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    REITs|參與公募REITs,需要注意什麼?

    REITs|參與公募REITs,需要注意什麼?

    備受投資者關注的首批9隻基礎設施公募REITs在5月31日本周一開啓認購。

    REITs是英文Real Estate Investment Trusts 的簡稱,也就是不動產投資信託基金。

    中國基礎設施公募REITs採用「公募基金通過持有ABS來投資基礎設施項目」的產品結構,整個產品存續期間封閉運作,不能申購贖回,持有至到期或二級市場交易退出。基金80%以上資產持有單一基礎設施ABS,其餘可投資於利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具。

    公眾投資者可以通過場內和場外兩種方式參與認購。投資者參與場內應當持有普通股票賬户或者證券投資基金賬户,一般券商軟件或app都可以操作。投資者參與場外認購應當持有場外基金賬户。

    需要注意的是,場外認購的份額要轉託管至場內後才可以參與場內交易。

    公眾投資者和網下機構投資者一樣也將採取全額繳款認購的方式。

    目前中國境內基礎設施公募REITs試點聚集基礎設施,主要包括倉儲物流、收費公路、產業園、市政建設、污染治理等基礎設施項目。

    目前的基礎設施公募REITs不包含住宅和商業地產。

    公募REITs收益主要來源於分紅收益和資產增值收益。

    有別於股票和普通基金,REITs的分紅比例不低於合併後基金年度可供分配利潤的 90%,且每年至少分配一次。

    (少數派投資提供)

    滬杭甬高速、廣河高速、首創水務、首鋼生物質屬於特許收益權類項目,2021年和2022年的平均現金分派率都超過了6%,但是其資產的增值空間相對不大。招商蛇口產業園、張江光大園、蘇州工業園區、普洛斯倉儲物流和鹽田港倉儲物流這些屬於不動產權類。現金分派率相對低於收益權類項目。

    但是考慮到未來租金收益的增值空間,其潛在的資產增值收益或將高於收益權類項目。

    所以REITs收益不僅看分紅,也要考慮資產增值的部分。

    根據目前9隻公募REITs公開材料來看,IRR預測值普遍在6%-7%左右。

    (少數派投資提供)

    從定價上來看,9隻公募REITs的認購價格平均處於詢價區間的53%分位。最高為廣河高速69.85%分位,最低為中金普洛斯33.93%分位。9隻公募REITs的認購價格並未緊貼報價中位數或加權平均數,可以看出為二級市場做出了一定的讓利。讓利最高的是中金普洛斯3.59%,最低的是廣河高速0.36%,平均讓利2.14%。從有效報價產品數量上來看中金普洛斯和博時招商蛇口是有效報價產品數量最多的兩隻,受市場關注度較高。

    一般情況下,公募REITs的主要風險是持有的資產都是單一的項目,有集中投資的風險。具體來説:產業園類和倉儲物流類風險點主要在續租率,收費公路類風險點主要在周邊新造高速、高鐵帶來的分流。

    總體來説,長期風險收益特徵高於債券型基金,低於股票型基金。

    公募REITs認購費大致按500萬以上1000元/筆、300-500萬元0.2%、100-300萬元 0.4%、100萬元以下0.6%這四個梯次劃分。總體相近,也有個別有所不同。管理費率來看,招商蛇口產業園REITs管理費用相對固定,為淨資產*0.15%+可供分配金額*3.5%。其餘 8 隻 REITs 管理費用均由固定費用+浮動費用構成,固定費用一般以營業收入、基金淨值為計算基數,而浮動費用則直接與基金業績相關。

    基礎設施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%,非上市首日漲跌幅限制比例為10%。目前首批9個基礎設施公募REITs的戰略配售比例在55%~79%,也就是説大部分的份額都將至少鎖定12個月起,面向非戰配的網下和公眾投資者的額度不到90億。

    公募REITs為普通公眾投資者提供了以較低門檻參與不動產市場投資的機會,幫助投資者實現更多元化的配置。國內首批REITs的公司項目整體質地都相對優質,作為稀缺性的品種,上市初期或將受到投資者追捧。總體來説,首批9隻基礎設施公募REITs上市初期有可能出現溢價交易的情形。廣大投資者在投資基金的同時,也需注意其收益、風險、費用、交易等細節,希望大家有所收穫。

    本文由《香港01》提供

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