起底內地一線房企違規銷售背後：困境重重，紓困無良方

無論是種種違規銷售行為，還是產品質量問題，都和房地產企業對規模增長追求下，多年來採用高槓杆、高周轉、高負債「三高」運營模式下，埋下的重重隱患有關。

「這種形式，其實目前在全國很多地方也常見，其目的都是為了鎖定客源、快速回籠資金。」近日，「極點商業」發布《沒備案沒預售，花數十萬「認購」：未批先售違規售房》一文，金科、融創、綠地等多個項目在未備案、未取得預售證情況下，通過各種五花八門名目「預售」並收取購房者首期款一事，引發較大關注，多位從事房地產行業多年的業內人士如此表示。

比如融創，從梳理來看，就在重慶、鄭州、濟南、成都、揚州、商丘等城市，未獲取預售許可證情況下，向購房者收取「升級金」、「VIP入會費」、「購房誠意金」。

在上述業內人士看來，相比違規銷售行為，同樣值得關注的，是其背後深層次的原因，以及可能帶來的產品質量受到影響。比如金科、融創、綠地等諸多房企，就曾因為產品質量問題，被諸多媒體和主管部門頻頻點名。

這一切，和房地產企業對規模增長追求下，多年來採用高槓杆、高周轉、高負債「三高」運營模式隱患有關。

「眾所周知，房地產是資金密集型企業，高負債率、高槓杆率是房企常態。」上述業內人士表示，在房住不炒大政方針，「三道紅線」等政策監管、調控更加嚴格，以及融資渠道日漸收緊、融資成本日益高企的當下，諸多高負債的房企，面臨規模增速放緩、盈利能力疲軟等多重困境的嚴峻考驗。

一邊違規銷售，一邊產品問題被頻頻點名

梳理公開訊息不難發現，對不少房企而言，為達到刺激銷售目的，「無證銷售」只是亂象冰山一角，還存在很多違規甚至違法銷售行為，如惡意炒作、哄抬房價、捂盤惜售、炒賣房號、一房多賣、未批先建、虛假宣傳等等。

一些看上去對購房者有利的銷售方式，實際上也是違規的。比如「首期貸」或首期分期，也就是房企委託第三方向購房者借款湊夠首期，看似減輕了購房者的燃眉之急，但背後依然隱藏着不小風險。不僅相關部委早就對首期分期行為明令禁止，而且明顯放大了購房者的購房槓桿。

在這方面，諸多房企也被多次質疑。比如金科，根據《中國科技投資》報道，在佛山、南寧、濟南、許昌、泰安、日照、聊城、重慶等諸多城市的項目，2019年以來就因為「首期貸」違規銷售行為，被市民投訴和舉報。

融創、銀基、綠地在河南的項目，同樣被曝有「首期貸」違規促銷行為。另外，華宇集團、東原地產在重慶地產項目，也曾出現「首期貸」。

去年11月，東原地產重慶東原晴天、東原映閲、東原嘉閲濱江等多項目，被曝存在為「三無人員」包裝身份貸款買房、與華宇集團旗下的金融公司業如信貸進行「首期貸」合作以及有項目疑違規將辦公樓當公寓賣等亂象。根據其多位置業顧問說法，「首期貸」借款時間最短3個月，最長為兩年，手續費費率，在4.5%-17%之間，可以按季度還，也可以到期一次性繳清。

「對房企來說，能夠提高銷售業績，儘快實現資金回籠，同時通過一系列融資方式將風險轉嫁到購房者身上，利大於弊。」北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣就表示，這種行為會擾亂房地產市場正常秩序，破壞資金監管、貸款監管的相關流程，屬於明令禁止的違法行為。

王玉臣表示，對購房者而言，通過首期貸集齊資金，其實是通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、中介進行籌措，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。

不過，房企一邊違規銷售，一邊產品質量問題頻發，顯然才是最讓購房者和主管部門頭痛的事情。

這方面，一線品牌房企被官方通報、媒體公開報道的問題越來越多。比如金科，去年初，重慶市住建委公開發布《關於2018年下半年建設工程質量提升行動專項督查情況的通報》，點名重慶江津區金科集美郡等在建項目，在建設過程中存在質量問題和違法違規行為。

去年4月，「合肥房談」報道，合肥金科海昱東方出現交房即維權的場景，業主投訴房子出現內牆大面積修補、地面開裂等問題，被質疑存在安全隱患。去年9月，人民日報數字河南報道稱，位於鄭州中牟縣的金科天籟城被舉報使用假冒鋼筋。

對金科而言，最嚴重、影響最大事件，來自去年7月，重慶金科東悦府項目10棟洋房，因為出現沉降被監管部門勒令拆除重建，被拆除的洋房共計10棟，包括一期5棟、二期3棟、三期2棟。

這樣的重大事件，在國內房地產行業實屬罕見。

融創也在瘋狂邊緣試探。在鄭州，融創多個項目受到相關部門通報和罰款，2019年底，融創鄭州一子公司因無證施工等被罰749萬同時被列入了一般失信名單。

2020年7月，重慶市城市管理局發布多條行政處罰決定，其中融創西南公司無證違建，被主管部門處罰209.7498萬元。同年5月，融創重慶子公司也因違法建設行為，處以工程造價百分之十罰款。

在浙江、海南等地，融創同樣被多次處罰。其中最嚴重的，來自2020年4月，官方媒體披露融創海南月島項目未批先建、環評文件偷換概念打『政策擦邊球』」等多個問題，最終項目被責令停止施工，罰款高達5000萬元。

萬科也多次登上相關監管部門的處罰榜單。2020年8月，重慶城管局發布的行政處罰文書「渝城管違建罰〔2020〕314019號」顯示，萬科旗下子公司重慶萬翠置業有限公司在重慶市渝北區實施萬科中央公園項目時，擅自改變建設工程規劃許可證及附件、附圖的許可內容進行建設。

除此之外，2020年重慶萬科共有包括悦來、水土等多個項目均因「涉未取得建設工程規劃許可證，擅自進行違法建設」，被重慶市城市管理局處以120餘萬元罰款。

從網絡問政和媒體報道來看，在虛假宣傳、交付質量、售後服務等問題上，金科、融創、萬科、綠地等一線品牌商們的問題更多，幾乎每一家都可以輕鬆搜索到數百條投訴，涉及全國諸多項目和樓盤，多次被相關部門責令整改。

高周轉模式，埋下質量致命隱患

按常理，在很多市場，一線標杆房企並不愁賣，本不應冒違規操作，失去信任和遭監管處罰風險。比如金科，雖屬全國性房地產企業，但重慶仍是大本營和最重要市場，2021上半年仍位居大重慶房企銷售排行榜第一名——那麼金科為何還要在重慶無證預售，甚至頻頻被曝出產品質量有大問題？

這和房企們選擇的發展模式息息相關。

「所有期房銷售問題和房子產品質量下滑問題，其實都可以歸結為房企高周轉、高負債問題。」在一些業內專家看來，高周轉成為房屋質量問題頻出原因之一。

所謂高周轉，其實是指資金的高周轉，即早日開盤，加速回流現金，再投入下一個項目，爭取規模增長和行業排名，項目銷售合同規定的交付周期仍然是原標準。

高周轉可以追溯到2010年，萬科等房企利用此模式迎來高速擴張。2016年底，在「房住不炒」主線思路下，各地紛紛出台「限購、限價」政策，房產行業信貸被收緊，房產市場開始進入從嚴調控階段。

但房企高速發展目標卻沒改變，為提高資金利用效率，越來越多的房企開始向「融資－拿地－施工－銷售回款－再拿地」模式調整，大幅增加期房銷售，並儘可能縮短拿地到預售款回籠的時間差。

此後，越來越多的標杆房企成為「高周轉」擁護者。比如金科採取「1671」高周轉模式，1個月開工、6個月開盤、7個月開發貸上賬、1年內現金流回；萬科「5946」，即5個月開工、9個月開盤、首推貨量40%、開盤後當月去化率60%；碧桂園採取「456」模式，要求所有三四五線城市新獲取項目，均需4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉……為實現資金快速回籠，各房企將「高周轉」演繹到了極致。

有千億級標杆房企中層人士表示，單從財務視角來看，高周轉與質量是不同的兩個維度。問題是，高周轉就意味着工期短，施工方是否能嚴格按照作業規程或標準進行施工難以保障，房屋建造質量也因此面臨拷問。「從數據看，快周轉增加了各種質量問題爆發的概率。」

這個風險，在碧桂園身上體現得相當明顯——「高周轉是我們戰無不勝的法寶」，「高周轉是抵抗任何風險最有效的手段」。2018年，通過「高周轉」超過恒大和萬科，成為房地產業內NO.1後，碧桂園董事局主席楊國強如此指示，時任碧桂園總裁的莫斌也簽署三份內部文件，對高周轉提出更高要求。但當年6月－7月，碧桂園1個月之內連續發生三起坍塌事故，多人傷亡，外界紛紛將矛頭指向高周轉，莫斌和楊國強不得不進行道歉。

推倒重建的重慶金科東悦府項目，其實也是因為高周轉致命隱患後的「暴雷」。

同時，這種高節奏發展帶來的「高負債」，成為每一家高速擴張的房企都無法避開的通病。

以金科為例，2016年金科股份負債合計867.2億元，到2020年末，公司負債飆升至3076.59億元。

融創在負債端壓力不小。據融創年報，截至2020年末，融創總負債為9305.75億元，淨負債率為96%，總有息負債為3034.36億元，佔總負債的32.6%。

對融創創始人孫宏斌而言，「高周轉」、「高負債」曾帶給他慘痛記憶——2004年，順馳地產以127億元銷售額登上房地產行業的銷售冠軍經歷高光時刻不久，因擴張急速，在房地產政策收緊大環境將下，遭遇資金鍊斷裂的順馳不得不在2006年被孫宏斌賤賣。但到了融創時代，仍然選擇相同套路。

2018年秋天喊出「活下去」的萬科，根據2021年一季度財報，總負債也高達1.55萬億元，其中流動負債1.35萬億元，非流動負債2055億元，總負債規模十分驚人。

2019年，碧桂園全年負債總額約1.69萬億元（流動負債1.40萬億元，非流動負債2897.92億元）。到2020年底，有息負債總額從3696億元下降至3265億元，碧桂園債務隱憂依然閃現。

高周轉、高負債帶來的隱憂，引起了監管部門的重視。去年8月下旬，住建部以及央行劃定房企融資「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。

「三道紅線」政策像一道「緊箍咒」，讓地產融資環境急劇縮緊，所有房企都把降槓桿、降負債、增加現金流當做重點任務，通過多種渠道改善自身財務結構，包括控制拿地規模、加大銷售促回款、分拆子公司上市、變賣資產、發行永續債等紓困措施。

到今年4月，20家重點上市房企中，綠檔企業有9家，黃檔企業有9家，紅檔企業有2家，其中就有綠地控股。萬科、碧桂園、融創等踩了一道黃線，金科、龍湖等則是零踩線。

那麼，對於這些未踩紅線的房企而言，是否意味着已經安全而退？

多重困境，房企們如何紓困

顯然不是。無論是全踩三條紅線的恒大、綠地，還是一道黃線的萬科、融創、碧桂園，甚至是零踩線的金科，它們都必須面對一個現實問題：融資持續收緊下，對這些習慣高風險擴張模式的房企而言，鉅額債務仍是懸在他們頭頂的一柄利劍，隨時有再觸線風險。

因為貸款合同問題被廣發銀行凍結企業賬户的某房企（雖然目前已經和解），無疑是最好警示——當停預售、停網簽，被申請資產凍結緊隨着商票暴雷而來，大家才發現它一直籠罩在資金短缺的陰影下，從未走出來過。

有順馳前車之鑑的融創，也沒有逃離質疑。7月20日－21日，融創在資本市場兩次回購總斥資超2.28億港元，累計回購達到1010萬股。不過，回購卻沒能加強資本市場信心，反而因為國際評級機構標準普爾的一份報告，導致被投資者持續拋售，股價持續大跌，僅20日就暴跌10%。

投資者持續拋售原因是，融創淨負債率的降低存在「明股實債」嫌疑。簡單來說，就是融創從去年三道紅線全踩，降至目前只踩一道黃線，背後有着許多值得懷疑的貓膩。

金科從踩中全部「三道紅線」，到僅用半年宣稱變綠，也被多方人士和媒體懷疑「明股實債」。另外，佳兆業、藍光、奧園、新力和陽光城，也被指存在明股實債的風險較高。

金科更加複雜的隱患是，其創始人黃紅雲與前妻陶虹遐反目之後，兩人進行了長達數年曠日持久的股權之爭。雖然深交所在7月13日向金科股份下發關注函，但黃紅雲與陶虹遐之間的矛盾，截至目前仍未迎來大結局，金科股價也由此進入連跌通道——自去年8月以來，金科地產市值跌去近一半，蒸發金額超330億元。

其實，對這些房企來講，倘若銀行肯借款，降低負債率或許不難完成。問題是，隨着監管持續加強，融資已越來越困難，過去20餘年高周轉、高負債發展模式正慢慢失效，想依靠新債滾舊賬，來實現資金周轉，變得異常艱難。

但若沒了高周轉優勢，債務壓頂的房企們，又不得不面臨資金鍊斷裂風險。

另一個讓房企頭痛不已的問題是，規模、營收越來越龐大，利潤率卻越來越低。億翰智庫《2021中國上市房企百強研究報告》就顯示，2020年全國前50強房企平均淨利潤率只有11.6%，其中有13家企業淨利潤率上升，37家企業淨利潤率下滑。比如金科，2020年營業收入增加了29%，但毛利潤率卻下降了5.7%個百分點，下滑十分劇烈。

《2021中國房地產上市公司測評研究報告》也顯示，除淨利潤外，各項盈利能力指標均有不同程度下滑，其中包括開發業務收入、營業收入、淨資產規模增速等重要指標。

利潤率等各項重要指標下降背後，凸顯的是各大房企盈利能力越來越弱，現金流吃緊、財務狀況快速惡化事實。

這讓各大房企在2021年的風險性和不確定性大大增加——泰禾、天房、華夏幸福、富力等房企苟延殘喘，協信遠創因無力償還高額債務申請破產，成立於2002年的首創置業，在規模掉隊利潤腰斬，踩中兩道紅線後無奈從港股私有化退市。

這甚至讓外界擔心，新一波房企破產倒閉潮是否會洶湧而至。「對房企而言，不是在奮鬥，是在逃命，誰速度快，資金周轉快，誰才能活。」一位觀察人士如此評論。

對這些房企而言，下半年償債壓力仍將如影隨形。統計數據顯示，2021年將達到房企歷史償債規模極值，償債總額達12822億元。

矛盾的是，雖然房企很難在降負債的同時，實現規模、盈利的大幅增長，特別是負債率水平偏高房企來說尤其難以實現。但金科、融創等為首的房企，卻仍然不肯放緩擴張腳步——今年1月初，金科創始人黃紅雲重提5年4500億元銷售目標。融創則從今年1月開始，頻頻通過拍賣、併購等多種方式搶地，截至6月拿地總額超過1200億元，引起相關部門的關注甚至約談。

據悉，融創將會在今年拿地的所有合作項目中尋求並表，以此拉高銷售數據。對企業而言，高速擴張本沒有錯，問題是，這些是高負債、融資收緊的房企。那麼，錢從哪裏來？種種違規銷售、問題質量產品的最終解決答案是什麼？

顯然，依靠房企行業自律，不會有答案。外界唯有期待的，仍然是相關部門監管的「無死角」。