隔壁二手房逼近「3字頭」，沙田這個新盤為何僅售1.2萬元/㎡？

近日，沙田一單價僅1.2萬元/㎡的帶裝修項目活躍於中介推售列表中，憑藉着極低的單價，吸引不少購房者關注。

在東莞「1字頭」新盤已屈指可數當下，濱海灣片區後起之秀沙田的這個「1字頭」無疑充滿驚喜。

民田新區，單價約1.2萬元/㎡

據進一步了解，該盤並非什麼特價筍盤，僅是被中介包裝後的回遷安置房，同樣也有部分中介在宣傳時直接表達了其安置房的性質，不過緊隨其後，是「村委過户，抽籤即寫新業主名字」等相關宣傳訊息。

「4月份就抽籤了，直接就是你（購房者）的名字，有村委見證的。」負責兜售房源指標的吳先生表示道。

據吳先生介紹，該安置小區有三個面積段房源可選，小户型有60㎡、90㎡，大户型的有130㎡四房，目前都有指標出售，單價區間大致在1.2萬-1.3萬元/㎡。

以其朋友圈推薦的一套130㎡房4房為例，總價約175萬元，摺合單價約1.35萬元/㎡。

該安置小區位於的沙田，目前市場在售新盤可選並不多，以海上明悦、碧海雲天、天琴灣為主要供應，單價在2.5萬元/㎡上下，今年預備入市的準新盤越秀美的天悦江灣，樓面地價則已去到1.5萬元/㎡。

放眼整個沙田，該小區「1字頭」的單價優勢十分明顯，而即便是全市範圍，當下「1字頭」的選擇也已然不多。

中介推售的為沙田鎮民田安置小區，主要是為了做好虎門二橋、番莞高速沙田段以及立沙島四村剩餘拆遷安置工作而建設的項目。位於南環湖畔，共分兩期，目前已建成的為一期，建築面積約15.8萬㎡，共有13棟23層住宅樓，合計1289套。

從所處位置來看，項目區位條件較好，面臨南環河，背靠闍西山公園，近距離分佈有沙田第一小學、東莞市第十高級中學、沙田實驗中學等教育資源，周邊多品質小區，居住氛圍濃郁。

如距離項目約2公里的信鴻蔚藍海岸項目，不少待回遷的村民便租住於此，該小區目前二手房掛牌價區間在2.1萬元-3.1萬元/㎡。

憑藉着價格優勢，與相對地段優勢，支撐着民田安置小區活躍於中介朋友圈中，但該類型房源的風險卻不容忽視。

對於中介兜售的回遷房而言，絕大部分僅是回遷指標的兜售，即要等到村民拿到產權證後，再經過一段限制交易期，才能過户給買家。

「一般回遷房，長的要5年才能辦證，而證滿3年才可以出售，相當於需要8年時間。」優居東莞一中介人員表示道。過長的交易周期無疑讓整個交易過程增加了不少風險，因此也勸退不少意向客户。

抽籤分樓後直接更名？

「村委過户，抽籤即寫新業主名字」是推售民田安置小區回遷房指標的中介打消交易長周期風險顧慮的關鍵。同樣不止民田安置小區，東莞市面上眾多回遷房指標的兜售都提供「直接更名」的操作服務，部分還需要支付一筆更名費用。

對此，一位熟知回遷房買賣的中介李先生對中房君表示道，常規而言回遷房剛拿證是不能對外售賣的，一般會要求給六成到八成的款，然後等村民產權證滿三年之後再過户到買家名下，如果說選完房就直接更名，那可能就是跟村委有協定，村委同意更名操作。

為促成交，各種辦法都有，不過無論是未來更名還是前面提到的抽完簽即更名，肯定都存在一定風險，畢竟回遷房指標不像商品房那樣，有政府把關，各方面流程透明等。」李先生補充說道。

「可以同村內部協商更名，非本村人暫不能進行更名操作，房源限售期滿後可自由交易。」針對該情況，某項目開發商亦表明着立場。

此外關於提前交錢購買指標，限售期過後再過户的另一種交易形式，開發商方面也表示，僅是中介和律師的「一條龍」服務，同樣與他們無關。

總之，回遷房雖為合規合法建築，但提前交易目前仍屬於法律的灰色地帶，存在一定風險。

包括可能會面臨「一房多賣」、被出賣人的債權人查封、村民反水，錢房兩空以及其他一些因不確定性市場因素違約的可能性等，而由於協議為買家與村民之間簽訂，即便有律師公證，也難以完全保證權益。

正如某位購房者表述的，「外村人還是少摻和其他村的事情，變數太多，村規說不定分分鐘讓你崩潰，到時候房子沒落得，錢可能還拿不回來，而且大部分還需要一次性付款或七八成的高門檻。」

不過也有人認為，本來就沒有完全零風險的投資，買商品房也可能遇上開發商爛尾，做足功課、各環節公證，儘可能規避可能出現的問題就好了。

村民：遲遲未收到抽籤分樓通知

回到民田安置小區，相關的進展亦不順利。

雖中介在積極兜售房源指標，並有個別直接表示4月可抽籤時，但另一面卻是安置村民本身對於抽籤上樓的苦等無果。

村民於2016年陸續簽署拆遷安置協議，安置房項目於2017年10月正式開工建設，至2019年，民田安置小區已建成。

一直到今天，村民仍舊未收到抽籤分房的通知，之前流傳的抽籤時間也或因各種矛盾被一推再推。

期間，村民雖多次到村委及政府機關反映相關情況，但始終未有明確的抽籤時間及方案給出，對此，不少村民表現出了擔憂。

打開東莞陽光問政平台，事關民田安置房何時抽籤分樓的相關問政也已達十餘條，投訴時間橫跨2021年6月至今。

相關回復皆為針對安置區的配備房方案和物業管理等工作，正與有關村委會進行協調研究，將盡快落實分房時間。

不過對於尚無分房定期的現狀，也有村民心態較為樂觀，表示過渡期租房補貼已足以支撐在周邊小區的正常居住生活，除去房租水電甚至還有剩餘，對於具體的收樓時間並不特別着急。