屬於潘石屹們的時代，真的過去了

屬於潘石屹們的時代，真的過去了。

2021年6月16日，潘石屹的SOHO中國（0410.HK）被美國黑石以總價236.58億港元收購了91%的股權，潘石屹夫婦僅留9%。與此同時，6月17日上午9時，SOHO中國復牌後的價格較15日停牌上漲了24.74%。

其實，黑石公司早在2020年就有意以40億美元來收購SOHO中國，並承諾承擔SOHO中國的所有債務，最終卻因收購價格沒談攏而暫且擱置。

過去十年來，SOHO中國一直在賣與不賣樓之間兜兜轉轉。直到這次，潘老闆終於不再賣項目，而是直接賣了公司。

此時的SOHO中國受新冠疫情影響，早已折價10億美元。

潘石屹的「逃跑」，意味着國內房地產市場與潘石屹的緣分就此終結，屬於潘石屹們的時代成為過去式。

起點：加入「萬通六君子」

潘石屹的成功源於融入了「不得了」的圈子。

這個山溝溝裏走出的房地產大亨年少時就讀於河北石油管道學院，畢業後被分配到廊坊石油部管道局經濟改革研究室。

潘87年辭職，跟隨一個老闆來到海南下海經商，做起了磚廠廠長，管理300個弟兄的吃喝，所謂人多事雜，但也磨鍊了他強大的「抗擊打能力」。

鐵飯碗和較為穩定的收入沒有讓他獲得滿足，藉着磚廠停工之際，潘石屹結識了馮侖、王功權、劉軍、王啓富、易小迪等幾個志同道合的朋友。隨後這些人共同創立了海南萬通集團，這幾個人就是大名鼎鼎的「萬通六君子」。

借力於國家政策的支持，大量資金湧入海南，海南的房地產事業順勢而起。大哥馮侖，曾在海南省體改所工作，對當地的人脈資源更是熟門熟路，「萬通六君子」也因此在此處發跡。

1993年，萬通集團正式成立，在海南炒房入手千萬並在地產泡沫破碎前全身而退，由此便開始了全國性的擴張：潘石屹去了北京，易小迪到了廣西，王啓富到深圳。通過他們的努力，萬通的規模越來越大。最鼎盛的時期，萬通集團的資產達到了近50億。

即便是共謀財路的兄弟，卻也阻止不了互相「反目」。1994年，「萬通六君子」在廣西西山召開了一次「分裂會議」後，於1995年正式分道揚鑣。

開端：順勢而為的SOHO中國

SOHO中國能在今天房地產界擁有舉足輕重的份量，成功的背後離不開一個人的身影——華爾街投行工作的張欣。她不但成就了SOHO中國，也成就了今天的潘石屹。

潘石屹在認識了張欣僅4天后便向其求婚，順而結為夫妻。1995年9月，潘石屹與妻子張欣共同創辦了紅石實業，期間開發和收購了上海和北京兩個黃金地段的商業房地產項目，隨後成立SOHO中國，潘石屹任董事長，張欣任CEO。

本土土鱉與海歸精英的結合的過程異常艱辛。觀念的衝突讓這對小夫妻吵的不可開交。張欣一度選擇退讓，回家相夫教子。

再次歸來，張欣將自己對藝術的認識和在建築圈的潛力充分發揮，SOHO中國也在張欣的影響下樓體造型大都走在時尚的尖端。

憑藉着新穎的概念和突出的設計、潘石屹夫婦的名人效應、靈活的銷售方式，SOHO中國迅速走上了房產「金字塔」。

1998到2001年SOHO中國在北京的開發總建築面積達到了48萬方，其現代城項目，初次提出「小型辦公，居家辦公」的概念，連續兩年作為北京市單體項目的銷售冠軍。

SOHO中國用獨特的散售模式把商用辦會樓、店鋪實現了和住宅開發一樣的高周轉，讓潘石屹在較短時間內大量回流現金，做大做強。

同時，潘石屹在北京、上海等一線城市黃金地段搶先佈置SOHO中國辦公樓，位於北京朝外SOHO、建外SOHO、長城腳下的公社、SOHO城等都取得了不菲的銷售成績，也由此擴大了品牌聲譽。

但這種資產不會獲得很高的投資收益，更不利於開發的企業從事資產管理和物業運營，這也成為了日後SOHO中國遭遇滑鐵盧的一大伏筆。

高潮：躋身富豪榜

強者總是寂寞的，事業頂峯的潘石屹就體會了這種孤獨。

2005年，別具慧眼的潘石屹意識到商業和寫字樓之間的供需端存在巨大脱節，便將公司業務重心由開發住宅轉向市場稀缺的商業地產，收購北京的舊商寫項目，以獨特的設計創意加以改造並散售賣出。

通過其前衞的產品形象設計，輔以潘氏夫婦的名人效應和營銷方式，SOHO中國的寫字樓譽滿房地產業。

兩年後，伴隨着SOHO中國在香港成功上市，公司迎接來了發展史上的又一個巔峯，創下了亞洲最大商業地產IPO紀錄。上市時，潘石屹喊出「五年之內過千億，超萬科」的口號。2008到2009年，SOHO銷售金額分別按年增長92%、77%，實現經濟飛速增長。

光是銀河SOHO，這個北京二環邊上的現代潮流的標誌，就賣出近146億，創下單體項目的全國銷售冠軍。SOHO中國當年全年銷售額達到最高峯238億元，單體項目的全國銷售增幅超8成，一度超越恒大、華潤置地，幾乎是融創銷售額的3倍。

這一年，潘石屹夫婦以150億的身家，躋身胡潤百富榜第51名。

拐點：經營模式之變

在時代洪流下，所有人都是渺小的。

2010年，政策的頒佈打亂SOHO中國的全盤計劃，北京市發佈了《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》的系列文件。

「各房地產開發企業在取得酒店類項目立項核准或備案批覆文件後，必須嚴格按照酒店類規劃用途組織設計、開發建設，不得擅自改變項目用地性質和規劃用途經營使用，未經批准不得擅自分割轉讓。」

與此同時，寫字樓購買需求也受宏觀經濟影響有所下滑。因此在2012年，潘石屹不得已將公司從銷售轉向自持物業模式，降低銷售規模，換取銷售利潤提升。

然而，現實並不如潘石屹想的那樣。轉型之後的確不能算成功，為何？營收實在是太少了，利潤也就更少。

要把全部資金儲備用來支撐轉型過程中的開支，SOHO中國沒錢拿地，自然也無法擴張，只能守着物業資產過「包租公」的日子。這期間，SOHO中國依然面臨着嚴峻的資金考驗。

潘石屹曾公開表示，「SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%。美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約都是5%或6%。中國租金回報率低的我都不好意思説。」而營收單一，讓SOHO中國開始一步步走向了衰落。

依賴租金收入，全部物業自持意味着SOHO中國自身要承擔極大的資金及營運壓力。財務報表如實的反映出現實狀況，2012年該公司銷售額降至94.68億元。

這段不算成功的經營，政策調控下無奈的轉行，一定程度上也預示了潘石屹夫婦後續的動作。

滑坡：走上資產甩賣之路

如果要問讓潘石屹大舉撤退的原因，首先是 SOHO 中國不賺錢了。從2012年到2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸於母公司股東淨利潤由105.85億元減少至19.25億元。

相比之下，曾經與其比肩的房企萬科、恒大、碧桂園，銷售額早已達到了幾千億。

就在此時，2014年，潘石屹開啓了售賣資產之路：2月，52.3億元，上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場賣給了金融街控股。9月，凌空SOHO賣給了攜程。16年，SOHO中國32.2億賣掉了上海的SOHO世紀廣場。

2017年，潘石屹出售虹口SOHO項目公司，10月出售凌空SOHO項目公司。2019年9月，SOHO中國以7.6億向慧泊停車場投資出售位於建外SOHO東區、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹稜SOHO及中關村SOHO的2583個地下停車位。

潘老闆國內變現300億，卻投給了美國。7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權。

其妻張欣入籍美國，收購了美國通用汽車大廈40%的股權，該交易成為單箇中國投資者在美國最大的不動產投資之一。長子潘瑞在英國成立了一家房地產公司，手中持有當地多個大型地產項目。

此時「潘跑跑」的聲音絡繹不絕。

而潘老闆國內的資產，只剩下了「八大金剛」，就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目，也正是本次黑石集團所收購股權含有的所有資產包。

北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO；上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。

此時，SOHO中國業績滑坡嚴重，2018年與2019年，SOHO中國的營收僅僅只有17.21億元和18.47億元。

租金收入下降，SOHO中國的貨幣資金也在持續減少，負債水平卻仍在攀升。2020年，SOHO中國貨幣資金為僅為4.66億元，相較2018年的55.66億、2019的24.3億大幅降低。

2018年，潘石屹的左膀右臂，SOHO中國原執行董事兼總裁閻岩加盟黑石集團，為黑石收購SOHO中國埋下伏筆。

隨後，早年的散售模式埋下雷還是炸了，

散售，導致SOHO商場業態混亂，沒有統一規劃。旅遊公司、房產中介公司、超市、美容美髮店，餐飲都聚集在一層，真是CBD地區的雜貨鋪，還是一條龍的。

亂象大大降低了SOHO中國的出租率。辦公室難租、資金短缺，業績萎靡，是繼續蹲守着還是賣掉走人？

顯然，潘石屹選擇了後者。

尾聲：時代的過客

疫情期間，各路大佬對於災區都慷慨解囊慈善捐款捐物資，潘石屹卻沒有任何資金以及物質的表示，僅説了句「武漢加油」。

無論外界對於潘石屹的評價是個金字塔頂端的資本家，還是缺乏一定社會責任的企業家，亦或是一個在金錢面前沒有民族大義的商人，他都能一笑帶過。

畢竟他現在生活的重點，是攝影和做飯。

與潘石屹同時代中國地產界的領軍人物們，如今廉頗老矣。王石早已告別萬科；馮侖早早賣掉了萬通；首創的劉曉光因病去世；華遠的任志強更是在去年鋃鐺入獄；王健林、盧志強、許家印的日子也都日益艱難；如此來看，潘石屹全身而退不失為一個好的歸宿。

時過境遷，中國的房地產早已不是潘石屹曾經馳騁商場時期的模樣。

隨着中央政治局會議提出房住不炒的指示，820談話、345監管紅線等規定的出台，信託、金交所、股交所對於房地產行業的融資通道也越發的收緊。

中國的房地產行業周期已經從高速發展的紅利期進入了穩定期，房企早已過了「高負債、高槓杆、高周轉」的發展模式。合作開發，多元化模式拆分業務板塊等等將成為房企新一輪的挑戰。

屬於潘石屹們的時代，真的過去了。