內地房地產市場的發展和轉變

去年四季度以來，在「房住不炒」政策出現放鬆的情況下，內地房地產市場岌岌可危的局勢有所緩和。不過，如安邦智庫（ANBOUND）曾經指出的，在一些房企債務問題沒有得到解決之前，房地產市場仍然會逐漸出清，短期內難以快速恢復和反彈。目前來看這個趨勢仍沒有改變。今年以來，宏觀政策上預計會加大力度，支持經濟「穩增長」，很多人對房地產市場的復甦和恢復給予了很大的期望，希望房地產市場儘快回暖，以推動經濟增長目標的實現。但是，需要看到，在「高質量發展」的趨勢之下，以及持續推動經濟結構改革的政策之下，以房地產支持經濟增長的需求正在減弱，短期內仍會以「防風險」為主，長期而言，房地產市場發展的內在邏輯都已發生變化，尋求新的健康發展模式、實現「良性循環」將是未來房地產市場的主線。

從今年前兩個月房地產市場的情況來看，房地產的投資、銷售、融資等數據都表現出低迷的狀態。根據統計局的數據顯示，1-2月份，內地房地產開發投資14,499億元，同比增長3.7%，延續了增速持續下滑的態勢，表明房地產市場未來仍然會是一個向下「尋底」的過程。

而銷售情況則反映出少見的下降情況。1-2月份，商品房銷售面積15,703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15,459億元，下降19.3%。1-2月份，房地產開發企業到位資金25,143億元，同比下降17.7%。其中，國內貸款4,105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7,757億元，下降6.2%；定金及預收款8,027億元，下降27.0%；個人按揭貸款4,124億元，下降16.9%。

這些數據表明，儘管政策上一些地方開始放鬆購房限制，房地產融資條件也得到改善，但整體市場仍沒有像之前那樣出現快速反彈的情況，反而在進一步向下。

與之形成對比的是，今年前兩個月的消費、投資，以及工業生產數據反而都有明顯的抬頭，體現了政策支持的效果。雖然安邦智庫曾經提醒，目前經濟數據的回升可能具有一定偏差，經濟增長的持久性仍面臨考驗，但這些數據變化反映出經濟結構的變化，以及增長動力的變化。儘管房地產領域在經濟中仍佔有較高的比重，但就推動經濟增長而言，房地產在其中越來越表現出落後的狀態，不僅不具有推動性，反而越來越成為「穩增長」的拖累。

從政策方向上來看，去年的經濟工作會議，以及今年兩會的政府工作報告都已經明確了房地產市場未來發展的思路，推動促進房地產市場健康發展和良性循環。很多人認為這意味着政策的放鬆，而忽略了「健康」和「良性循環」所表達的房地產市場轉型的含義。在安邦智庫的研究人員看來，房地產市場在新的發展思路下，需要加快整合的步伐，實現「出清」，之後才能夠談得上發展。近期，國務院金融穩定發展委員會會議指出，關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。這實際上意味着對於房地產市場而言，政策上已經從「穩增長」的需求轉向「防風險」，避免問題房企的繼續惡化對金融體系和宏觀經濟的負面影響。

房地產市場的持續下滑，對經濟結構和需求的影響廣泛而複雜。目前在房企接連「爆雷」，債務問題難以解決的情況下，不僅造成項目停滯、資金凍結，也影響到金融機構、購房者、供應商，使得整個房地產市場運行被中斷。如果不能夠實現市場「出清」，化解債務危機，目前的不確定狀態，不僅會使得風險較小的房企難以正常運營，也會對市場預期構成影響。而在房地產市場真正出清之前，市場預期都難有改觀。因此，就整個宏觀經濟形勢變化而言，對房地產市場仍需要推動市場加快整合節奏，避免風險長期暴露影響到房地產市場的恢復和經濟穩定。

如近期《金融時報》的文章所言，「樓泡不破，經濟不興」，其指出，從經濟邏輯上分析，高房價後程樓市的投資帶動作用已抵消不了消費的抑制作用，且產生因高房價而來的高槓桿風險。這實際上意味着以往長期推動的通過加高槓桿搞「債務經濟」的路徑走到了盡頭。安邦智庫曾經多次強調，新的政策環境、市場環境都意味着房地產市場發展已經無法回到過去的高槓桿、高周轉模式，需要探索新的兼容性發展模式，與高質量發展格局相適應。目前來看，房地產的金融屬性正在被剝離，未來只能在居住屬性和商務服務屬性下實現「健康發展」。

最終分析結論：

房地產市場的持續下行，表明其支持經濟增長的動能正在減弱，短期內需要以「防風險」實現市場出清；長期而言，房地產市場發展的內在邏輯都已發生變化，尋求新的健康發展模式、實現「良性循環」將是未來房地產市場的主線。

本文轉載自安邦智庫3月22日「每日金融」分析專欄。