中國證監會三部門表態：支持民營房企發債融資

房地產行業新發展模式又一次被中央部門提出。圍繞上市公司的支持政策，預計將被更多推出。

4月11日，中國證監會、國資委、全國工商聯發布《關於進一步支持上市公司健康發展的通知》（以下簡稱「通知」）。通知中兩大重點提法給市場傳遞了更積極的信心和良好預期：一是堅持「房住不炒」，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，密切關注市場形勢和行業變化，促進房地產行業良性循環和健康發展；二是堅持「兩個毫不動搖」，對各類市場主體一視同仁，支持民營企業依法上市融資、併購重組，完善民營企業債券融資支持機制。

市場普遍認為，這次通知是具體落實近期召開的國務院常務會議、國務院金融委會議精神，進一步支持上市公司發展，維護資本市場穩定。預計未來會出台緩解房企債務壓力的相關政策。

從去年底中央經濟工作會議對房地產行業首次提出「探索新的發展模式」，到今年全國兩會政府工作報告再次明確指出「探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場」，之後3月16日，國務院金融委強調，關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。同日，證監會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，新發展模式就是以「房住不炒」為宗旨，放棄原有的高負債、高槓杆支持下的高周轉模式，順應市場需求，以現金流管理為核心，以企業健康與可持續發展為目標，努力進行產品創新和管理創新，適度提升市場集中度的發展新模式，這也是新階段下房企轉型和發展的方向。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，通知提出支持上市房企向新發展模式轉型，代建、租賃、城市更新、輕資產運營、資產管理等都是新發展模式的重要方向，這些領域將得到金融重點支持。

植信投資研究院資深研究員馬泓分析認為，通知對解決當下民營房企融資困境會起到積極作用，預計2022年接下來會有更多的優質房企使用直接融資工具來緩解現金流和償債壓力。馬泓建議，增加對優質房企的直接金融支持，包括央企、國企和民營房企。

資本市場支持

「通知對房地產企業釋放了積極信號，探索新發展模式倒逼房企必須重新審視過往高槓杆、高周轉、高負債擴張模式積累的風險，尋求新的增長點和新的經營模式。」某房企證券中心總經理表示，但這並不意味着房地產市場最危險的時刻已經過去。

浙商證券認為，在支持上市房企向新發展模式轉型過程中，行業股權、債權融資、收併購行業整合等方面的支持會跟進。

馬泓認為，通知主基調是偏暖的，在「房住不炒」的背景下，為民營房企尋求疏困的方法。所謂新發展模式，主要是基於中長期發展考慮，引導房企在降本增效和逐步改變融資渠道方面下功夫，實現房企向專業化、低槓桿、多元化融資方向轉型。未來，高質量、高效益、低負債的發展模式將成為新的主流。

某房地產觀察人士認為，通知將房地產企業作為問題提出，意味着房地產企業問題的重要度得到提升。依據政策面在需求端釋放和融資端寬鬆調整，會使房企現金流得到改善，細化支持併購重組則能加快風險出清。房企要順應政策及行業趨勢，在房地產代建、資產管理、REITs等業務上尋找第二增長曲線。

民營房企發債會增多

過去的2021年，房企違約金額244.78億美元，涉及違約債券55只。行業內頻發的債務違約和現金流緊張，使得房企在債券市場融資愈發艱難。

中指院研究數據顯示，2022年1~3月，房企信用債發行總額為1162.9億元，按年下降32.7%；海外債發行總額124.1億元，按年大幅下降89.8%。從結構來看，信用債融資佔比90.4%，按年上升31.7個百分點，成為房企債券類融資的絕對主力。

「這並不意味着對房地產行業融資徹底開閘，在公開市場再融資仍然面臨較大壓力，整體市場恢復和信心重建至少要需要3~5個月時間。」華東某房企高管認為，政策大多是在「糾偏」，以「房住不炒」為核心的金融審慎管理仍是主基調。面對公司流動資金出現問題，當下首選是出售資產回籠資金。

實際上，一季度優質民營房企已開始受到融資支持，參與到收併購陣營。平安銀行、浦發銀行、郵儲銀行等積極與房企簽訂併購融資戰略合作協議。據不完全統計，截至目前，各種渠道的地產併購類融資額度已釋放超過1500億元。

柏文喜認為，今年房企能否真正走出困境還有待於行業信心與市場信心的整體性恢復。已經出險的房企，最終的結果可能是市場化重整或者破產清算。

記者注意到，中國四大資產管理公司（AMC）也開始「跑步」進場，通過輕資產和重資產兩種模式為出險房企紓困，對象包括佳兆業、奧園、恒大、華夏幸福、花樣年、陽光城等。

劉水認為，由於房地產市場預期沒有發生明顯改善，金融機構避險情緒仍然很重，總體來看，房地產風險出清速度較慢。通知明確完善民營企業債券融資支持機制，意味着民營房企發債融資將得到支持，有利於緩解民營房企融資難的狀況，穩定企業預期。當前發生債務違約的房企，相當一部分是上市民營房企，支持民營上市企業併購重組，將加快發生債務違約的房企風險出清。

華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康表示，中國房地產政策已走向寬鬆，行業也在修復的過程中。今年下半年房地產市場會回暖，但離「熱」還有距離，不會像前幾輪調控那樣出現「過山車」式的冷熱擺動。希望在這一輪房地產市場預期向好的調整中，隨着市場逐漸升温，要抓住相關的基礎性制度建設創新，標本兼治並追求「治本為上」，形成房地產業的健康發展長效機制。