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    穿越周期 內資房企的底氣在哪?

    穿越周期 內資房企的底氣在哪?

    2021年,房企經歷了巨大的考驗:部分高槓杆房企接連違約暴雷,再加上政策疊加,疫情因素,整個房地產市場急劇下行,行業正式進入下半場。

    如今清明時節已至,現實中的春天已經到了,但部分房企的年報能否如期而至,發布出來都是個問題。不過,部分準時發布年報的房企,卻拿出一份讓人詫異的成績,展現出「穿越周期」的底氣。

    另外一點值得注意的是,這些穩健的房企,都在近年來另闢蹊徑,探尋新的開發模式。他們中間有的還在繼續摸索,有的則轉型成功、把握住「穿越周期」的「鑰匙」。

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    代建,迎來春天

    跨行業轉型,對於目前的房企來說,難度還是過大。要不就轉型成效不大,要不就一不小心成了下一個恒大。所以,更多的房企還是在房地產行業周邊探尋轉型的方向。除了比較熱門的物業、商管運營之外,以前一直被忽視代建在最近幾年也開始被行業重視起來了。

    中國的代建制最早起源於1993年廈門的政府代建工程。而房企中,最早將代建作為主要業務提出的是綠城中國。2008年,宋衛平首次提出「綠城代建」,依託自身品牌和團隊實現業務創新,進行品牌輸出、管理輸出。14年過去了,如今,代建業務逐漸成為綠城中國的核心業務之一,成為綠城中國的半壁江山。綠城管理也成為「中國代建第一股」。

    八年前,宋衛平曾對媒體袒露自己對代建的期望:以長工的心態,建設好代建項目。綠城默默在代建業務的耕耘,讓綠城即使2021年的房地產寒冬中,也拿出一份穩健的成績單。綠城的代建給不少房企啟發。尤其是近幾年房地產市場收緊,不少房企思考轉型的時候,此前一直被忽視的代建突然火了。尤其在2021年房地產大動盪的一年裏,綠城的代建業務被不少房企取經。

    截至目前為止,已有超過30家房企開展代建業務,其中既有萬科、中海、保利、華潤、世茂等行業龍頭,又不乏當代置業、朗詩、雅居樂等中小型房企。

    中國指數研究院根據根據「中國房地產中長期發展動態模型」預計,代建市場規模行業佔比將以年均21.3%的速度高速增長,到2025年,代建行業規模預計滲透率將達到12.5%,對應2021年4.8%的滲透率。按照歐美模式下代建業務佔比可做到20%-30%,以平均值25%估算,國內代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。

    另一方面,2月24日,住房和城鄉建設部副部長倪虹指出,2022年將繼續大力增加保障性租賃住房的供給,全國將新籌集240萬套,比去年大幅增長。這也意味着,代建行業將迎來重大機遇。

    多重利好之下,更多行業龍頭也開始摩拳擦掌,準備入局代建業務。

    2022年初,萬科牽手深業集團、深圳市特區建工集團、深圳市人才安居集團,共同成立了代建公司——深圳安居建業,其中深圳市政府持股40%,萬科在內的另外三家公司各持股20%。這意味着,萬科與政府深度合作,開展代建業務。

    碧桂園方面,市面上也有或將涉及代建業務的傳言。有坊間傳聞稱,在碧桂園2021年內部年會上,執行董事程光煜表示,近期提出的住有所居對碧桂園做代建,是一個機會。

    雖然目前碧桂園並未明確提出做代建,但有分析人士認為,在「雙碳」目標的大背景下,憑藉其頗具競爭力和應用價值的智能建造體系,未來亦有望在萬億規模的藍海中佔據優勢地位,為公司的可持續發展增添新的增長點。

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    綠色建築、智能建造

    未來房企競爭的賽道

    智能建造和綠色建築,正好是房企轉型、「穿越周期」的另一個關鍵詞。未來房企的競爭,將圍繞綠色和智能開展。

    中國是全國最大的建築市場,但目前新建築中大部分為高耗能建築,並且建築耗能佔比還在不斷上升,數據顯示,中國建築能耗由2016年的7.99億噸增長至2019年的10.6億噸標準煤。22020年中國住房和城鄉建設部等七部門發布《綠色建築創建行動方案》,方案提出到2022年,城鎮新建建築中,綠色建築面積佔比達70%、星級綠色建築持續增加的目標與要求。

    2021年2-6月,證監會發布的《上市公司投資者關係管理指引(徵求意見稿)》納入了ESG內容,並要求上市公司單設「第五節 環境與社會責任」。香港聯交所緊隨其後,11月5日香港聯交所刊發三份ESG資料,提示企業ESG的監管範圍、內容和強制性都將增強。

    在此背景下,如今房企降低建築耗能,不僅是政策要求,也是經濟要求。這也意味着ESG越來越成為企業,尤其是房企的新賽場。

    近年來,房企紛紛在綠色建築上發力。截至2021年末,碧桂園的綠色建築累計認證面積達到21201萬平方米,萬科的綠色建築認證面積達到23100萬平,中海已認證綠色建築面積已達到8080萬平方米,龍湖的綠色建築超過9000萬平,世茂綠色建築面積達到7313萬平方米......

    另一方面,在建築從業人員老齡化問題和「雙碳」目標的雙重壓力下,被認為是未來實現建築業高質量發展的重要手段的智能建造也開始被重視起來。

    2月24日,國務院新聞辦公室舉行推動住房和城鄉建設高質量發展新聞發布會。住建部強調,要推進建築機器人典型應用,研發關鍵技術,編制相關標準,形成一批標誌性建築機器人產品,輔助和替代「危、繁、髒、重」的人工作業,提高工程建設機械化、智能化水平。

    而房企方面,碧桂園等多家龍頭房企也很早就開始佈局智能建造。2021年2月,住建部發布《關於同意開展智能建造試點的函》,確定全國7個項目開展智能建造試點工作,碧桂園、金地、綠地、萬科、美好等多家龍頭房企的項目均在其中。

    以目前綠色建築面積最高的碧桂園為例,碧桂園是較早開始佈局智能建造的,早在2014年,碧桂園成立BIM設計研究院,開始涉足智能化。2018年7月,碧桂園成立子公司博智林,作為智能建造的主要發力點。通過建築機器人、BIM數字化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用,打造並實踐新型建築施工組織方式,助力建築企業轉型升級。據中國工程院院士、清華大學人工智能研究院院長張堯學教授表示,博智林在多個複雜的施工場景上成功實現多機協同施工,在國內智能建造領域屬於首創,對中國乃至世界建築行業的發展做出了突出貢獻。

    截至2022年2月底,博智林共有21款建築機器人,在25個省(直轄市、自治區)超350個吸納灌木投入商業化應用,累計交付超750台,總應用施工面積超700萬平方米。

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    面向未來:佈局數字化、智能化

    數字化和智能化,也是房企轉型的一個重要方向。

    近年來,房企相繼開展了多元化道路,智能化是其中最普遍的一個方向。有媒體統計,截至2018年底,TOP 30 的房企中,高達90%的房企都走是智能化道路。雖然都是走數字化道路,但具體佈局的方向卻五花八門。有的智能化佈局主要是在建築工程領域,聚焦建築機器人,深耕智能建造,如碧桂園。不過目前更多企業則是佈局全屋智能。

    住宅的智能化可以提高用户的居住質量,體現一種全新的生活態度。隨着5G商用時代的到來,房企對全屋智能抱有極高的期待。據克爾瑞機構發布數據顯示,截止2020年底,TOP50房企已全部涉足全屋智能領域。

    其中,擁有家電龍頭美的集團科技製造能力和製造業基因的美的置業,相較其他房企,擁有先天優勢。在諸多房企中,承襲家電龍頭基因的美的置業,畫風一直十分突出。從2018年開始,美的置業就將智能化和建築工業化作為公司的第二賽道。形成智慧控制管家、智慧營養管家、智慧水健康管家、智慧空氣管家和智慧安防管家五大智慧管理系統,通過對智慧家居的系統控制,提高居住體驗和品質。

    但這種具備家電基因的房企畢竟是少數,更多的房企還是選擇與第三方平台開展合作。如碧桂園、萬科等頭部房企,相繼與第三方智能家居企業塗鴉展開合作,上海城建、河南建業、祈福集團、樂融集團等多家百強地產也與全屋智能企業達成戰略合作,打造全屋智能化樓盤。

    此外,相較全屋智能樓盤,智慧社區更容易開展,其應用更加廣泛。多家上市公司旗下物業項目均已涉足社區智能化,如碧桂園服務、彩生活、綠城服務、中海物業、奧園健康等。

    結語:

    3月16日國金委重磅會議之後,財政部、銀保監會等五部委紛紛表態,要提振房地產信心,穩定市場預期。中信證券稱,房地產政策遵循逆周期規律,當市場下行到一定程度時,政策可能轉為更加積極。

    隨後,樓市方面的回暖跡象也越來越明顯,哈爾濱、福州等多個省會城市解除限購,蘇州、廣州等熱門城市下調房貸利率,這對房企無疑是一個好的消息。

    隨着如今房企多元化轉型的更加深入,尋找到穿越周期「鑰匙」的房企一定能從這場大洗牌中存活下來,並且越活越好。

    本文由《香港01》提供

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