順豐房託穩中求勝　好過投資iBond望賺兩厘｜新股聶人．聶振邦

相信有用網購服務的投資者，對順豐速運並不陌生，公司順豐控股早於2016年5月23日申請借殼於深圳A股上市，當時的鼎泰新材（002352.SZ）宣佈作價443億元（人民幣‧下同） 收購順豐控股100%股份；並且2017年2月24日鼎泰新材正式更名「順豐控股」，在深交所掛牌上市至今。而今次分析的主角，則是順豐控股佔權35.00%的順豐房託（2191），這是一隻房託基金（REIT），為首個於香港上市並以物流為主的房地產投資信託基金，投資重點應為全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。

今年溢利可望大為改善

順豐房託基金的投資組合初步包括位於香港、佛山及蕪湖的以下三處物業，所有該等物業均為現代物流地產，包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。截至2018至2020年底之三個完整財政年度，股東應佔溢利分別約2.98億、1.75億和2,688萬元，相對2019和2020年度是倒退41.34%和84.62%，暫看基本面欠佳。值得留意上述今年溢利預測約1.79億元，除了將較去年約賺2,688萬元高出超過5.66倍，亦高於2019年約賺1.75億元，即今年溢利可望大為改善，故此筆者認為該基金具備中長線投資價值。

公開發售認購率僅五倍

早前招股價介乎4.68至5.16元，最終以略高於中間價（4.92元）的4.98元上市，與公開發售部分認購率為5.00倍，因低於15倍能觸發配售部分回撥機制啟動之結果不太吻合，理應以中間價以下，甚至以下限價上市較合理；配額維持在5,200萬個基金單位，佔招股規模10.00%，意味大量單位已落入大戶手上。相對發行8.00億個基金單位，上市時市值為39.84億元，按5月14日收市價計算，現時在港上市而市值介乎30.00億至60.00億的REIT有四隻，按市值大至小排列為富豪產業信託（1881）、泓富產業信託（0808）、春泉產業信託（1426） 和招商局商業房託（1503）。

以截至2020年12月底的財務數據，分別收益率為8.19%、6.51%、7.30%和8.77%。至於順豐房託預測由2021年5月17日（上市首日）至12月31日之期內溢利和溢利可分派收入分別約1.12億和1.38億港元，年度化則約1.79億和2.20億元，相對發行基金單位為8.00億個，預期每個單位溢利和每個單位溢利可分派收入分別為0.2239和0.2747元，較上市價4.98元之預測市盈率為22.24倍，以及每個基金單位分派收益率為5.52%。由於預測收益率較上述四隻房託為低，初步反映投資吸引力較低。

兩基投斥資近兩億認購

雖然如此，該基金仍獲兩名基石投資者青睞，分別是於1999年由中國財政部成立的四大資產管理公司之一的中國東方國際資產管理有限公司管理的China Orient Multi-Strategy Master Fund，以及加拿大最大的投資管理公司之一的CI Global Asset Management各斥資2,500萬美元（折合約1.94億港元），認購金額不算小。

若散戶投資者考慮到兩名基石投資者注資屬中長線投資部署，反映看好該基金的發展前景，又認為上述預測收益率5.52%吸引（至少較iBond保證息率2厘為佳），不妨認購作中長線持有賺取每年的基金單位分派。

該基金於今日（5月17日）上市，招股結果顯示143名最大持份者合共獲發約4.94億個基金單位，佔招股規模94.99%；若撇除兩名基石投資者獲發7,781個單位，141名持份者擁有約4.16億個單位，街貨佔比仍有94.11%，高於九成反映街貨集中度極高，為上市後基金價格帶來有利上揚條件。

參考策略為進取者可於上市價或以下買入股份；謹慎者可於4.48元或以下買入；保守者則可於3.98元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為6.50至7.00元；而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。

【財經專欄】聶振邦（聶Sir）．新股聶人｜華盛證券分析師

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

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