今年可能是對中國房地產影響巨大的一年

上次寫了一篇文章講1994年的改革，很多小夥伴說沒寫完，這次我嘗試補充一下，本文的內容其實算不上啥經濟學，更類似「常識」，我來北京有十年了，買賣過好幾次房，現在每個月也要去看房，平時這個問題思考得也多，所以有點想法，跟大家分享下。大家可以看看我說的，然後對比下別人的，本文依舊是一家之言。

先說下1994年改革，萬一有小夥伴不了解。

1994年之前地方富，中央窮，於是在1994年重新規劃了稅制，也就是那個「分稅制」，分稅制的核心是容易收的稅種歸國家，不容易收的歸地方，大頭歸國家，小頭歸地方。這下很多地方本來富裕，一下子不夠花了。

當時地方上有兩個辦法籌集資金，一是招商引資，官員們積極到各處拉外資，讓外資到各地去建廠，外資在當地賺錢後，會拉動當地就業，並且充實地方財政。由於中國最大的海外富豪集團在東南亞和中國的港澳台，所以他們投資也都主要投在了東南沿海。

另一個辦法就是「賣地」，「賣地」這事的本質，就是通過銀行，把居民未來的收入轉到地方政府手裏。

地方政府有錢搞基建，蓋大樓，修公路，蓋工業園區，然後招商引資，企業進駐工業園之後，僱傭當地老百姓上班，更多的人有了工作，可以從銀行貸款繼續買房。

到後來當地人口不夠用，吸引更多的人到來，這些人也會買房，房價開始上漲，政府賣地價錢更好更積極，錢更多，高樓大廈公路鐵路也就建設了起來。

很多國家也想學中國，但大部分國家都有個問題，就是沒法徵地，往往徵一塊折騰好多年，最後事情給搞黃了地還沒徵到，這個意義上講，中國能發展起來，1994年的這個法案非常重要。

但是由於中國的地理環境的原因，相同的政策，效果卻差距很大，比如各地都有「高新區」，但是很多地方的高新區變成了一個很尷尬的區，既不高也不新，跟鬼城似的。而真正發揮出效果的，是長三角和珠三角，外搭一個京城。

長三角和珠三角從唐朝開始就工商業繁盛，他們交通好，地理位置也好，大家注意下，全世界60%的經濟總量都集中在各種灣區，比如美國的紐約灣和舊金山灣區，還有東京灣，中國這邊的粵港澳大灣區一路暴走，奇怪嗎？大家看下圖能看出來吧，超級城市圈的地形都差不多，得有海、有河、有灣，灣就是陷進去一塊。

大家可能有個納悶的地方，既然發達地區很多都是灣區，那「渤海灣」為啥好像不太行呢？

其實我上文說了，中國北方最大的問題是缺內河，黃河可沒法跟長江那樣的內河相比，黃河基本連稍微大點的輪船都跑不了，更別說巨輪了，而長江的萬噸級巨輪可以溜達到重慶去。

巨輪到了北方港口沒法繼續低成本向內地轉進，所以北方發展也就慢了很多，作為對比，紐約本來也不靠譜，它倒是有哈德遜河，但是這個河是個非主流，往北走，去加拿大了，沒往內陸拐，於是美國在建國初期就搞了幾個國家工程，打通了紐約到五大湖的通道，也就是那個「伊利運河」，紐約自此成了大西洋和美國東北地區的樞紐。

咱們繼續說房地產，「賣地搞房地產」這事在過去二十多年裏給中國立下了汗馬功勞，大家不要人云亦云說起土地財政就痛心疾首，好像那玩意有百害無一利，畢竟現在我們眼前的一切，大部分都是土地財政搞出來的。凡事有利有弊，一刀切都是小學生乾的事。

但是長期搞這玩意，也積累了巨大的風險，我給大家解釋下就明白了。

一手房的邏輯很清楚，地方政府賣地給開發商，開發商貸款買地，貸款開發，開發完了之後，老百姓貸款買房，錢到了開發商那裏，開發商再把欠銀行的錢還了，這樣就完成了一個循環，老百姓兜裏的錢和未來幾十年的錢就變成了政府的財政收入，政府拿着這些錢去搞基礎設施，去給教師公務員發工資，去養科研機構，招商引資發展經濟。

不過二手房的邏輯就完全不一樣了，你去找張三貸款買了套房，如果張三買的時候100萬，現在你買需要500萬，你從銀行借了300萬給了張三，那這個時候相當於這套房從銀行撈出來300萬。

如果張三去買一手房，那這些錢又回政府去了，如果他不買房了，而是選擇吃吃喝喝，這些錢就留在市場上了，這就沒法蓄水了，相當於房地產的水流出來了。如果他選擇移民什麼的，這些錢換成外匯，中國市場上少了500萬，銀行少了500萬人民幣對應的美元，相當於房地產的水流到國外去了。

大家看懂了吧，如果你買新房，那就是為建設國家添磚加瓦，如果你賣掉房（很多人名下不止一套），並且不再買了，那你割了本來屬於國家的資（jiu）金（cai）。

現在的形勢是，一線城市主要成交的都是二手房，比如北京上個月賣了1.8萬套，基本都是二手房。

總之，房地產也不是啥蓄水池，磚頭裏一毛錢都沒存，區別只是這些錢到哪去了，是跑賣家手裏了，還是跑政府財政了。

這場遊戲現在玩了這麼多年，明顯出現了幾個大問題，現在漲跌都尷尬。

如果一直漲，那毫無疑問地產將會把社會上所有的錢都吸到地產裏，最後百業凋敝，遲早搞出個大亂子來，就跟龐氏騙局似的，最後會因為找不到接盤俠而崩掉。我給大家舉個例子，大家一下就明白了。

比如今年年初，還是疫情防控期間，政府看着中小企業苦苦掙扎，於是放鬆了貸款，要救濟中小企業。各個銀行告訴自己的分行要給「經營艱苦的小微企業」打款，但是分行會這麼幹嗎？當然不會了，他們第一件事就是需要這些小微企業出示房產做抵押，萬一你生意搞黃了，銀行的貸款怎麼往回收？如果收不回來，銀行的相關責任人不就倒黴了嘛，所以他們也是理性決策。

但是大家想想，我已經經營困難了，我如果有房產，也早就抵押了，怎麼會等到現在？所以往往真正經營困難的反而得不到貸款，能得到貸款的，往往是炒房的，他們手裏有房，用這些房貸到款後，再去買房，以至於疫情防控期間，百業凋敝，但深圳房地產莫名奇妙大漲了一波，後來費了好大勁才摁住。

問題是大家為啥這麼瘋呢？頂着巨大的政策壓力想盡辦法買房？

還不是因為大家覺得房價萬年漲，買到就是賺到，畢竟過去幾十年中，這個規律基本沒出現問題。所以壓不住這種預期，大家就會不惜代價借錢買房，最後實業裏的錢都跑到房地產了，實業領域可能會引發下崗潮。

而且往往動用經營貸買房的人都不是剛需，你們啥時候聽說小年輕為了買房做了個公司，然後又是過橋又是抵押的？

但是房價可以跌嗎？

明顯更不行，甚至橫盤都有風險。

簡單來講，這幾年橫盤已經讓很多人損失慘重，我前段時間去看房，那個房主2017年高位投資一套一千多萬的房子，這不四年過去了，基本沒升值，他現在很鬱悶，說是他朋友把閒錢買了大盤指數，這四年賺了30%多，他認為自己這四年損失了幾百萬。他現在也開始懷疑自己的決策，想賣掉房去定投指數。

所以到了今年，有不少人坐不住了，想賣掉手裏多餘的二手房去別的市場裏賺點，甚至有人聽說了美股長牛後，雄心勃勃要去投美股。但是如果剛需都去買二手房，新房誰買？新房沒人買，今後開發商就不會花大價錢拿地了。所以大家也就看到了，各地都把二手房貸款給停了，大家沒法買二手房，只能買新房。

但是這個狀態也明顯不可持續，鎖住流動性會導致房子有價無市。

如果有人急用錢，可能就會大減價賣二手房，甩賣的人多了，會導致大家對二手房的信心不那麼足，說不定越來越多的人對二手房失去信心，如果失去信心後賣房買股票，那肉還是爛在了鍋裏；如果賣房移民，人多的話將會非常危險。此外如果二手房崩了，新房能好到哪去？一般新房貴，就是因為附近的二手房就很貴。估計現在的限制二手房政策不會持續太久。

房價下降這事看着好像挺不錯，其實也很痛苦，比如最近環京的房價已經腰斬，每天都有人尋死膩活，天津的非核心區房價也跌了不少，都讓大家痛苦不堪，畢竟大部分人是有房的，房價上升的時候一小部分人疼，下跌的時候大家一起疼，而且下跌的時候也沒剛需了，剛需都在邊上圍觀啥時候能跌到底。

那接下來會怎麼發展呢？

任澤平有個觀點，他說「城市化」初期會出現城市房價的普漲，但是到了60%以後，就不會再普漲了，而是出現分化。

道理倒也不復雜，剛開始大家都往城裏搬，進城就貸款買房，需求量大，房價自然節節攀升。等城市化率到了一定程度，增量沒了，只會內部重新調整，比如城市裏的富人們會慢慢向一部分環境好價格高的小區集中，那些小區的價格會慢慢越來越高。

還有一些小區，小區住户只要一有錢就會搬走，慢慢變成偏差一些的社區，大家想想是不是自己所在城市已經有這種情況了？不過中國政府一直刻意在防止出現連成片的富人社區，所以大家可以看看，大部分富人社區旁邊就是經濟適用盤。這也就出現一些奇怪的事，在北上廣，有些小區挨着，價格差了近一倍，其實就是豪盤和經適房搞一起了。

中國沒有美國意義上的房產稅（中國現在的房產稅更像資產稅），這種現象還不明顯，有很多人住着很貴的小區，但是工資卻非常一般。美國那邊就很明顯了，普通工薪階層是很難想象去住那種高級社區的房子的，就算別人送你一套，你都不敢去住，因為房子本身貴，房產稅的稅率還也高得多（美國普通的住宅房產稅是1%左右，豪宅能幹到3%），正常工薪族很快就因為扛不住房產稅搬走。他們還給這種狀態起了個名，叫「Gentrification」，說的就是一個區域裏窮人住不起，都搬走了，最後成了富人社區。

中國現在還沒有連成片的富人社區，但是趨勢很明顯，有錢人會追逐好小區，也傾向於聚集。

而且大家注意一個問題，也就是經常說的「M2」，貨幣總量是一直在暴漲的，但是貨幣總量擴張，並不是均勻地漲，這玩意也嚴格服從「冪律分佈」，也就是極少一部分人拿走了大部分的增量，剩下的人分那一點湯。

這兩年其實大家應該感覺到了，疫情導致錢變多了，但是普通人的工資並沒有漲，有錢人倒是越來越有錢。比如今年上半年北京的樓市成交量創下八年新高，說好的疫情影響經濟呢？大家怎麼都那麼有錢呢？說白了，這些人裏大部分是「放水」的時候正好站在水龍頭下的。

也就是說，到了一定時候，只有「核心區」漲，對於國家來說，核心區就是它的一線城市；對於一個省來說，往往是省內繁華的那個城市（有些省最繁華的城市不是省會）；對於具體的城市來說，也有那麼幾個區域，大家有錢了就會搬進去，那些區域就是城市的核心區。

中國現在城市化率正好是60%，也就是處在了一個轉折點上，而且還疊加上了人口老齡化和經濟放緩，接下來的城市化率也會放緩。此外貝殼研究院發布的《住房研究報告》裏說，早在2019年，中國城鎮住宅存量3.5億套，每個家庭平均1.2套，人均面積40平方米，超過了絕大部分發達國家。

也就是說，1994年以來，中國又是拆又是建，到現在房子已經嚴重過剩了。不足的是人的貪慾，畢竟每個人都需要在一二線城市有套房。

所以大概率今後會開啟一個新的房地產時代，絕大部分房子，今後很可能連通脹也跑不贏，同時一部分會漲上天。而且會出現「好房子買不起，差房子不升值」的情況，對比發達國家，也都呈現出這個態勢，而且慢慢地，大家也就不像現在這樣狂熱了。

不過對於普通老百姓來說，如果只有一套房，漲不漲也沒那麼要緊，反而如果房子不那麼天天挑動大家的神經，說不定日子能輕鬆一些。我這些年也去過幾十個國家了吧，大部分國家的老百姓對房子的態度有點像中國人對車的態度。

他們覺得有個好房子自然是好事，沒有的話也沒事，不會把這玩意當成人生唯一的事。

比較逗的是，因為疫情緣故，今年德國房價暴漲，現在還在漲，一向對買房這事比較淡定的德國人也瘋了，大城市一天一個價，大家都在着急借錢買房，我一個德國客户，前幾天還跟我抱怨，他剛湊夠錢，人家又漲價了，對了，他今年四十多了，第一套房。可見大家淡定是因為不咋漲，一旦漲起來，誰都慌，都怕把自己落下了。