中國房地產行業向何處去？經濟學家們諫言

世界百年未有之大變局正在加速演進。新時代下，中國經濟與房地產行業也迎來新機遇與挑戰。

大環境下，房地產行業開始重構發展邏輯，房企對內追求管理紅利，向外尋求新賽道拓展，房企之間規模、資金、盈利和經營能力的分化也在加劇行業集中度的提升。

思考的力量在行業焦慮時便是最好的「鎮定劑」。6月25日，一場以「行穩致遠」為主題的「2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發佈會」在北京召開，中國人民大學原副校長、中國人民大學學術委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求，第十一屆全國人大財經委副主任、九三學社第十二屆中央委員會副主席、著名統計教育家與經濟計量學家、中國經濟計量學開拓者賀鏗，中國上市公司協會會長、中國企業改革與發展研究會會長宋志平，著名經濟學家、陽光保險首席經濟學家邱曉華，植信投資首席經濟學家兼研究院院長、交通銀行原首席經濟學家連平，平安證券首席經濟學家鍾正生，清華大學國家金融研究院副院長王嫺，中央財經大學金融工程系主任、教育部青年長江學者姜富偉，以及主辦方中國房地產報社社務管理委員會主任慄文忠，中房報總經理、中房同創文化傳媒股份有限公司董事總經理單大偉出席大會，就「後疫情時代」「國內外經濟趨勢」「房地產發展」等當下最熱話題提出了觀點和建議。

本次活動由中國房地產報、中房智庫、中國房地產上市公司指數研究課題組主辦，中房同創文化傳媒股份有限公司承辦，中國社會科學院城市與競爭力研究中心提供學術支持。

第十一屆全國人大財經委副主任、九三學社第十二屆中央委員會副主席賀鏗

賀鏗：中國房地產市場問題是「房子太多需求有限」

會上，第十一屆全國人大財經委副主任、九三學社第十二屆中央委員會副主席賀鏗表示，現在中國住房是供給大於需求，「現在房子太多、需求卻是有限的，許多地區的房子是一片一片地建，晚上開燈的卻不多，更像一個『睡城』。供給大於需求是當前房地產行業一個問題；對於房地產企業而言，今後的發展繞不開這個問題 。」

賀鏗還表示，目前與房地產行業相關的銀行貸款問題也比較突出。

「根據銀行統計，中國現在個人住房貸款高達35萬億元，中國中長期消費貸款總額是42萬億元。對中國大多數居民來説，申請中長期貸款都是為了房子。同時開發商貸款餘額在12萬億元水平。」賀鏗表示。

他認為，去年中國GDP不過100萬億元。房地產一個行業就借了銀行這麼多錢，是值得警惕和着急的事。

未來房地產行業怎樣才能高質量發展？賀鏗提出建議，「要引導房地產健康發展。」

首先，要引導正確消費觀。「在質上，追求舒適和合適就好；在量上，也不能追求達到了小康就要有幾套住房。人們的消費觀念一定要進行引導，引導到符合中國實際發展上來。」

其次，不要一味的大城市化。建造大都市的同時也要注重建設小城鎮。在產業上，可以向日本學習，把工業、服務業引向農村。習近平總書記説過，「望得見山，看得見水，記得住鄉愁」，如果我們一味缺乏科學地發展大城市，怎麼看得見山，看得見水呢？

另一方面，中國進入了一個新時代。新時代的矛盾就是如何滿足人們更高的生活質量需求，這不僅是要提高大城市羣體的生活質量，還要提高欠發達地區農村人民的生活質量。

最後，房地產的落腳點在哪？「在經濟學家看來，房地產更像虛擬經濟。但我認為房地產既是虛擬經濟又是實體經濟。如果我們把『炒房』看得很重，它是虛擬經濟，如果只看作居住用途，它就是實體經濟。因此，中國今後的房地產要健康發展，需由虛擬經濟轉向實體經濟。」

中國人民大學原副校長、中國人民大學學術委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求

吳曉求：房地產替代投資品　大方向是證券化金融資產

「未來的中國將會從把房地產作為首選資產的時代逐步過渡到以選擇證券化資產為主的時代，這個時代會慢慢來臨。從房地產到證券化金融資產，這是中國資產結構要進行的戰略轉型，既有利於房地產的健康發展，也有利於資本市場的發展。」6月25日，在一場以「行穩致遠」為主題的「2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發佈會」上，中國人民大學原副校長、中國人民大學學術委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求表示。

此前，有研究機構的報道提出在中國居民的整個金融資產中，房地產佔比達到67%。吳曉求表示，這説明很多人都把房地產作為投資品存在的，這也直接反映國家還處在城市化快速進程中，也反映出國家的金融市場不是很發達，沒有提供能夠讓投資者可以在收益和風險中達成平衡的有效組合資產。

「因為缺乏自由組合的資產，所以資金就蜂擁進入到房地產市場，這是不正常的。房地產我們一定要把它看作是消費品，看作是住的東西。」吳曉求説，依靠現有的房價上漲來實現存量資產收益是難以為繼的，也不利於國家的經濟發展。要解決這個問題，要大力發展資本市場，包括債券市場，也包括股票市場，使其成為居民配置有效資產的重要組成部分。

吳曉求説：「中國房價在十年多時間就達到如此高水平，實際上我是很憂慮的。雖然我們這一代人是獲得了這個時代紅利，但是我不想得到這個紅利。因為中國社會還要有持續性，不能一代人把未來50年收益紅利都被這一代人拿走了，這會給中國經濟發展帶來巨大風險。我們十多年前在北京買一套房，房價每平方米5000元，現在每平方米10萬元，翻了20倍，我不認為這是好事。四環邊上一平方米10萬塊的房子你覺得還能投資嗎？肯定不能投資。我的夢想是希望回到四環邊上房子每平方米5萬元的時代，這樣中國社會會變得非常健康。」

他進一步強調，不要以為10萬元/平方米財富有多少，那是泡沫化財富，同樣是100平方米憑什麼它就值1000萬元，它賣掉還真能值1000萬元，這對中國整個未來發展是不利的，特別是對年輕一代，讓他們在北京生存變得非常困難，甚至影響家庭的穩定，幸福感是不夠的。

這個問題應該怎麼解決呢？吳曉求提出，要開創一個比較豐富的證券化金融資產讓大家來投資，不要把房地產作為投資品。正是基於這樣一種想法，所以資本市場承擔了巨大功能，房地產的替代投資品大方向就是證券化金融資產。

中國上市公司協會會長、中國企業改革與發展研究會會長宋志平

宋志平：提高上市公司治理水平要保證中小股東權益

會上，中國上市公司協會會長、中國企業改革與發展研究會會長宋志平着重提到上市公司如何提升公司治理水平的問題。

他認為，提高上市公司治理水平首先要保證股東權益，尤其要保證中小股東權益。中國30年資本市場發展過程中，個別上市公司發生過一些問題。它們往往是大股東濫用控股權導致的，因為中國資本市場裏，大股東佔有股權比例比較集中，平均在40%左右，有控制力是好事，但濫用控股權是壞事。」

他舉例稱，有些大股東做幕後交易、關聯交易、對外擔保、掏空上市公司等情況時有發生，但這觸碰了刑法「紅線」，是萬萬不可的。

他表示，要確保公司的獨立性，不能讓大股東肆意侵佔上市公司利益；要強化董事會的作用；發揮內控機構的功能；也要尊重相關利益方的權益；最後，要提高上市公司信息透明度。

宋志平接着介紹了房地產行業在資本市場上發展情況。他表示，目前，中國上市A股公司有4300多家，總市值約83萬億元，2020年總收入佔GDP的50%以上。在這些上市公司裏，國內房地產上市公司121家，總市值規模達到了1.87萬億元，佔到A股總市值2.2%。市值達到千億級規模企業有兩家，一個是萬科A，另一個是保利地產。

從盈利情況來看，2020年，房地產上市公司營業總收入是2.75萬億元，比2019年增加了11%，但利潤有所下降，整體利潤是0.26萬億元，按年回落了10個百分點；其中，99家公司實現盈利，有22家公司出現虧損。

宋志平認為，A股房地產上市公司現在分紅還不錯，目前有82家上市公司披露了年度現金分紅方案，全年累計現金分紅有674億元，佔整個A股現金分紅總額4.43%。

著名經濟學家、陽光保險首席經濟學家邱曉華

邱曉華：營造好的營商環境是做好事情最重要一步

關於業界最關心的中國經濟未來，著名經濟學家、陽光保險首席經濟學家邱曉華觀點犀利：挑戰不用多説。

一是來自金融領域的風險。這些年所積累的不良貸款、地方政府債務等諸多方面以及銀行無序的經營等都構成了可能存在金融風險隱患，要儘快消除。

二是中國經濟前進路上的短板。在某些領域，中國在科技方面還有短板，中美關係的變化讓我們看到了短板對中國經濟的制約，因此如何突圍科技短板也是極大考驗和挑戰。

三是要構築擴大內循環主體。在以國際和國內雙循環相互促進發展的新格局階段，核心是要擴大內需，擴大內需重點是擴大消費，目前來看制約消費潛能釋放的因素，依然還不少。

談及「十四五」規劃期間投資方向，邱曉華認為科技創新、綠色經濟和大消費是接下來投資主題。

邱曉華還談到：「營造更好的營商環境是我們做好事情最重要的一環。讓企業家做事，讓消費者消費，讓官員能更安全地做事，是營商環境中最重要的三個方面。」

在他看來，面向「十四五」規劃，中國想要具備走向新階段的動力機制，一定要讓資本市場作用更好的發揮，讓人民幣國際化更好利用，周邊關係要進一步理順，與發達經濟體的摩擦要進一步化解。

「這些因素既構成了我們的動力，又構成了我們的護城河。前景路上肯定不可避免會面臨比過去更加艱鉅的挑戰，也預示着前所未有的機遇。因此，把挑戰踩在腳下，把機遇抓在手上，是我們走向未來應該做的。」

中國房地產報社社務管理委員會主任慄文忠

慄文忠：社區養老服務是新消費，更是房地產行業轉型的萬億藍海

中國房地產報社社務管理委員會主任慄文忠在「行穩致遠」為主題的「2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發佈會」上表示，中央政治局會議提出要以「一老一小」為重點完善人口服務體系，發展普惠托育和基本養老服務體系，並在社區建設中實施，這對於行業既是一件功德無量的善事，又是新消費的萬億藍海。

對於這一規劃與要求的落地，人民政協報、中國房地產報會同百城黨媒合力推動建立百城萬站「社區服務驛站」，將家庭養老康復、小區托幼、健康啓蒙教育放在社區，通過這一做法一是抓好優養驛站剛需數據的收集、梳理，擴大智能化服務平台運營；二是提升跨場景的全域獲客、全域洞察和全過程健康服務，掌握競爭主導權；三是用數字經濟加快數字社會建設，改造提升傳統動能與培育新服務新動能，把「一老一小」社區服務在數字化、網絡化、智能化方面作出有益變革。

「希望上市公司與我們一起做出這樣大型的輕資產運行平台。」慄文忠表示。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長、交通銀行原首席經濟學家連平

連平：要注意平衡好房地產行業金融風險與整個宏觀經濟平穩運行健康發展

「房企融資仍舊十分倚重間接融資渠道，直接融資比重仍有待提高。」6月25日，「2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發佈會」上，植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平表示。

截至2021年上半年，在房企資金來源結構中，個人按揭和銀行貸款仍是房地產企業最重要的資金獲得方式，佔比約30%；債券境內外融資也提供了不小的增量。一個規律是，在人民幣存在升值壓力的情況下，境外融資在高位之下難以進一步增長。而在2015年～2017年間發展較快的房地產信託融資和股權融資，近兩年呈現衰退跡象。

「2021年以來，通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權融資行為基本消失了。儘管股權融資在房地產開發企業融資結構中佔比不高，但也曾在2015～2016年期間，藉助私募股權基金規模快速擴張時期，達到過階段性頂峯。」連平表示。

從融資三道紅線來看，連平認為，目前踩中紅線的公司確實不少，2020年報表顯示，樣本房企真實負債率（剔除預收款）超過70%紅線的接近40%，且涵蓋各類大小類型的房企。約四分之一的房企淨負債率超過了100%的水平，表明無論是短期債務風險還是企業長期償債能力都值得關注。

「2020年，除大型房企外，一些龍頭和中小型房企流動負債增速超過了營業收入增速，而短期負債增量超過收入水平是個比較危險的信號。尤其是小型房企有息負債增速並不像大中型房企有所下降，反而進一步擴大，償債壓力與日俱增、壓縮債務能力偏弱。未來如果不能有效改善，行業整體運行是會存在風險的。」連平表示，要注意平衡好房地產行業金融風險與整個宏觀經濟平穩運行健康發展。

從政策角度講，有兩個底線要守住：一是防止出現系統性金融風險，二是房住不炒。具體而言，就是要控制住房價，房價並不是全國一盤棋所有城市都在上漲，而是少數大城市和所謂新一線城市及部分二線城市，以及在一些發展特別好的都市圈範圍內的中小城市，房價才出現上漲。因此，無論是從控制整體風險角度，還是從支持部分地區保持房地產供需平衡的角度來看，都應該給予房企適當合理的支持。

「從整個貨幣金融政策來看，還是要保持整體流動性合理充裕，在合理充裕基礎之下，有關金融行業應給予房企融資支持，以控制風險並增加有效的住房供給。」連平説。

中國房地產報總經理、中房同創文化傳媒股份有限公司董事總經理單大偉

單大偉：企業只有「好而不倒」沒有「大而不倒」

「中國房地產發展周期正迎來鉅變，房地產市場已接近飽和，市場增量開發正向存量運營轉軌，競爭更為激烈。從一個更長周期看，5年乃至10年之後，勞動人口下降及老齡化率上升對房地產的影響將愈發明顯，房地產需求將長期放緩。房地產已告別快速增長周期，並徹底進入薄利時代。」 中國房地產報總經理、中房同創文化傳媒股份有限公司董事總經理單大偉表示。

他表示，近段時間，頻頻有房企被爆出資金鍊危機，甚至還有大型房企因資金鍊斷裂導致破產。現實告訴我們，企業只有「好而不倒」，沒有「大而不倒」。怎樣做到「好而不倒」，怎樣為企業長期生產發展儘量爭取空間和時間，是擺在房企面前重要課題。

行業鉅變下，上市房企全方位深度競爭大幕已經開啓，房企要積極擁抱變化，重新定位自身角色，從城市發展獲利者轉變為服務者、參與者，為城市發展提供空間承載力支持。

「要以產品革新為根基，擁抱新一代信息技術帶來的行業變革，由主動適應到引領居民居住方式和產業發展方式轉變。要以企業能力構成轉換為抓手，提升戰略決策能力、技術研發實力、大運營能力、產品全生命周期管理服務能力。要以為股東創造更加健康可持續的利潤為不斷進取目標，消除短視行為。」單大偉説。

平安證券首席經濟學家鍾正生

鍾正生：中國經濟下半年要「固本培元」

「中國經濟進入築頂階段，下半年將『見頂鞏固』，需要政策『固本培元』。」這是平安證券首席經濟學家鍾正生對於2021年中國下半年經濟形勢的判斷。

鍾正生從四個角度闡述了自己對於下半年經濟形勢判斷：

第一，全球經濟復甦進程。本輪疫後全球復甦特點是強勁但不均衡，當前中國經濟復甦存在「高低腳」，經濟增長內生動能還沒有得到充分修復，下游產業仍需固本培元。

鍾正生分析稱，隨着出口對中國經濟拉動逐漸減弱，內需無論從基建（地方政府債務嚴監管）、房地產（對銀行、開發商、個人的整體性約束）、消費層面都缺乏有力承接，下半年中國經濟方向將是「見頂鞏固」。

所謂「鞏固」是指經濟增長結構分化收斂：工業生產、進出口和房地產投資增速向下，基建和製造業投資、社會消費增速上行，CPI與PPI剪刀差收斂。

第二，中國政策思路的轉變。當前政策的幾大核心關切：「碳達峯、碳中和」下更加註重政策推進對大宗商品價格的影響；高壓治理地方政府隱性債務；從房企、金融機構、地方政府等層面形成政策合力，減輕中國經濟與房地產行業捆綁；應對人口快速老齡化，解決低生育率問題；新型城鎮化和鄉村振興協同推進；科技自立自強作為國家發展的戰略支撐。

鍾正生判斷，以上大方向下，貨幣政策大道歸簡，財政政策增量基建的空間縮窄。

第三，美債利率上行的「灰犀牛」。下半年美聯儲將討論並逐步退出QE（量化寬鬆政策），但在此過程中美債收益率上升不會太快。美元指數存在階段性反彈的動能，但強度亦有邊界，對新興市場尤其中國影響可控。

「中國貨幣政策可以『以我為主』，無需對美聯儲貨幣正常化影響過於擔憂。」鍾正生説到。

第四，後疫情時代人民幣資產。鍾正生表示，人民幣匯率短期會隨着美元指數強弱變化而呈現波動，但人民幣匯率長期走向取決於對中國經濟、對人民幣資產的信心，我們看好人民幣資產和人民幣升值趨勢。

清華大學國家金融研究院副院長王嫺

王嫺：REITs可幫助上市房企轉變經營模式

「目前國務院對住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法提出了新的要求。即從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%徵收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率徵收房產稅。」 6月25日，「2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發佈會」上， 清華大學國家金融研究院副院長王嫺在會上表示，租賃住房REITs可解決目前租賃住房企業融資難問題。

一直研究租賃住房問題的王嫺表示，以她們團隊研究的結論顯示，如果租賃住房企業還是按照原來融資方式，會制約租賃住房業務的發展，也會制約租賃住房供給。如果是重資產，自持租賃住房模式收益率非常低。目前在傳統融資模式，尤其是在「三道紅線」大背景下，租賃住房企業發展已經難以為繼。所以必須要採取新融資方式來破解融資難問題，這就是租賃住房REITs。

「如果一個企業持有租賃住房，它可以以租賃住房為基礎資產設立REITs，向公眾投資者去發行，就和企業發行IPO一樣發行股份去籌集資金，這些持有人最後享有租賃住房租金收益，或者租賃住房資產。」王嫺説，REITs除了幫助企業更好地融資外，還可以轉變企業經營模式，讓企業實現轉型。

在王嫺看來，房地產企業原來的模式是開發、銷售，但如果企業發行租賃住房REITs，開發銷售完成後，企業可以作為租賃住房管理人，實現經營模式轉變，變成輕資產企業來經營不動產。「如果房地產企業要發行租賃住房REITs，房地產企業是原持有人，持有住房；發行REITs後，把資產賣給項目公司，項目公司發行ABS賣給公募投資者，企業就從資產持有人變成物業管理人，以此來轉變經營模式。」王嫺説，實際上租賃住房的經營管理權還在企業手裏。從經營模式的角度來講，REITs給了上市房地產企業一個新的思路，幫助其實現經營模式的轉變，提高競爭力，同時還可以降低稅負。

「對於持有租賃住房的企業而言，租賃住房REITs是一舉兩得的金融產品，不僅可以實現轉型還可以通過融資來滿足市場需求。」王嫺説。

中央財經大學金融工程系主任、教育部青年長江學者姜富偉

姜富偉：房地產業在科技研發投入方面力度小

作為一名主要從事金融工程和金融科技相關教學和研究大學老師，中央財經大學金融工程系主任、教育部青年長江學者姜富偉認為，現在比較前沿金融工程和金融科技這些方法，可以幫助房地產企業提高效率。

當下，金融科技可以説是金融行業最熱門關鍵詞，所有金融機構都投入了大量資源開展金融科技相關研發。相比之下，最近幾年房地產企業也在投入很多資源到房地產科技的研發，如果根據房企投入的分類來看，大體可以分成12類，包括了房地產方方面面，例如租售、建設、融資，甚至像VR\AR等前沿科技手段的應用。但是，相比金融行業，房地產企業投入到房地產科技研發方面的力度和體量要更小一些。

姜富偉認為，房地產企業完全可以投入更多資源到科技相關的交叉融合探索中。