內地房地產主流企業都在想什麼？8位董事長總經理這樣說

中國房地產行業只要能夠抓住機遇、積極應對挑戰，仍有發展前景。

當前經濟形勢正發生深刻而複雜的變化，中國房地產行業也將面對更多「危」與「機」，如何擺脱困境把握機遇？

7月15日，由中國房地產報主辦的「中國房地產品牌高質量發展大會暨2021中國房地產品牌盛典」在北京舉行，政府領導、學者專家、企業領袖、 跨界公眾人物、媒體代表等齊聚一堂，來一場頭腦風暴和思想碰撞的盛會。

京投發展總裁高一軒；國奧（北京）文化產業投資有限公司董事長兼總經理王大慶；大悦城控股北京大區總經理聶慶慶；金地集團北京區域總經理遇繡峰；首開股份總經理助理、首開志信公司總經理周兵；偉光匯通集團董事、總裁王軍；金僑投資控股集團董事、高級副總裁 賈丁；中原地產北京公司總經理任莉出席了大會對話環節，對新形勢下房企「攻」與「守」進行了探討。

高一軒：拿地企業沒那麼高興，不拿的也沒那麼難過

京投發展總裁高一軒在談及「企業該如何應對未來的挑戰」時表示，房企面臨着不同挑戰，這與佈局有關。目前主要佈局一二線城市企業整體銷售情況比較理想，但三線城市銷售出現了比較大困難。

城市出現分化的背後，房地產行業新變化已然來臨。

高一軒認為，當前在集中供地之下，資源獲取成為企業一個重大挑戰。以前企業是量出為入，現在由於集中供地，補充貨值方式已經產生了結構性變化，這種變化就是企業面臨的新一輪挑戰，甚至會使企業陷入兩難。

現階段要不要拿地？高一軒直言，參與第一輪拿地企業好像也沒那麼高興，不拿的好像也沒那麼難過。「從過往經驗來看，我建議企業要沉住氣，保持一定戰略定力。經歷了3輪以上周期變化，發現當政策剛剛出現重大調整時企業很容易一擁而上，結果拿的很多地直到現在還沒有完全解套。」

集中供地以外，融資環境收緊也是行業重點關注話題。高一軒表示，三道紅線之下企業現金流或多或少會受到考驗，這就要求企業要做好財務安排，以回款為指向，做好統籌。

在創新與轉型發展方面，高一軒表示，「京投發展主要從事TOD業務，現在在做『第二曲線』，就是以檀谷項目為抓手，向着生活方式運營商進行轉變。這樣的嘗試雖然會有一些不確定性，但京投發展希望最終能夠形成雙輪驅動的發展模式。」

聶慶慶：地產行業未來要與更多行業發生關聯

大悦城控股北京大區總經理聶慶慶認為，除了傳統開發外，未來地產行業要與其他更多行業發生關聯，為客户提供更多服務，不動產本身所帶來的特性佔據了固定消費端口，這些端口主要提供價值是給客户提供服務，不光是房屋本體服務，未來嫁接消費、大健康甚至教育都可以與不動產業務發生關聯。

對於中國房地產行業從原來高速增長到現在平穩發展期。聶慶慶稱，當前房地產行業規模和利潤水平都逐步趨同於其他行業水平，原來靠增量、靠規模，現在要靠管理、靠精細化，這些都逼迫從業者破解目前發展所受到的困局。

聶慶慶舉例表示，當前行業裏出現一些物業公司，甚至比開發企業本身在資本市場估值還高，為什麼？因為它跟抖音、百度、淘寶一樣是一個平台。

目前，地產企業紛紛佈局不同賽道，如果這個行業從業者或者行業企業本身想持續健康發展，需要更多交流、更多探索。對地產行業來說，在一個階段內有它的瓶頸。如何突破瓶頸？不斷為人們增加服務、個性化需求可能是一個方法。

王大慶：要向城市更新和鄉村振興轉型

國奧文化產業投資有限公司董事長王大慶認為，隨着國家政策不斷髮生變化，房地產行業未來發展趨勢應該是越來越平穩，不會像過去出現爆炸式增長。

王大慶表示，隨着房地產未來發展越來越平穩，中小型地產機構在獲取土地方面越來越薄弱，企業不間斷轉型。在談及企業該如何應對未來機遇和挑戰時，他認為現在佈局有兩個方向，一是城市更新，一是鄉村振興，上述兩方面可以規避房地產行業發展問題；這也是國家現在針對城市和農村提出的兩個戰略。

遇繡峰：要有不變的定力還要有變的靈活

金地集團北京區域總經理遇繡峰表示，當前我們正處在房地產開發長周期企業變革風口，房企普遍面臨未來發展可延伸性變革。

「短周期來看，從疫情開始到現在房地產行業發生了劇烈變化，特別是集中供地使房企經營變得愈發複雜且充滿挑戰，例如華北市場，以往拿地就賺錢的年代已經過去，現在整個華北市場異常艱難，特別是天津、太原等市場近幾年始終處於低谷。」遇繡峰表示。

遇繡峰認為，在當前行業態勢下房企應該有不變的定力，還要有變的靈活。「不變的是穩健經營和企業發展戰略的定力，變的是要根據客户消費模式而改變。」遇繡峰表示，例如現在購房主力軍逐步變為「90後」和「00後」，他們消費模式發生了巨大轉變，這就要求企業必須在產品端進行深刻變革，只有這樣企業才能夠在未來激烈市場競爭中佔據有利位置和市場份額。

任莉：搶跑是戰勝新周期關鍵

中原地產北京公司總經理任莉結合數據談到，今年上半年整體房地產形勢是趨好趨穩的，成交量比前兩年有所增加，價格也比較平穩，這得益於整體經濟形勢平穩，包括戰勝疫情後整體國民對固定資產的信心。從了解到客户資產投資方向及居住，經過疫情後市場已對國內環境越來越有信心。

另外，任莉還認為，未來提質提速提效，搶跑是戰勝新周期關鍵。她從合作過的央企、國企、上市公司分析表示，價格已經有了天花板，要利潤必須和時間搶成本。「但高周轉並不是說想讓它高周轉就高周轉，很多工作要前置的，要做精細化可研、做客户精準定位等。

王軍：好產品好模式可以獲得政府認可

偉光匯通集團董事、總裁王軍表示，2021年按揭貸款政策、「三道紅線」、集中供地，再加上限價讓房地產行業形勢嚴峻，

王軍以一二線城市舉例稱，在一二線城市做房地產已經基本上沒什麼利潤，但在這種情況下集中供地反而讓更多房企去搶集中供地城市的地。為什麼會這樣？他認為現在在一二線城市做房地產本質上變成了槓桿，因為一二線城市回籠資金快，搶到地才能用槓桿，才能套出資金，企業才能進一步發展。

具體談到行業形勢時，王軍稱目前TOP30房企有11家瀕臨現金流斷裂危險；TOP100強有40家面臨着現金流緊張問題。困難形勢下，很多企業都在做多元化，如休閒度假類產品，在市場不好情況下反而表現不錯。在這方面，政府也有需求，當企業能提供好的模式、好的產品時，能夠獲得政府認可。

賈丁：高質量發展和高水平服務是企業戰略「攻守道」

金僑投資控股集團董事、高級副總裁賈丁認為，高質量發展是「攻」，高水平服務是「守」。

房地產行業挑戰不斷，企業戰略必須要有定力，有長遠眼光。在賈丁看來，所謂企業戰略的「攻守道」，「攻」是首先要經歷高質量發展，「守」是高水平的服務。從去年到現在，房企忙於抗擊疫情在不同區域搶佔市場份額做好產品、做大規模，經受了嚴峻考驗，這很好的闡述了什麼是戰略「攻守道」。

談到金僑發展歷程，賈丁頗為感慨地說：「如同在夾縫中求生存」。

作為民營企業，金僑集團歷經30年發展走出了湘潭，成為深耕京津冀、拓展粵港澳的綜合性跨區域企業。30年來，金僑創建了湖南軟件職業技術大學，同科大訊飛、華為、中興展開廣泛合作，業務還涉及醫療、文化等多個產業。

這使得金僑能夠更好地獲取土地儲備：一方面靠自身高質量沉澱，另一方面靠企業綜合能力賦能。同時，金僑始終堅持開發建設一級物業，打造高水平服務。「我們想做的是基業常青的百年老店。」賈丁說。

堅持品質，奉行長期主義還不夠，在賈丁看來想要把一家企業做強最重要的是熱愛城市，讓產品適配，靠服務和温度賦能，如此才能夠得到長足發展。更重要的是，一定要學會堅持，只要堅持市場就值得期待。

周兵：房地產行業積極應對挑戰仍有發展前景

首開股份總經理助理周兵表示，房地產行業從「黃金時代」到「白銀時代」提出了非常多挑戰，房地產是高度依賴政策的行業，中央提出「房住不炒」以及長效調控機制對房地產行業帶來了非常深遠的影響，行業要改變過去傳統發展模式。

具體而言，周兵認為房地產行業面臨的挑戰來自三個方面：

第一是金融方面。房地產是一個高度依賴資金的行業，資金層面收緊對房地產企業提出了更高要求，特別是小型房企資金壓力較大；第二，房地產行業15年高速發展已經過去，企業競爭加劇以後造成企業利潤普遍下降；第三，來自高速發展時期過去的轉型和創新挑戰，很多房地產企業都成立了創新事業部，尋求新發展思路。

最後，周兵表示，雖然有這麼多挑戰，但只要能夠抓住機遇、積極應對挑戰，仍有發展前景。