內地樓市最大的矛盾：70個城市託舉救市　70個城市託不起來

放鬆調控政策，拯救失落的樓市，已成為了一股洪流，無法阻擋的洪流。

諸葛找房梳理的數據顯示，整個2022年一季度，就有70個左右的城市展開一系列救市動作，其中不乏重慶、青島、鄭州、哈爾濱、福州等這些高級別的城市，且力度不斷加大，速度不斷加快。

進入4月份的4月1日至5日五天裏，就有5個城市放鬆，發布了救市大招，分別是大連、衢州、秦皇島、綿陽、蘭州。

大連的救市動作，本號在4月1日就專門撰文《1.5億平米庫存待售！東北第一城，官宣救市！ 》分析過，其主要是開啟零門檻落户，以拯救其1.5億平方米左右的廣義庫存（克而瑞數據）。

浙江衢州的力度和魄力非常大，直接取消限購和限售政策，成為全國首個同時取消限購、限售的城市。

4月1日，浙江衢州市發布《關於促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》，通知要求：

1、非本市户籍家庭、個體工商户及由自然人投資或控股的企業，視同本市户籍家庭執行相關購房政策。也即取消限購。

2、衢州市區新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出讓公告裏有特別約定的除外。也即除特別要求外的，一律取消限售。

秦皇島效仿哈爾濱，於4月2日直接廢止2017年發布的《秦皇島市人民政府關於加強房地產市場調控的意見》《秦皇島市人民政府關於進一步加強房地產市場調控的通知》。

《意見》和《通知》，曾開啟了秦皇島的限購時代，並且提高了首期比例。

現在廢止，廢除的理由是，已不適應當前我市房地產市場發展形勢。

廢除之後，秦皇島對外地户籍購房的一年社保要求，自動取消。也即秦皇島廢除了限購政策，也對貸款首期政策進行了放鬆。

四川綿陽本就不限購不限售，作為一個普通的四線城市，救市唯有給鼓勵。

4月2日，綿陽發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知（徵求意見稿）》，對夫妻住房公積金貸款最高額度擬由現行60萬元上調至70萬元。

此外，對多孩家庭給予購房優惠政策方面，提出實施財政補貼。在綿陽城區（含安州區）購買新建商品住房的，按建築面積給予每平方米200元的財政補貼，單户財政補貼最高不超過2萬元。鼓勵開發企業對生育二孩、三孩的家庭，在給予最高優惠的基礎上再給予特別優惠。

此外，綿陽還對新房進行限跌。在取得預售許可或現售備案10日內一次性公示房源價格，公示價應與報備價格一致，實際成交價格不得高於備案價，同時不能低於備案價15%以上銷售

4月5日，甘肅省會蘭州，發布《落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施（第1號）》，也和鄭州一樣，開啟了系統性救市。

蘭州是唯一一個黃河穿流而過的省會城市，被稱為黃河之都。這座西北城市在發布的文件中明確提出：

1、取消「認購又認貸」。對擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構執行首套房貸款政策。

2、降低首期比例。首套住房最低首期款比例不低於20%（之前針對公積金貸款為30%），二套住房最低首期款比例不低於30%（之前商貸40%）。

3、提高公積金貸款額度。公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元。全面推行「公積金+商業銀行」組合貸款。

4、放鬆限購。在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區域內新購一套住房。對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區域內新購一套住房。

5、推進貨幣棚改。推進貨幣化徵拆安置。對新的徵拆安置項目，以貨幣化安置為主，鼓勵被徵拆群眾選擇貨幣化安置。

此外還有十多條其他措施。

整體來看，蘭州是在照搬鄭州之前發布的救市文件，無論是取消「認購又認貸」，還是降低首期，還是放鬆限購，還是推進貨幣棚改，都是鄭州之前的招數。

可以看到，以上救市的5個城市，除了綿陽本身就沒有調控限制，因此談不上大力鬆綁外，其餘4個受調控限制的城市，均在大力鬆綁。

所謂矯枉必須過正，它們之所以大力度託底救市，救市因為當前它們的樓市太冷了。

大連方面：銷售太冷，庫存太多。

克而瑞數據顯示，大連狹義商品房庫存（已建好尚未出售的現房）1400萬平方米左右，廣義商品房庫存（已建好尚未出售的現房和未建好尚未出售的期房）1.5億平方米左右。

商品房去化周期高達55個月，遠超住建部劃定的12個月安全警戒線。

衢州方面，銷售太冷。

透明網數據顯示，衢州3月份新房銷售733套，不到去年同期的三分之一。二手房銷售272套，只有去年同期的五分之一。

秦皇島方面，銷量慘淡，房價跌跌不休。

此前國家統計局公布的2月份70個大中城市房價數據中，有28個城市的二手房價格較2020年下跌，秦皇島便是其中之一。

秦皇島的二手房價格較2020年下跌了1.8%。按照拋物線的走勢，秦皇島的房價，目前至少跌回到了4年前。

綿陽，成交量乍暖還寒。

3月，綿陽新房成交1810套，按月略有上漲，但按年仍不足去年同期的一半。

蘭州方面，庫存高企，消化周期超長。

和大連一樣，蘭州同樣擁有超高的庫存。

克而瑞數據顯示，截止到2022年2月末，蘭州擁有的狹義商品房庫存1500萬平米，比大連都多，去化周期超40個月。

擁有的廣義商品房庫存，接近1億平方米。

這5個樓上冷場的城市，非常具有代表性，因為它們各自代表着不同的群體。

大連代表着曾經輝煌如今暗淡的東北城市，衢州代表着包郵區實力強勁的三四線城市，綿陽代表着普通三四線城市，秦皇島代表着失落的華北普通地級市，蘭州則代表着弱省會群體。

它們的樓市現狀，大體反映了各自所代表的群體當下的樓市現狀。換句話說，當下需要通過放鬆或者給補貼，來活躍樓市的數量，非常龐大。

大多數城市，都希望通過政策來托起樓市。

然而，從3月份的數據來看，儘管有70個左右的城市救市，但效果並不明顯，樓市並沒有托起來。這是當下樓市最大的矛盾。

數據顯示，3月份百強房企銷售額按年下跌52.6%，銷售面積按年下跌57.2%。

數據還顯示，3月份30個重點城市成交量按月雖然有增長，但較去年同期，仍是下跌，且仍是大跌。

這意味着，樓市仍在ICU。這一現象，過去從未有過。也即，在70個左右的城市舉起救市大旗之後，仍未活躍起來的現象，過去非常少見。

為何託不起來？

表面上看，是因為疫情。3月份，全國大多數省遭遇疫情襲擊，其中深圳、東莞、泉州、青島、南昌、天津、上海、吉林省處在疫情漩渦之中，其中很多地方都按下了暫停鍵，流動性限制，對樓市的衝擊的確很大。

但疫情只能說是偶然因素，根本因素還是市場信心缺失與購買力不足。

央行最近發布的《2022 年第一季度城鎮儲户問卷調查報告》顯示，23.7%的人傾向於消費，21.6%的人傾向於投資，54.7%的傾向於存款。

這意味着，大家現在更傾向於手握現金，現金為王，而不是消費和投資。這是市場信心不足的直接體現。

購買力不足方面，《2022 年第一季度城鎮儲户問卷調查報告》同樣披露，很多人對當前收入和就業前景的擔憂。

疫情襲擾三年了，對普通人來說，錢越發難賺，這三年裏，很多人只混得個温飽，勉強支撐着生活，無力談房。

正如本號在之前的文章中說到的，當下最普遍的現象是：

有錢的人已經買過房，當下的市場環境讓他們不敢亂投資，限購政策也限制了他們投資。而有購房資格的人，則沒有錢買房。

這是樓市需求中的結構性矛盾，不解決信心與購買力，即便疫情這個偶然因素消失，越來越多的城市託底救市，樓市也難樂觀起來。

因為當下的問題，不是讓不讓買的問題，而是願不願買和買不買得起的問題。