全面圍剿！大灣區的樓市調控風暴來了

該來的總會來了，規律只會遲到，不會缺席。

01

昨天凌晨東莞發布「莞8條」的樓市調控政策，基本是跟隨深圳，下了決心要捶自己。

在東莞表態之後，廣州也出來站隊。

在昨天晚上，發布了黃埔取消人才購房的政策，徹底關上外地投資客炒作嚴重的概念區上車之門。

還有最近鬧得沸沸揚揚的深圳學區改革，面向公開徵求意見。

在《草案徵求意見稿》提出推行大學區招生、建立義務教育學校教師交流制度。

此舉勢必會加劇深圳學區房看空預期，漲破天價的深圳老破小學區房，有回調下跌之勢。

全面圍剿！大灣區的樓市調控風暴，來了！

廣深莞，在明明行情已漸漸冷淡的形勢下，竟然還發布調控。

很明顯，這只是個開始。

接下來，大灣區還有更多城市會深刻領略「精準調控」的意義，捲起一場樓市調控風暴。

今天我們就重點來聊聊東莞、廣州、東莞的調控，以及對後市的一些看法。

02

東莞的「莞8條」在土地競拍、住房限購、金融監管、稅收調節、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等多維度打擊過度炒高地價房價。主要措施包括：

1.非房企不能買住宅用地

2.暫停向個體工商户銷售商品住房

3.法拍房限購

4.首次將商品房認購環節納入監管，建立購房意向登記系統，熱點樓盤公證搖號選房、嚴打「茶水費」

5.新入户買房也要1年社保，入户半年則半年社保

6.增值稅徵免年限由2年調整為5年

7.建立二手住房成交指導價，引導銀行合理發放貸款

8.熱點住宅樓盤限售期5年

其中殺傷力最大的是兩條，5、7，我們一一來解讀。

1.新入户買房也要1年社保，入户半年則半年社保。

之前東莞的二手房不限購，很多外地炒家就瞄準了東莞概念區的二手房，路徑清晰：松山湖＞南城、莞城＞濱海虎門長安＞臨深鳳崗塘廈。

因為土地開發利用強度大，新盤很少，無淨地可建房子，供需緊張，一二手房倒掛之下，新房很難搖號，東莞二手房不限購，自然炒作嚴重。

大家已經見識過了深圳二手房指導價的威力，直接打掉槓桿、成交量、看漲預期。東莞一旦推出二手房指導價，意味着東莞樓市也要追隨深圳其後，成交量一路走跌，最後破防。

因為東莞新房供應量走低，核心區基本也是二手房存量房市場。

現在嚴查首期之下，又卡死房貸，高位二手肯定沒有人願意接了，市場未來以打新為主。

剛需和改善還會上車，但投資客拿着這樣的預算，在東莞買不到什麼好房子，會更傾向於大灣區的佛山和珠海。

03

廣州，黃埔發布了停止人才購房政策。

在這波廣州行情中，黃埔率先放鬆限購，吸引外來投資客，黃埔只需本科學歷or中級證，再加上半年社保。

後來黃埔走人才政策，都需要有本地工資流水，才予以房貸，限貸政策收緊。

現在是錢收夠了，徹底關門。

現在的黃埔，還能不能買？剛需改善可以，但從投資角度出發，高位，不建議。

很多人可能會不解，你不是一直說大灣區有價值嗎？不是說要買高量級城市嗎？廣州怎麼就不能買了？

你看，你就不會問深圳東莞二手房現在還能不能買？

因為你已經很明顯地看到，深圳東莞二手房已經進入橫盤行情，短期內難漲，從投資角度來說，核心區還可以買，但謹慎追高概念區。

廣深莞已過主升浪，除了核心板塊的打新還有小賺，其他板塊已經開唱一曲涼涼！

現在去入手黃埔，除非你是能拿到樓盤捂盤，按照原備案價銷售的內部房源，或者是業主急着出手的筍盤。

否則，真的沒必要去追高了，接下來是橫盤，短期內不會再有之前烈火噴油的行情。

04

深圳這次教改的決心很大，雖然遭到很多家長反對，但大學區制，已是勢在必行。

什麼叫大學區、電腦派位？

1. 一個小區不再只對應一個學校和一個學校不再只對應固定幾個小區。

2.多個小區對應多所學校，其中含重點公辦、非重點公辦、重點民辦、非重點民辦，學校水平不一。

3. 重點學校學位緊張，只能靠搖號，要不然就是被直接分流，而學位緊張的城市就只能是直接分流。

雖然多校劃片之下，名校還是可能對個別小區有積分優待、優先入學，但是這已經比之前的「一對一鎖定」要懸了。

多校劃片，投入幾百萬上千萬買到的不是一個確定性的名校學位，而是一個搖號的資格，能不能搖到要靠運氣。家長想靠錢來走捷徑都不行了。

現在雖然口口聲聲喊着「素質教育」，但是深圳家長的教育焦慮可能是全國所有城市最嚴重的。

深圳業主比之前北京業主還要炸鍋，因為深圳的學區太緊張了，深圳的老破小學區房也太貴了。

深圳學區房剛剛因為這一波暴漲正在虹吸熱錢買入，北京西城區的一紙政策徹底給深圳學區房潑了一盆冷水。

教育的一點風吹草動，都會讓深圳業主如臨大敵。

未來，依附在房產上的學區價值被大大削減，頗有點削峰填谷的味道。

當未來的學區房的「接盤俠」無法享受100%的優質學位了，只是獲得了一個搖號機會而已，不確定性極強，多校劃片會使深圳學區房下跌嗎？還值得去購買高價學區房嗎？

深圳很多片區是名校和普通學校差異大，那種搖號才沒有優勢。

例如生源越來越差的羅湖，排名在下降，而且小户型學區房集中，是有下跌空間的。

深圳螺嶺外國語小學，户型小，上車門檻低，學區房一般那種老破小，換手率很高，沒有住的都是為了學位，買了後出租，學位申請後馬上賣。

深圳的學區房會受影響，但是要使深圳房價暴跌也是不可能的，最多是小跌。

因為深圳不僅是學區緊張，還有房子供需緊張、結構性缺房問題。

1. 不要再想着短炒小户型學區房，學區只是使房子的金融屬性更強，但在深圳買房要兼顧居住屬性，減少學區在房子在佔比

2. 教改的方向變得非常快，但早點買房是不會錯的，如果是5年左右需要使用學區房的，可以早點買入

3. 生源的重要性會越來越突出，要是對「學區劃片」比較在意的家長，重點可以考慮碼農扎堆的學區房

05

大灣區是個輪動的市場，深圳漲完，東莞接力，東莞熱乎勁一過，熱錢又聰明地尋找新的窪地廣州。

從珠城到天河北，再到黃埔科學城、南沙，最後海珠番禺補漲，整個周期非常順暢。

最後行情在佛山珠海收尾。

現在佛山也收緊了外地人貸款，需要5成首期，上車門檻不斷提高，真正限購、限貸比較寬鬆的只有珠海，珠海還是能持續一波行情的。

你可以提前佈局、追漲，但不宜在漲到高位時還想着買入，不然就容易套牢站崗。

因為買房，漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿。如果不能在低位買入，算上利息成本，房價不漲你就是虧。

所以作為一名投資客，要更加明確買入時機。沒有不能買的房子，只有不能買的價格。

這一刻，我覺得結合你的預算，大灣區能買的，只有佛山個別板塊，和珠海。