直面「住有所居」，中國釋放了怎樣的政策信號？

編者按：

8月31日，國新辦召開新聞發布會，由住建部相關領導解答「努力實現全體人民住有所居」。這一舉動釋放了怎樣的政策信號？持續了20多年的中國的房地產基本制度邏輯，是否發生了根本性的改變？將會產生哪些影響？

就此騰訊新聞「原子智庫」對話知名房地產評論人士、青島大學經濟學院教授易憲容。在他看來，政府密集出台的這些涉房政策，就是要平衡經濟增長的速度和經濟風險，解決社會分配不公的問題，但前提是將「房住不炒」落到實處。

以下是訪談：

提出「房住不炒」後，房價還在漲

原子智庫：8月31日，國新辦召開「努力實現全體人民住有所居」新聞發布會。同日，住建部正式發布了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，距離之前的徵求意見稿出台不過21天。如此密集的政策，釋放了怎樣的信號？

易憲容：目前，中國經濟最引人關注的問題之一就是房地產問題，其涉及到許多社會問題。

首先，房地產是中國經濟能夠保證一定增速的支點之一。特別是一些三四線城市，現在還在拼命建房子。如果沒有房地產作為支點，經濟增速會全面放緩。

其次，如果房地產出了問題，一定會傳導至金融，導致中國經濟面臨風險。

再者，按現在的狀態發展下去，某些城市過高的房價，已經嚴重影響到社會收入分配。這是分配不公的一個最普遍途徑。許多大城市周邊的農村居民，在過去二十幾年的這輪房地產快速發展中，已經變成了富人。但其他地區想要進城的農民，財富水平和收入水平在整個社會中是偏低的。

這個問題如何解決？從政府的角度講，密集出台的這些政策，就是要解決這些問題，平衡經濟增長的速度和經濟風險，解決社會分配不公的問題。但效果如何，仍有待觀察。

2016年，政策上已經提出了「房住不炒」，房地產要成為消費產品而不是金融產品，要真正全面遏制房地產炒作。這個定位非常好，如果房地產市場成為消費品市場，與之相關的幾乎所有經濟問題都能得到解決。

但在此之前，房地產已經成了以投機炒作為主導的市場，消費功能排到後面去了。所以，這次住建部發布會說，中國要加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，繼續全面落實房地產市場長效機制，讓房地產市場未來更加平衡發展。政府希望這些政策能夠讓房地產市場平穩過度，成為健康的經濟。

這個願望是非常好的，但仍需要注意一個問題：房地產市場從以投機為主導，過度到以消費為主導、「只住不炒」，根本點是要房價不斷下降，讓投機炒作的人無利可圖。但「房住不炒」的定位提出後，房價不僅沒有下調，而且還在快速上漲——即使這兩年受疫情影響，房價仍在上漲。現實情況跟政府希望達到的目標，差距還很大。

原子智庫：中國房地產行業在經歷第一次房改之後，迎來了快速發展的20年，但也給樓市帶來一定的負面影響。在近期如此密集的政策推動下，房地產市場是否會面臨根本性的制度變革？是否會將房地產市場侷限在較有限的範圍，而主要發展非市場性的公共住房？

易憲容：這幾乎是不可能的。為什麼？一個很簡單的邏輯：現在僅僅是房地產業，就佔了整個中國GDP的1/4以上；如果加上房地產拉動的相關產業，可能是百分之三四十，牽涉面如此之廣，強行調下來，幾乎不可能。

其次，銀行業的發展也需要房地產貸款的支撐——目前個人房地產貸款達到了40萬億，一年就有1萬億的利潤。你說讓它調整，僅僅利益分配上就不可能。

更重要的是，只要房價在上漲，各個城市的房地產開發就不會停止，甚至還會加快速度。現在很多地方，特別是偏遠的三四線城市，建了很多房子，但很多是空在那裏。但只要房價上漲，各個城市一定會千方百計的去建房，因為有利潤——儘管現在建房不是暴利了，而且利潤也不全留在開發商手中。但只要利潤很高，要房地產的勢頭縮下來，就幾乎不可能。前幾十年，幾乎所有的知名企業都涉足過房地產。比如青島的海爾、海信，哪家公司不在做大量的房地產開發。在「因城施策」的方針下，各城市一定會根據自己的最大利益，把自己的房地產市場做到最大。只要有利潤、只要房地產市場沒有真正回到以消費為主導的市場，只要購買住房仍是一個主要投資工具，「房住不炒」就無法落實。

真正落實「房住不炒」要做什麼？要通過稅收政策，而不是以行政命令、信貸政策來控制——把炒房的利潤、房地產企業的暴利全部收起來。無利可圖時，就沒有人去炒房了。但現在就是不用稅收政策。因為房地產稅收政策，是對整個社會一個重大的利益關係調整。

住建部發布會上講得很好，可以有保障性租賃住房，但這個比例是很小的。在一線城市，比如在北京、深圳，公租房佔比3%都不到。但在發達國家，比如德國，住房自有率是43%，租房率是57%。中國城鎮居民約89.56％居住在自有住房，租房和保障性住房加在一起是10%，這個格局不調整，政策效果十分有限。

原子智庫：利用稅收調節，是指儘快出台房地產稅等相關政策？

易憲容：不僅僅是房地產稅，還有房地產交易所得稅、遺產稅、房地產控制稅等一系列稅。比如，國外人買得很多，導致房價上漲了，就應該出台房地產外國人購買稅，增加20%、25%的稅。利用稅收，真正把投機炒作擠出去，把它控制住，不讓住房成為賺錢的工具，讓房地產市場成為真正的消費市場。

如何把7億農民納入城市住房體系

原子智庫：就保障性住房而言，「新加坡模式」的住房制度會成為我們的參照目標麼？

易憲容：任何一個模式在中國都已經沒有用了。為什麼？跟過去不一樣，中國現在城鎮居民住房自有率是89.56％，租房市場只剩下10%左右；未來一線城市的公租房、保障性住房，比例會大一些——保障性住房佔5%，租的住房佔10～15%，公租房、保障性住房等等加起來佔20%，可能是一個極限。（但這沒有包括農民工群體。因為農民工進城後所賺的工資，根本沒有能力在一線城市租好一點的房子，他們都租到城中村去了。）

「新加坡模式」是：85%以上的居民都住在政府提供的公租屋、組屋裏，15%才是購買商品房。也就是說，真正去購買商品房的人比例非常小，跟中國相比是整個顛倒過來了。在自有住房率如此之高的情況下，中國怎麼去發展住房的「新加坡模式」？

原子智庫：所以，現階段保障性租賃住房還難以保障低收入人群的生存空間？

易憲容：真正要讓市場改善，還是要切實落實「房住不炒」的定位。只有讓房價逐漸調整了、讓租房更便宜，農民工才有能力租到城市裏面。

現在中國常住人口城鎮化率是63.89%，但農民工住在城裏的，可能連5%的比例都達不到——也就是說，有7億農民在整個中國城市體系之外。如果把這7億人囊括在城市住房體系之內，中國房地產市場的量級有多大？當然前提是，如何讓房地產真正回歸到以消費主導的市場，用稅收政策把投機炒房擠出去。

原子智庫：此次住建部發布會上重點提出，以保障性租賃住房解決新市民、青年人的階段性住房困難，然而對於很多國人而言，租房畢竟缺乏安全感。未來應如何推動租購同權、保障性住房承租人優先購買等政策？

易憲容：這個問題很簡單：並不是年輕人、中國人喜歡買房，關鍵是買房以後，不僅可以讓內心感到安全，還可以升值。如果買房要花很大的代價，且不再升值，同時租房比買房更發達，年輕人一定不買房。

現在政策的基點，一方面是讓房價不跌，另一方面又要解決中低收入群體的居住問題，所以肯定會做一些公租房、開發租賃市場。但成功的概率可能不是很高。因為，此前像貝殼、萬科的租賃房模式，全部失敗了。企業利用政府政策，在短期內謀取更多的利潤，實際上坑的是租賃者。

現在由政府發展租賃住房，要想達到實際效果，一定要回到「房住不炒」的定位。

原子智庫：保障性租賃住房的選址、保障對象、配租/配售過程，如何確保公正公平？

易憲容：從保障性住房、租賃住房來講，其用地應該放在商品房土地中拍賣，而不是單獨一塊一塊的地。如果保障性住房是單獨的地塊，那可能好的地段全是商品房、高價房，讓所謂的富人住；差的地方做保障房，讓低收入人群住。

這方面其實是有成熟的模式：土地拍賣時就規定清楚，其中比如20～30%是保障性住房，讓房地產開發商去做，腐敗、尋租等就會減少。如果單獨把一塊一塊地定位為（租賃性、保障性住房），房子質量做的很差，容積率很高，最後坑的是政府。

解決學區房問題 先把炒作暴利打掉

原子智庫：此次住建部發布會還提出，老舊城區不能大拆大建，而要有機更新，且城市更新不能以地產商為主導。這意味着什麼？會有哪些影響？

易憲容：大拆大建是早幾年的開發模式，現在政策從方向改變是對的，改革這些是好事。大城市現在要拆、要建的，已經不多了。對於老的住房，不是不可以拆，關鍵是要如何做到公平、公正。如果這塊地拆遷出來真的使整個效益提高，每方都滿意，這樣做也很好；但如果是零和博弈就不行了。

原子智庫：中國已經步入城鎮化中後期，城市更新已經成為推動城市結構優化的重要抓手。然而我們觀察到，很多城鎮地區在完成改造之後，各種基礎設施都相當完備，但仍然吸引不到商家和客源，這種情況如何解決？

易憲容：現在優化城市發展，最大的問題出在哪裏？就是整個社會經濟發生了翻天覆地的變化，是傳統經濟跟數字經濟的差別。我們以前做的是傳統工業化經濟條件下的城市規劃發展，但現在數字經濟下，發展變化了。比如，過去工業化時代，建了很多商場，考慮的是多豪華、怎麼吸引更多人；現在建起來後沒用了，人家購物根本不進商場。僅僅通過智能化優化，實際效果會十分有限。

那怎麼辦？第一，還是要讓房地產市場回到以消費為主導的市場，真正讓城市化進程成為農民的市民化。第二，很多商業一定要改住宅，有些可以改成廉租公寓，讓年輕人能夠很低價的住進這些房子。

原子智庫：近期各地有關中小學大學區制度和教師輪崗制度的消息不絕於耳，我們看到了國家對整治學區房亂象的決心。但學區房真的會就此消失麼？在您看來，整治學區房問題還需要哪些必要手段？

易憲容：「學區房」核心是什麼？不是學區好壞，是教育資源的不平等、不均衡。這在全世界是普遍現象，但為什麼其他國家沒有學區房問題？「學區房」問題的核心,是房地產投機炒作來獲得暴利,然後就拼命地炒。如果房地產炒作掙不了錢，誰還炒啊？所以，解決學區房，核心就是要通過各種稅收把房地產炒作的暴利打掉。

現在教育部出台規定，大家都盯着教育資源分配不公、區域性不平等。這是問題，但不是最重要的問題。

原子智庫：近年來的政策調控對房地產行業產生一定影響，未來房地產企業應當如何轉型？房地產市場是否將進入以舊改為主的後房地產時代？

易憲容：不可能的。這麼多年，大家天天說轉型，但近十年來房地產企業的數量從來沒少過——雖然每年都有兩三百家兼併、調整，但對整個行業的影響，可以忽略不計。

有兩個概念，大家必須清楚：首先，房地產企業轉型的數量有多少，佔整個行業的比例是不是增加了？房地產的銷售量、銷售額，是不是下降了？目前，這兩個都沒有。

其次，房地產的價格是不是下跌了？沒有。只要房地產市場的價格不下跌，要讓房企減少，幾乎是不可能的。