內房股大彈　劉鶴發聲穩內房　資金轉鬆解燃眉之苦｜巨子點評

過去數月，內房債務問題引起市場熱烈討論，人行首提「兩維護」後，國務院副總理劉鶴昨又表明內房風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足。現時再有重量官員表態，為內房打下強心針。

內房股今日全面逆市彈起，碧桂園（2007）、中海外（0688）、潤地（1109）均升逾3%，龍湖（0960）、融創（1918）、旭輝（0884）更大升逾7%，成交額亦見增多。

中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴昨於《2021金融街論壇年會》書面致辭，表示將加大對民營經濟、小微企業等的融資支持，強調要統籌做好金融風險防控，實現防風險和穩發展的動態平衡。他指，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

人民銀行副行長潘功勝在同一場合也指出，近期房地產市場及相關的金融市場出現一些波動，是市場主體在個別企業違約事件出現之後的「應激反應」。在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

再提內房風險總體可控

無獨有偶，人民銀行金融市場司司長鄒瀾於早前的人民銀行召開的第三季度金融統計數據新聞發布會上點名提到恒大（3333），他表示，恒大集團資產總規模超過2萬億元，其中房地產開發項目約佔60%，「在總負債中，金融負債不到三分之一。債權人也比較分散，單個金融機構風險敞口不大。總體上看，其風險對金融行業的外溢性可控。」由此可見，中央高層多次出聲穩定市場信心。

此前，人行首次提出「兩維護」來安撫市場。在9月24日的人民銀行舉行第三季度貨幣政策委員會例會，以及在9月29日的人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，兩次會議都表明「維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益」。

房貸利率有下調跡象

「三條紅線」令內房經歷資金緊張的一年，由恒大債務問題突顯其他內房的經營困難，所有指標均指向內房降溫，例如重點城市土地拍賣遇冷、內房9月銷售大跌、70城房價逾6年來按月首次轉跌。另外，內銀對於向房地產還款能力抱有擔憂，加上要求房貸比封頂之下，故減慢、甚至停止向房地產相關項目批出貸款。

現時劉鶴提到的「合理的資金需求正在得到滿足」可理解為房企開發貸等的融資需求可獲放鬆及批出，並且銀行重新批出個人房貸款。這是正好回應了早前人民銀行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

雖然中國貸款市場報價利率（LPR）已經連續18個月保持不變，10月1年期LPR維持3.85%，5年期以上LPR為4.65%。可是，在「兩維護」之下，銀行開始重新放貸予房地產項目，而房貸利率亦有下調跡象。

貝殼研究院發表報告顯示，整體而言，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，屬年內首次按月下降。10月份20個城市房貸利率下調，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，重疊的9城首套、二套房貸利率均下調。

報告又預計第4季度住房信貸的投放將回歸「平穩有序」，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調的城市範圍將擴大，另一方面放款週期將有所縮短，信貸環境的邊際改善有助修復市場預期和重建信心，有利市場平穩健康發展。

近期中央高層及監管機構接連就房地產資金問題釋放出放鬆意味，反映中央正調整過緊的融資政策，並在第4季經濟下行壓力較大，相信日後信貸會有所放鬆。然而，在堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段之下，大幅轉鬆的信貸環境卻不會出現。

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