資本「團滅」！留給中國房地產的時間不多了？

千萬不要低估政策的威力。

一紙新規，將教育培訓行業一網打盡，新東方、好未來、高途三大巨頭股價從最高點下跌超過90%，市值暴跌7300億，資本接近「團滅」，教育「反內卷」展現出前所未有的魄力。

與此同時，「反壟斷」大旗席捲而來，阿里巴巴、騰訊、美團等網路巨頭首當其衝，天價罰單重現市場，資本市場風雲震盪。

與教育「反內卷」和網路「反壟斷」一道而來的，還有房地產的「反炒房」之戰。

近日，《人民日報》頭版以《從實際出發加快發展保障性租賃住房，堅定不移全面落實房地產長效機制》為題，報道了此前召開的房地產工作電視電話會議。

隨後，住建部、發改委、公安部、國家稅務總局等8部門發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》：

對房地產市場秩序問題突出，未履行監管責任及時妥善處置的城市，進行約談問責……力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

這一次房地產整治，規格之高、力度之猛、決心之大，可謂前所未有。

其一，相關文件由8部門聯合發布，既有住建部等行業主管部門，也有稅務、銀保監會等財稅管理部門，更不乏公安部關鍵部門。

之所以如此眾多的部門參與，是因為房地產牽一髮而動全身，覆蓋方方面面。房地產不僅僅是住房銷售，而且與金融深度捆綁，且與社會民生息息相關，其間不乏違規犯罪行為，需要各部門的密切配合、聯合出手。

可見，這是一場針對房地產違法犯罪的協同作戰。

其二，房地產市場的主要問題均有涉及，幾乎沒有漏網之魚。

這一次整治行動，覆蓋房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域，將開發商、中介、銀行、炒房團等全部納入其中。

房地產開發，涉及的主要是開發商。諸如違規建設、交房延期、房屋質量問題等均在嚴打之列。

其中，延期交付、質量問題備受關注，預售制之下，新房所見不能所得，質量問題可謂層出不窮，而延期交付現象更是屢見不鮮。

房屋買賣，針對的是開發商、中介、炒房者、銀行等。諸如發布虛假訊息、違法挪用交易監管資金，經營貸消費貸違規流入樓市，茶水費、捆綁銷售等均在其列。

這一次樓市周期，出現的新現象有二，一個是經營貸違規流入樓市，另一個是各種抱團漲價、中介炒房、控盤炒房等現象開始滋生，這些無一不是違規乃至犯罪行為，自然要在嚴控之列。

住房租賃，針對的是主要是中介、長租公寓等。這兩年，長租公寓頻頻爆雷，租金貸等問題備受關注，而租賃權益與居住權益的不對等，也讓「租購同權」的落地充滿着阻礙。

因此，文件提出，採取暴力、威脅等手段強制驅趕租户；違規開展住房租賃消費貸款業務，存在「高進低出」「長收短付」等高風險經營行為。

物業服務，針對的是開發商和物業公司。物業本來是業主的服務者，但一些物業屢屢侵犯業主權益，甚至凌駕於業主之上，以管理者自居，顯然有悖於權責關係。

對此，文件提出，未公布相關賬單，侵佔、挪用業主共有部分經營收益，無正當理由拒不退出物業服務項目均在整治之列。

可以看出，這一輪整治可謂全面覆蓋。

其三，問責制度終於來了。

住建部有關負責人在接受央視採訪時表示：強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

這意味着，時隔多年之後，房地產問責制度終於捲土重來，誰會成為問責制下的第一案，備受關注。

問責制之所以有存在的必要，在於房地產領域存在典型的央地博弈。

地方政府與房地產存在利益共生關係，房地產拉動經濟和賣地財政是依賴所在。與地方政府只顧眼前利益相比，中央看到的是全局和未來，更在乎金融風險，也更在乎實體經濟。

這就決定了，一些地方不願意看到房價下跌，甚至不乏主動下場託底樓市的衝動，對於房價上漲更是睜一隻眼閉一隻眼，不願擴大土地供應也不願出台真正有力度的調控措施。

所以，問責宜早不宜遲。

但任何制度都必須有牙齒，雷聲大更要雨點大。

其四，留給房地產的時間不多了，無論開發商還是炒房團，最後的政策紅利期即將消失。

根據文件，力爭3年左右實現房地產市場秩序明顯好轉。可見，2024年之前，房地產市場必然要發生翻天覆地的變化。

一些高槓杆高負債房企，如果不能及時轉型，很有可能面臨覆巢之危。

在中國，見識過網路平台反壟斷和教育培訓大整治的威力，就會明白：沒有什麼是大而不倒的。（參閲《再說一次，不要低估政策的威力》）

更關鍵的是，未來3年，真正具有殺傷力的不僅是大整治，還有即將落地的房地產稅，試點城市即將出爐，一些熱點城市首當其衝。

前不久，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、國家稅務總局召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

這意味着，房地產稅全面落地可能要到2025年之前，而熱門城市試點將會很快落地，最早年底、最遲明年。

其五，房地產大整治的目標並非降房價，而是穩，通過穩樓市消化風險。

正如官方多次強調的：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

房住不炒是前提，房不刺激是底線，而穩地價、穩房價、穩預期是長期目標。

畢竟，房價大漲會帶來金融風險，而房價大跌也會損及金融和經濟體系，穩房價，通過橫盤消化樓市風險，無疑折中選擇。

穩樓市之下，炒房團必然要嚴打，而房價暴跌同樣不在政策允許範圍之內。

了解這一底線，才會明白反炒房戰會進行到哪裏，才不會在中國的樓市調控格局裏迷失。