年房地產市場大熱的新一線城市杭州,此前唯一進入報名階段的富陽富春灣新城地塊,報名企業未收到報名確認書,意味着該地塊將不會進入競價環節。至此,杭州市第二批供地中的10幅競品質地塊全部流拍。

    杭州在第二次集中供地方面首次在十城區推出「競品質」試點地塊,採取一次性公告和線下「競品質」、線上「競地價」兩階段操作方式,從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品。「競品質」階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表將作為「競地價」階段的報價依據及土地競得後的項目建設標準。

    今年4月首輪供地拍出地王的重慶,半年時間不到,也涼了。

    由於重慶首輪土拍規則十分寬鬆(不限地價、不限房價、不競自持、不競配建),房企參拍熱度高漲,整體溢價率高達43%,是22個重點城市中溢價率最高的城市。和首輪集中土拍的火熱相比,重慶第二輪集中土拍可謂降至「冰點」。

    本輪集中土拍重慶掛出42宗地,土拍前一天突然宣佈9宗提前終止掛牌,餘下的33宗地中有5宗流拍,僅成交28宗,流拍率(含中止出讓地塊)高達33%,與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。從溢價率情況來看,第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.02%,較首輪下降了近43個百分點。

    9月22日,克而瑞研究中心發布報告稱,從已完成二輪土拍的城市表現來看,溢價率較首輪明顯下降,底價成交成為二輪集中土拍的主旋律,而長春、無錫、福州、青島、濟南、天津和瀋陽二輪流拍率均大幅走高。同時,在二輪集中土拍過程中,多個城市出現了臨時「中止」出讓地塊的現象。

    克而瑞指,從企業的角度而言,在融資難度加大、資金鍊偏緊影響下,企業拿地積極性明顯受挫,尤其是觸及紅線的房企大都「暫停」了新增土儲,因此對於現金流穩健的房企來說,將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。

    本文由《香港01》提供

    於本流動應用程式(App)或服務內所刊的專欄、股評人、分析師之文章、評論、或分析,相關內容屬該作者的個人意見,並不代表《香港01》立場。