「樓市風向標」深圳率先下跌　密集調控下樓市下行信號出現

這一輪調控不管是政策出台頻率之密集、工具之多樣、涉及監管部門之多，都是史無前例的，調控非常不易，值得讚賞。

持續了5年之久的房地產調控仍在施壓。尤其是融資「三條紅線」、房地產貸款集中度管理、土地供應雙集中三大新規的施行，資金從需求端到供給端全線收緊。融資荒、房貸荒接踵而來。

整體來看，上半年樓市仍然走出上行曲線。中指院數據顯示，上半年百城新建住宅均價達16063元∕平方米，按年上漲3.9%；累計漲幅較去年同期擴大0.43個百分點至1.7%。

區域分化現象進一步加劇：長三角區域樓市火熱，商品住宅成交面積按年大增57%；整個東北地區及北方三四線城市則持續低迷。

但被捏住資金「七寸」的樓市下行信號開始出現。

有着樓市風向標之稱的深圳房價已率先下跌。國家統計局數據顯示，2021年5月，深圳市二手房價格指數按月下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數首次下滑。剛剛過去的6月，深圳二手房成交量跌破3000套，去年同期為10594套，按年下降超7成。

更重要的是，監管層對未來房地產價格調控上的信心堅定。近期，北京出台政策嚴打學區房炒作亂象；國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，將分別從需求端和供給端給樓市降温。

樓市分化加劇：珠三角城市群房價領漲全國

上半年全國房地產調控次數已超過234次，又是一個調控大年。被燃起的樓市熱情不斷被施壓，房地產市場整體走出了平穩上漲、城市分化加劇行情。

據國家統計局數據，2021年1-5月，全國商品房銷售面積為6.6億平方米，為歷史同期最高水平，按年增長36.3%；商品房銷售額為7.1萬億元，亦為歷史同期最高水平，按年增長52.4%。

房價亦處於平穩上升階段。中指院數據顯示，上半年百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期擴大0.43個百分點至1.7%，漲幅處於近5年較低水平；二手住宅市場價格累計上漲2.56%，漲幅較去年同期擴大0.84個百分點。2021年6月份，百城新建住宅均價為16063元/平方米，按月上漲0.36%，按年上漲3.89%。

分梯隊來看，一線城市新房價格累計上漲1.76%，其中，廣州漲幅最高，深圳墊底；二線城市新房價格累計上漲1.63%，南京、杭州、東莞等部分城市短期快速上漲後逐步企穩；三四線城市中，浙江和福建等沿海省份三四線城市上漲明顯。

珠三角區域是主要城市群中房價漲幅最高地方。上半年，珠三角城市群新房價格累計上漲3.16%，高於同期長三角(1.98%)、山東半島(0.84%)以及京津冀(0.6%)房價累計漲幅。

上半年百城新建住宅價格累計漲幅TOP20城市中，珠三角城市佔了5席。其中，廣州上半年房價累計漲幅為4.85%，居百城第二位，僅次於徐州(5.43%)；東莞、佛山、中山上半年房價累計漲幅亦超過4%。

中指研究院指數事業部高級分析師馬琛認為，上半年長三角城市大多出台了一輪或多輪調控，房價漲幅低於珠三角城市。此外，珠三角內的廣州、東莞、佛山、中山4個城市地理位置接近，樓市熱度互相傳導，也是導致珠三角區域房價整體漲幅較高的重要原因。

從按年漲幅看，位列房價前十的城市深圳、上海、廈門、杭州、廣州、南京、蘇州等均分佈在長三角、珠三角核心城市群。其中，東莞、廣州、金華領漲全國。東莞新房均價達到19114元/平方米，按年上漲12.2%；廣州新房均價漲至32352元/平方米，漲幅達10.77%；浙江金華新房均價約12000元/平方米，按年漲10.3%。此外，江蘇徐州新房均價只有9500元/平方米左右，但按年上漲了10.2%。

相比之下，北方樓市景氣度整體較為低迷。

中指院數據顯示，全國百城新房下跌城市10%以上都集中在東北地區和北方三四線城市，例如東北三省，河北的廊坊、張家口，山東的菏澤、德州、濟南、青島等城市。此外，河南的鄭州、廣西的北海，房價都有大幅下滑。

下行信號出現 深圳房價開始下跌

熱點城市的樓市有多瘋狂調控就有多猛烈。

在各地祭出的新一輪強調控之下，深圳、合肥、廣州、成都、杭州等熱門城市樓市均現降温，儘管房價並沒有實質性回調，但市場情緒已實實在在地由熱轉冷。

機構數據顯示，廣州新房成交量自4月達到高點之後持續下降，6月份成交量幾乎跌破7000套，成為近半年新低。

深圳則出現了明顯量價齊跌現象。據深圳市住建局官方數據顯示，6月深圳市二手住宅成交2575套，按年下跌75%，按月減少15%；新房住宅成交套數為2866套，按年縮減14%，按月上漲7%。自3月以來，深圳二手住宅成交數據下行趨勢明顯，已連續3個月下跌。自深圳2月起執行二手房「指導價」後，市場新政效應正持續發酵。

無疑，這是政策強力調控與干預結果。「這一輪調控不管是政策出台頻率之密集、工具之多樣、涉及監管部門之多，都是史無前例的，調控非常不易，值得讚賞。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

「下半年深圳樓市走勢主要取決於現有政策會不會發生變動：一是二手房參考價政策，現在處於極其僵持狀態，二手房參考價一年調整一次，今年參考價已凍結，相當於整個槓桿以及預期都被凍結，賣家願意降價的情緒不高，成交量必然下降；二是整體貨幣環境收緊。這兩個因素至少在三季度甚至下半年還會持續，因此深圳樓市冷的狀況還是持續下去。」李宇嘉對中國房地產報記者表示。

多位廣東房地產市場分析師預計，下半年房地產調控將繼續深化，隨着政策、信貸連環收緊，東莞樓市下半年很大可能逐步進入下行通道，廣州樓市大概率也會進入平穩期。

2020年下半年，全國商品房銷售面積曾首次突破10億平方米，但在當前調控高壓下，高規模樓市增長很難持續。

中指院報告稱，當前熱點一二線城市房地產調控政策逐漸顯效，深圳、廣州等城市市場已有所降温，部分三四線城市調控政策亦在跟進，預計政策效果將進一步顯現。而且，隨着房地產金融監管持續強化，下半年新增貸款額度或將受限，且部分城市房貸利率上行，整體信貸環境收緊對購房者置業節奏或將產生一定拖累。預計今年下半年樓市銷量難有新突破，整體將高位回落。不過在上半年高規模支撐下，全年商品房銷售面積仍有望創歷史新高。