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    內地樓市再迎多個重磅政策 重點房企買地金額受限?影響多大?

    內地樓市再迎多個重磅政策 重點房企買地金額受限?影響多大?

    樓市一天迎來多則重磅消息!

    7月26日,財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》,明確住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅。此外,還明確減徵房產稅。

    同日,有媒體報道屬於「三道紅線」試點的重點房企被要求落實拿地金額不得超過年度銷售額40%,該要求還包括了房企通過收併購方式獲地的支出。不過,也有消息稱相關要求此前就已提出。

    此外,實施二手房參考價的城市再新增一位。無錫住建局發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》,明確自發布之日起施行二手房參考價制度。

    住房租賃企業迎來增值稅、房產稅減免

    7月26日,財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》(下稱《公告》),自2021年10月1日起執行。

    (財政部、稅務總局、住房城鄉建設部公告)

    《公告》重點提到了三方面內容:

    一、住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法並進行預繳的,減按1.5%預徵率預繳增值稅。

    二、對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的,減按4%的稅率徵收房產稅。

    三、對利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商業辦公用房、工業廠房改造後出租用於居住的房屋)建設的保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書後,比照適用第一條、第二條規定的政策實行。

    需要注意的是,《公告》相關減稅降費內容已於6月18日國務院常務會議提出,本次《公告》則是正式制定發布的政策文件。

    對於本次《公告》的政策力度,ICCRA住房租賃產業研究院指出,若以杭州下城區延安路附近的一棟集中式長租公寓為案例測算,本次稅收優惠政策給住房租賃企業帶來的稅費降低幅度達到63%(運營十年期平均值),從而使年度淨利潤增長約17%。

    ICCRA住房租賃產業研究院還指出,從國際經驗來看,稅收優惠是住房租賃REITs發展的重要驅動力之一,目前中國住房租賃市場在租金收益率低的情況下,出台稅收中性政策是推動行業快速發展的重要砝碼。

    重點房企落實拿地不超過年銷售額40%?

    7月26日,據財聯社報道,屬於「三道紅線」試點的重點房企被要求落實拿地金額不得超過年度銷售額40%,該要求也包括了房企通過收併購方式獲地的支出。

    不過房企拿地不得超過年銷售額40%的規定並非新規,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,有一種說法是此類管控過去其實也是有的。

    在2020年8月20日住建部、人民銀行在北京召開的重點房地產企業座談會上,除了明確試點房企融資「三道紅線」外,多家媒體都曾提到監管機構還明確會考察房企拿地銷售比是否更高、經營活動產生的現金流量淨額是否為正等情況。

    據華爾街見聞報道,融創董事長孫宏斌在5月底股東大會上曾表示,三道紅線政策融創會堅決貫徹和擁護,負債只會朝綠線下走,拿地不會超線(權益)銷售額的40%。同時,今年銷售目標為4000億以上的中海地產,定下的拿地金額目標為1650億,也基本在40%的範圍內。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,該管控影響較大。第一,通過此類管控,客觀上使得拿地和銷售等指標得到匹配,很大程度上使得拿地面臨更多的約束和限制。第二,類似政策,也在很大程度上規範了企業拿地行為,後續企業拿地方面更需要有精密的決策。第三,房企的收併購拿地也有很多約束和限制,某種程度上對於近期收併購拿地的企業有衝擊。若該政策落地,則房企在拿地策略上需要進一步完善和優化,真正吻合拿地的政策約束。

    無錫實行二手房參考價政策

    7月26日,無錫住建局發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》(下稱《通知》),自發布之日起施行。

    (無錫住建局通知)

    無錫市房地產調控領導小組辦公室(下稱「領導小組」)表示,建立二手住房成交參考價格發布機制,是貫徹落實「房住不炒」定位,提高二手住房市場訊息透明度,促進市場理性交易,穩定市場預期的重要舉措。

    領導小組明確,在調查分析基礎上,以二手住房網簽備案價格為基礎,剔除異常和非典型性的交易記錄,形成部分住宅小區的二手住房成交參考價格。首批發布100個住宅小區二手住房成交參考價格。後續將根據市場變化情況,不斷優化數據採集方式,適時調整、增加小區名單,並及時發布成交參考價格。

    領導小組明確,根據房地產市場變化情況,及時在無錫市住房和城鄉建設局門户網站、微信公眾號、無錫房地產市場網等平台發布二手住房成交參考價格。原則上每一年更新一次。

    對於發布二手住房成交參考價格的作用,領導小組表示,發布二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易訊息公開力度,引導市場理性交易,引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格,引導商業銀行合理發放二手住房貸款,防控個人住房信貸風險,穩定市場預期。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,無錫正式落地二手房參考價制度,有助於無錫二手住房市場的規範掛牌和合規交易。在二手房參考價制度下,無錫二手住房市場將有降温的趨勢,無論是房東預期的調整、房價的行政管控還是二手房的供求關係變化,都會促進二手住房市場的降温。對於無錫房地產市場來說,二手房參考價制度進一步穩定了市場預期,預計後續會有更多重點城市加入二手房參考價制度。

    本文由《香港01》提供

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