最強央企地產商對未來的判斷

房地產行業的預言大師，除了萬科董事長鬱亮的「活下去」、「黑鐵時代」不時刷屏，另一家央企保利發展的「白皮書」，也是赫赫有名，連續六年，這家龍頭央企都發布了房地產行業白皮書，影響深遠。

過去一年房地產行業的鉅變，所有的地產從業者都感受到了，出險房企自不必說，裁員降薪已是常態；經營穩健的房企，也體驗了客户流失、房子難賣、利潤下滑的痛苦。這種根本性的「出清」，讓他們中的很多人意識到，以前的日子回不去了，行業底層邏輯已經徹底改變了。

曾在5年前提出「未來5-10年保持10萬億以上峰值時代」的保利發展，現在提出了「減量時代」，商品房銷售不可避免地萎縮，但住房需求仍然存在，關鍵在於把握結構性機會，深耕高能級城市，以及轉型多元化運營，開發+運營並重。

過去多年，類似保利、中海這樣的央企總被詬病速度太慢，因為他們受國資委指標管控，很難加槓桿，等於是「戴着鐐銬跳舞」，「現在大家都一樣了，」保利發展內部人士說，三道紅線下行業所受的約束和規範趨於一致，房企真正的優勝劣汰也在加速。

這真是一個時代的結束，又一個時代的開端。

隨着行業的出清、縮表持續，以「高負債、高槓杆、高周轉」為代表的舊發展模式逐步退出歷史舞台，邁向「去金融化、製造業化、民生化」的新時代，房企要做的，就是去適應、調整，學會如何在新時代裏生存、淘金。

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減量時代

作為一家老牌龍頭房企，保利的歷史和萬科一樣久遠、輝煌，位列A股」萬保招金「，長期排在前三，但卻在過去幾年跌到第五，被恒大、碧桂園、融創超越。

重回前三隻是保利的小小夢想，更大的是「進三爭一」，這樣的野心，需要強悍的專業能力來匹配，這其中就包括保利的市場研究能力、對行業趨勢的判斷能力。

4月8日，保利發展發布《2021-2022年房地產行業白皮書》(以下簡稱「白皮書」)指出，在「房住不炒」的基調之下，近五年來，房地產⻓效機制逐步建立和完善，行業運行邏輯也已發生根本改變。

具體地，行業目前已呈現出「去金融化」、「製造業化」、「極致專業化」、「功能民生化」以及「競爭格局加劇分化」這五個趨勢，在此之下，行業不可避免地進入了減量時代。

2017年保利發展首次發布《白皮書》之時，曾提出峰值時代的概念，也就是說，2018年四季度房地產出現周期性拐點，進入了峰值時代，未來5-10年，增量市場有望繼續保持10萬億＋。

但與5年前不同，與以往任何一次下行也不同。保利認為，2021年下半年以來的市場下行，是短期、中長期因素疊加、綜合發酵產生的結果。去年三季度的信貸大幅收緊，直接導致買家需求萎縮、信心受挫和預期改變；一二手房市場的全面限價，封閉了房價上升的空間，同時令二手房市場幾乎冰封，切斷了換房鏈條。

中長期來看，房地產稅的預期觸發家庭資產配置邏輯轉變。保利發展研究團隊對重點40城客户的調研顯示，近半年有置業計劃的1400組客户中，在房地產稅試點預期下，75%的客户放棄購買或觀望，主動延遲入市；即使買，也從以往買小、買多（套），到買少、買適中、買精。

因此，他們也承認，房地產行業的底層邏輯變了，住宅開發業務天花板已現；考慮到住房結構改變，需求和新增供應減少，商品房市場不可避免地進入減量發展時代。

其實地產大佬們對此判斷一致。萬科董事會主席鬱亮直接跳過了「青銅時代」，認為行業已經進入了「黑鐵時代」，縮表、出清是這幾年的常態。

易居中國CEO丁祖昱則判斷，2022年房地產銷售將出現下滑，行業規模將回到五年前，每年成交金額將在15萬億左右。

旭輝控股董事局主席林中則認為，雖然房地產開發總量見頂，但還可維持10億平米以上的開發量，15萬億的交易量，可容納多家千億級以上的大企業。

總體來說，業內認為，市場規模不可避免進入減量時代。

02

新的機遇

儘管認識到行業見頂，但保利發展強調，房地產仍是穩增長、擴內需的關鍵力量，是中國支柱產業，房地產上下游對GDP有20%的貢獻，參考日本、美國甚至還可以更多。

鬱亮也認為，房地產仍是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。

蛋糕仍然巨大，那麼機會在哪裏？顯然，房地產肯定不是遍地可淘金的時代了，「要抓住結構性機會」。

5年前，保利發展認為，中國已開始了以核心城市向外圍擴展的「二次城市化」，城市群和都市圈成為中國經濟發展和房地產市場的核心引擎。

而現在，「外溢」變「虹吸」了，他們提出進一步深耕、聚焦高能級城市、區域有效市場。

首先，城市潛能的差異，推動市場從超級分化向頂級分化演變。比如同樣是二線城市，由於產業和人口潛能的差異，房地產市場分化亦呈加劇態勢，人口高增量城市（成都、西安、鄭州等），其商品住宅成交韌性較強，規模整體抬升，成交波動亦較小；而人口低增量城市，其商品住宅成交規模存在瓶頸，近10年房地產市場容量複合增速處於負區間。

其次，城市群和都市圈內部也在分化。以往，大城市限購、限貸下需求外溢，周邊區域、小城市受益；如今，限價政策讓城市間的價格差縮小，遠郊、衛星城「外溢板塊」不再，需求迴流「虹吸」至高價值區。

中長期看，需求邏輯向居住屬性回歸，有效市場邊界以就業活力區為中心，以一定通勤距離為半徑分圈層外延。以廣州為例，中心四區集聚就業人口的46%，常住人口的34%，以其為圓心劃分出一二三四線市場，天河屬於一線，從化屬於四線。

在此背景下，城市的價格體系正在重構（包括地價），將以核心區最新價格（一手房限價、二手房限價、市場真實交易價的孰低原則）為座標。

還有，就是不同城市需求的進一步分化。保利發展指出，高能級城市對居住需求越發多元化，同能級城市居住需求也存在不同差異。

對此，房企都要精準研判，聚焦擅長的領域和市場，緊抓結構性機會。

事實上，「拿地」是房企的命脈之一。是否選對了城市、選對了地塊，決定着房企的經營質量甚至生死。

多位大型房企人士表示，保利的這一認知和判斷非常重要。在二次城市化的初始階段，疊加2015-2018年的去庫存，很多三四五線城市都實現了房價的上漲，但2018年四季度以後就不行了，這一輪出事的房企，基本都是在這之後繼續加槓桿，或者進入了太多三四五線的。

就連萬科，都在華北市場栽了跟頭，北京公司拿了一個環京資產包，以為是抄底，沒想到卻還是坑，為此萬科計提了25億存貨跌價準備。

而保利、中海、華潤、龍湖這些經營保持穩定的房企，則在拿地上非常謹慎，沒有進入或極少進入低能級城市。

保利的判斷，也與萬科、融創等過去一年裏組織架構調整的動機不謀而合。房企對市場需求需要有更加精準的判斷，對區域聚焦程度也要提升。在愈發激烈的城市競爭中，過去唯規模論，拿地不夠精細，粗放管理的模式也不再合適了。

03

真的轉型

當下，房企已經必須和過去唯規模論，高槓杆、高周轉的發展模式告別了。

保利發展也認為，去年由於政策疊加效應，伴隨出清壓力，市場向下擊破箱體，出現超預期下跌，並且今年以來市場仍延續深度下行。但2021年的行業調控是必要的，要堅持政策的連續性和穩定性，不能再回到過去那種資本無序擴張的狀態。

這推動房企向真正的不動產運營商轉變。正如國務院金融穩定發展委員會3月份提出，房地產要向新發展模式轉型。

保利發展則在《白皮書》中重點提及了兩個方向。一是要做精經營性物業，聚焦成功的商業模式，二大力發展租賃住房，解決大城市住房突出問題。

在經營性物業上，房企需要從過去的「地產思維」轉向「真正經營」。

的確，很多房企將商業作為住宅業務的附屬，相比龍湖、華潤萬象生活等在經營業務上領先的同行，不少房企的商業規模不少，但走的是住宅反哺商業、銷售反饋經營的「算大賬」的邏輯，不是真正的運營思維。

這方面房企還應該參考香港恆隆，長期只做商場。上海恆隆廣場聚焦重奢路線，在2020-2021年疫情期間實現了超15%的高水平租金年漲幅。

在真正主動經營、用心經營上，內地房企巨頭們要提升的空間還有很多。

而租賃住房業務作為住房制度改革的重心，也是房企探索新模式的重要一環，保利對此極為重視。

目前的租賃住房行業呈現市場化與政策性雙軌並行的特徵。在市場化的租賃中，超過10萬間級別的有龍湖冠寓以及萬科泊寓，5萬間級別的則是旭輝瓴寓、碧桂園碧家國際社區、朗詩寓，緊接其後的則是3萬間級別的華潤置地有巢等等。

雖然龍湖冠寓已在去年實現盈利，萬科泊寓也預計在2023年實現成本法上的盈利，但總體而言，市場化租賃缺乏足夠政策支持，在收益上也難以達到REITs要求，未形成可持續發展的商業模式。

而政策性租賃住房推進速度快、路徑和商業模式基本清晰，保利發展認為，從政策通過前端讓渡地價、盤活存量，在建設和運營環節提供補貼，提高整體的EBITDA，後端納入公募REITs實現退出，形成了投融建管退的政策閉環。

保利也會把不少功夫放在租賃住房業務上。在1月底，保利發展宣佈計劃與建設銀行搭建租賃住房發展基金。

在建行支持下，保利發展計劃在「十四五」期間持續聚焦北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州和武漢等中心城市，穩步擴大保障房建設和長租公寓投資。待規模上去後，保利也計劃將成熟項目發行公募REITs。

不過相比開發業務，無論是租賃住房還是商業、產業等經營性業務，在規模、利潤上短期想要趕上都不是易事。場內的玩家們也需要轉變思維，重新出發。

正如保利發展所說，高質量發展的前景是美好的，但道路更加崎嶇難行。

在「探索新的發展模式」的路上，對於房企的考驗已不再是規模，而是如何成為一個能夠長期持續勝出的「全能型」選手，以及多元賽道佈局的「多面手」選手。這需要場內的玩家們，用自己的行動來實踐、回答。