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    地產央企保利發展接連融資243億元 「儲糧」還是償債?

    地產央企保利發展接連融資243億元 「儲糧」還是償債?

    11月下旬,保利發展接連拋出兩宗融資方案。11月30日晚間,保利發展發布公告稱,公司擬發行租賃住房資產支持證券化產品,發行規模不超過100億元人民幣。而就在不久前的11月22日,保利發展稱擬發行不超過98億元的公司債券,期限不超過10年(含10年)。

    此外,僅11月份單月,保利發展就成功發行兩筆中期票據,合計規模為45億元。以此計算,30天內,保利發展總計拋出243億元融資案。

    據《證券日報》報道,頻繁輸血背後,是「儲糧」發力還是償還債務?

    「近期,部分央企、國企及大型房企在公開市場發債融資,說明融資端政策正從偏緊向逐漸放鬆回歸正常的方向發展。」同策研究院資深分析師肖雲祥表示,通過融資輸血,利於緩解企業資金壓力。同時,能夠增強企業市場競爭能力,可抓住拿地窗口期備貨,投資佈局更具優勢。

    拋百億元融資大單

    「三道紅線」之下,截至9月30日,保利發展剔除預收賬款資產負債率65.62%,淨負債率67.62%,現金短債比2.32。淨負債率及現金短債比情況較上半年有所弱化,不過依舊處在綠檔,融資輸血動作較為頻繁。

    據不完全統計,今年以來,保利發展在短短11個月內發債8項、票據4項,總規模已達181.9億元,發行利率水平在3%-4.5%之間,若加上已經拋出的兩宗合計198億元的擬融資方案,發債規模和頻率都遠勝以往。

    據11月30日公告顯示,保利發展資產支持證券化產品擬發行規模不超過100億元,擬直接或間接認購次級資產支持證券化產品,認購比例不超過資產支持證券化產品規模的10%,初步選定廣州天悦養老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、瀋陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目作為首次資產標的,首期發行規模約10億元(具體根據發行情況確定)。

    對於發債目的,保利發展稱,為提升公司自持物業的運營效率,探索創新型資產運作。除卻該筆融資計劃,其他已經發行或擬發行的公司債及中期債券,用途多是償還債務、補充流動資金及其他用途。

    「近期債券市場融資開閘,主要對象是央企、國企和地方城投平台,主要目的是在城市更新、老舊小區改造、區域開發基礎設施、公共服務等領域補短板,需要這些企業去落實。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

    拿地勢頭頗猛

    進入行業規模前三的目標仍在,保利發展在土拍市場頻繁舉牌。根據中指研究院2021年前11個月房企拿地排行榜顯示,保利發展僅次於碧桂園和萬科,位列第三位,拿地金額為1119億元,緊隨其後的是中海地產、華潤置地、綠城中國等國資房企。

    而在土拍市場遭遇寒流的當下,保利發展拿地成本並不高。根據評級機構測算,今年上半年,在保利發展拿地金額中,集中供地佔比42.6%,第一輪集中供地中拿地平均溢價率為15%,與22城基本持平。第二輪集中供地新增地塊六成底價成交,平均溢價率為12%。第三輪集中供地還在進行中,保利發展已在南京等城市有所斬獲。

    「部分民營房企暴露信用風險後,多數融資陷入停滯,央企國企在融資端和拿地端的實力提升,這將改變未來房地產市場的競爭格局。」李宇嘉直言,比如若重啟併購貸,且併購貸不計入「三道紅線」融資規則要求,有實力的房企將會加大兼併弱房企的力度,部分央企國企地位將得到進一步提升。

    「信用債市場的存在,給予大中型房地產開發企業以長期限、低資金成本、用途限制較少的增量資金,使得大中型企業在土地市場具備極強的競爭力。」中信證券在一份研報中稱。

    換言之,誰能率先以低成本獲得融資輸血,便可低成本斬獲土地,將在未來市場中搶得更大話語權。不過,中信證券在上述研報中也提示了風險,比如大多數大中型地產在未來一段時間都要面臨或大或小的、以經營性現金流流入淨償還債務的情況。而鑑於樓市遇冷,項目層面向總部層面的現金「逆流動」並不順暢,則增加了大企業的挑戰。

    本文由《香港01》提供

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