市場熱與政策冷　產業升級讓中國房地產行業風光不在 | 巨子點評

7月6日克而瑞研究中心發布的報告顯示：2021年上半年中國100家典型房企的融資額為6,090億元，按年下降34%，按月下降29%，是2018年以來的最低水平。房企融資額大幅下降，離不開監管部門頒佈的三道紅線。

為堅持房住不炒這個根本原則，避免重走以房地產拉動經濟增長的老路，2021年中國政府對房地產市場的宏觀調控政策連綿不絕。在降低房企槓桿率的同時，對炒房勢力也嚴防死守。建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，設置房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限。從源頭上限制住房貸款的發放規模，減少國內購房需求。另外嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。對那些違規流入樓市的資金限期追回，並對不作為的商業銀行開出罰單。

在打擊炒房團方面政府毫不手軟，四月初深圳七部門聯合對深房理涉嫌違法違規線索開展聯合調查。六月深圳市房地產中介協會官網公布了一份通報，將參與「炒房」的黃雪絨等29名中介從業人員列入黑名單，並將相關訊息抄送徵信機構。

即便中國政府對房地產行業實行如此大力度的管控，2021上半年中國大陸樓市依舊取得不錯的銷售成績。據克而瑞統計，百強房企2021上半年累計實現操盤銷售金額61,499.1億元，按年增長36.7%。自1998年房改以來，中國房地產行業繁榮了20多年。一線城市核心地區的房價創下十年翻十倍的神話。而同期的上證指數漲幅可憐，並且波動極大；前幾年P2P平台暴雷之聲不絕於耳，遺毒至今尚未出清；在經濟L形底部，產業結構升級到過程中，國內企業現金流不確定性較大，債務延期、違約的現象屢見不鮮，即便專業機構也難免血本無歸，更何況普通百姓。長久以來的現狀讓人們認為：只有存銀行的現金和不斷上漲的房價是最安全的。在此思維慣性下，雖然調控政策頻出，但房產依然不少人的投資首選。

這20多年中國房地產繁榮發展，除了受房改之前長期被壓抑的住房需求釋放這個因素影響之外，也與城市化進程加速，土地財政，容納超發貨幣，綁定教育和醫療，帶動就業，消化初級工業化的過剩產能，以及投機力量炒作等因素有關。可以說二十一世紀前二十年，中國房地產行業的繁榮發展是初級工業化結果。就像環境污染、產能過剩一樣，每一個工業化的國家都經歷過類似過程。

現在中國已經過了初級工業化的階段，這幾年產業結構升級速度加快。中國統計局的數據顯示：「三新產業」經濟增加值相當於國內生產總值的比重為17.08%。想要維持高新產業持續高速增長，離不開消費市場的支持。從數據上看中國是全世界第二大消費市場，但實際生活中給人的感覺卻並不是這樣。原因就是消費結構不合理，重頭支出用來買房子。

「北上廣深」市中心房價收入比分別為41、32、28、32，高於紐約的7，倫敦的10，東京的10。如果從價值投資的角度看，其估值過高，根本不是一個好的資產。但民眾還是那麼趨之若鶩，原因就在於受慣性思維的影響，認為房價還能繼續上漲。近年來中國政府連續出台房地產調控政策，就是為了壓制不斷上漲的房價。引導消費結構變化，為高新產業提供市場，讓經濟朝着更健康的方向發展。中國已經過了初級工業化的階段，房地產在國民經濟中所佔比重會不斷下降，行業風光不再。