中國央行罕見釋放房地產寬鬆信號　持續高壓迎來反轉｜巨子點評

9月27日，中國央行發布2021年三季度貨幣政策委員會例會內容公報，此次會議罕見提到：「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。」這是央行貨幣政策委員會例會時隔18年後再次提到房地產問題。從會議表述來看，熬過房地產高壓政策的市場參與者，似乎已經從黑暗中感受到黎明的光亮。

在此前央行表態中，多次提到「牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性」。明確向市場傳達房地產調控政策不會輕易鬆動的信號。

不過，恒大資金鍊出現問題後，各方已在運作，其高達兩萬億元人民幣的負債雖然不至於產生系統性風險，但也足以給金融機構和房地產企業敲響警鐘，從目前官方的態度來看，很可能最終會出現「保房不保企」的結局——儘量協調資源保證期房如期交付，維護購房消費者的合法權益，但相關公司和金融機構也要付出相應代價。這也是此次央行會議上提出：「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益」的原因。

不可否認的是，有恒大這樣的前車之鑑，各個房地產企業不得不審視自身現金流情況，謹小慎微地盤活現有資金。反應到市場層面就是停止激進策略，尤其是拿地，不再像過去那樣一擲千金。近段時間以來，多個城市土地交易市場遇冷，流拍和終止出讓的土地不斷增加，截至目前，全國已有杭州、南京、重慶、長春、福州、天津、青島、濟南等10餘個城市在二輪土拍中終止出讓部分土地，總數量超110宗。

熱點城市土地出現流拍，在規模更小的三四線城市，湖南株洲、江蘇江陰、山東菏澤等不少地方政府已經出台了「限跌令」。從目前出台「限跌令」的城市來看，基本都是庫存量較高、去庫存壓力較大的城市，一部分開發商為加快銷售回款速度而大幅降價，給本就面臨高壓的房地產市場帶來擾動。這自然與以「穩」為主的地產調控政策初衷不符。

事實上，如果從北京上海等一線城市調控算起，本輪房地產調控政策持續時間已近五年，期間政策不僅沒有鬆動，還層層加碼，在消費端購房者准入門檻和貸款利率都有升高，而在銀行層面，對於房貸業務佔比有硬性約束，更別提房企面臨三條紅線，可能會失去參與土拍的資格。加上住建部約談地方政府，規範土地拍賣流程，針對房地產市場的調控細化到每一個環節。

這些政策組合拳雖然讓市場快速冷卻，但也誤傷了部分民眾正常的購房需求。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，央行本次提到「兩個維護」，相比過去打壓性的表述釋放一定的寬鬆導向。這種維護可能會體現在兩個方面，一是正常的購房合同簽約後，信貸應該及時跟進，而不是拖沓。這種情況近期非常明顯。各地信貸政策收緊後，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時，導致合法購房權益受損害，這和貸款額度過緊有關。第二、鑑於近期房企債務問題較多，樓盤有爛尾的可能，那麼要保障住房的及時交付。否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾的風險，這對於購房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時竣工和交付，保障按揭貸款購房者的合法權益。

另外，購房信貸政策可能會針對不同購房者有區別放鬆。此前，銀保監會發布了答記者問相關內容，明確銀保監會督促銀行機構在貸款首期比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。嚴躍進預計，今年四季度信貸政策寬鬆的動作可能會比較多，對於剛需購房者而言有利好，無論是一手房還是二手房。同時其客觀上也促進了房企的去庫存工作，有助於房企四季度營銷工作的改善和現金流的改善，對於防範出現債務危機、維護房地產市場平穩發展也有利好。