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    一季度內地房企業績持續下行 房地產市場回暖無力

    一季度內地房企業績持續下行 房地產市場回暖無力

    剛剛過去的一季度,房企依舊在經歷自去年以來延續的下行周期。

    4月1日,機構數據顯示,2022年一季度,百強房企操盤金額為14381.9億元,按年下降47%,全口徑銷售金額為16279.2億元,按年降幅也達到了47.1%,業績表現不及2020年的同期水平。一季度有逾8成的百強房企累計業績按年降低,其中近4成企業的降幅高於50%。

    今年1月至3月,TOP100房企銷售額均值為162.6億元,按年下降47.2%;TOP100房企權益銷售額均值119.5億元、權益銷售面積均值85.1萬平方米,按年分別下降47.6%和48.1%。

    房企業績表現呈現下行態勢,只是當前整個地產行業表現的冰山一角。記者梳理相關資料發現,房企推盤積極性、投融資力度以及市場信心等均處於近年來的歷史低位。2022年一季度,行業面臨深度調整期,中央多部委密集表態穩地產,釋放維穩信號,但從目前市場表現看,刺激效果並不明顯。

    長三角一家房企高管告訴中國房地產報記者,今年一季度,國際形勢的不穩定狀況,國內各量級房企持續暴雷,以及疫情反覆等不利因素的疊加,使得民眾對經濟發展的預期持續受挫。市場信心的重建需要時間,這對短期內地產領域的成交、投融資有較大影響。

    「當前,市場還將繼續築底,但底部區間繼續下探的空間不會太大,真正能夠實現企穩回升需要到今年下半年乃至明年。」多位受訪者表示。

    房企業績下行、商品房庫存創新高

    總體來看,今年一季度,銷售額達到千億元的房企僅有兩家:碧桂園1328.9億元、萬科1045億元。與2021年一季度數據相比,「千億」房企減少了3家。TOP3房企合計銷售額按年下降了37.72%。除了「千億」房企較去年同期減少3家外,一季度「百億」房企僅為46家,較去年同期減少30家。

    從剛剛結束的3月單月業績表現看,房地產行業的下行壓力持續顯現。

    根據機構監測數據,百強房企3月單月銷售操盤金額5115.4億元,按月雖增長27.4%,但增幅明顯低於往年同期。百強房企銷售業績按年降幅達到52.7%,較1、2兩月進一步擴大,其中較2月降幅擴大5.5個百分點;相比1月業績規模降低2.6%。

    2022年3月,房地產市場整體依舊低迷,30個重點監測城市商品住宅成交面積按月增長48%,按年跌幅擴至47%。

    其中,一線城市市場成交按月增長7%,按年跌幅擴至49%。各城市成交持續低位運行,按年跌幅都在50%附近。受制於疫情防控出現反覆,上海、深圳房地產市場處於「半停擺」狀態,成交按年跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預期,3月上、中旬市場表現疲弱,新開盤項目平均去化率低至3成。

    另外,26個二、三線城市市場盡顯疲態,成交按月增長56%,按年跌幅擴至46%。受限於去年同期基數較高,疊加國內疫情出現反彈,6成以上二、三線城市成交按年腰斬,長春、常州等按年跌幅超70%。

    市場表現平淡,房企推盤的積極性也在降低。

    據CRIC監測,2022年前2月,133個重點城市新增供應3509萬平方米,按年下降48%,較2020年(新冠疫情武漢暴發)同期降幅達15%。其中,不同能級城市呈現出顯著的分化行情,僅一線城市保持了良好的供貨節奏,二三線城市穩步回落,整體供應量降至歷史低位。

    國家統計局公布數據顯示,截至2022年2月末,中國商品房待售面積57026萬平方米,比2021年末增加6003萬平方米。其中,住宅待售面積增加5552萬平方米,辦公樓待售面積增加104萬平方米,商業營業用房待售面積減少335萬平方米。

    2022年增量突破6000萬平方米,創歷史新高,與樓市行情「急轉直下」和新冠疫情各地頻發密不可分。而這其中住宅待售面積增加5552萬平方米。

    投融資延續低迷態勢

    2022年一季度,房地產行業仍處在深度調整期,在市場持續低迷、房企面臨危機的背景下,中央多部委密集表態穩地產,釋放強烈維穩信號。

    財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件;全國兩會定調探索行業新發展模式,支持新市民等三類購房需求。

    與此同時,房企融資、預售資金監管適度鬆綁,併購貸不計入「三道紅線」、保障性租賃住房貸款不計入「兩道紅線」、全國性商品房預售資金監督管理辦法出台。居民按揭貸款政策邊際改善,各地放寬公積金貸款、下調首期比例、局部放鬆限貸、下調房貸利率。15城出台新政刺激購房需求,重點涉及鬆綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

    壓力城市在救市政策落地後市場確有回温,但持續時間較短。典型如鄭州,上半月成交明顯回升,下半月成交再度下滑,新開盤項目平均去化率低至20%。

    一家中介機構北京區域負責人對記者表示,除疫情反覆外,去年下半年至今接連出現的房企暴雷,對市場信心的打擊是很大的,如果不少房企出現資金鍊斷裂,導致項目停工,就不能指望購房者對充滿信心。最根本的問題,還在於這些房企如何落實債務重組,並且實現對數百萬家庭「保交房」的目標,這樣市場才能利空出盡,購房者的信心才能恢復。

    在企業的投融資端,下行周期同樣在繼續。

    2022年一季度,房企投資延續去年下半年以來低迷的態勢,其中近七成百強房企未拿地,投資處於停滯狀態,銷售TOP50房企單月投資金額處在近兩年低位。一季度僅有頭部房企、規模化國/央企在核心城市率先拿地,其餘以項目開發商和地方平台公司為主。

    從新增拿地金額、貨值、建面TOP100門檻來看,截至2月末,新增貨值百強門檻16.1億元,按年下降30%,新增拿地價值、建面百強門檻3.1億元、14.7萬平方米,按年分別減少56%和16%。

    房企融資端也出現大幅下跌。據不完全統計,2022年一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元,按年大幅下降52.5%,特別是2月至3月境外融資幾乎「停滯」。

    從各個企業表現來看,2022年有約75%的房企融資規模按年有所減少,規模減少的房企中有約39%的企業按年降幅超過50%。

    無錫市房地產協會副會長張斌認為:自去年綜合調控以來,下半年房地產市場急劇下降,在今年一季度各地頻發的新冠疫情影響下,不只是房地產業,各行業均表現出開工不足,居民收入等預期受影響的現象。房地產業回暖需要時間,在房住不炒的大背景下,居民住房消費也日趨成熟理性,所以回暖也是漸進式的和緩慢的,但長期看行業發展是平穩的。

    本文由《香港01》提供

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