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    融創孫宏斌的三重底氣

    融創孫宏斌的三重底氣

    「今年下半年的銷售壓力很大。」

    「每個企業都把負債規模控制住之後,整個行業資金量是減少的,這個可能會對企業造成很大的壓力。」

    這次融創中報的業績會,孫宏斌的金句裏一反往常,頻頻提到「壓力」這個詞。

    這讓投資者有點懵:「怎麼回事,你老孫現在壓力已經這麼大了?要到業績會上來給我們訴苦了?還是要給我們打預防針啊?」

    其實房地產的下半場,只要是房企都面臨壓力,孫宏斌依然像當年提前降負債一樣,預告整條產業鏈中的企業、投資者、購房者——壓力將至,大家要提前做好準備,化解房企來勢洶洶的壓力。

    下半場,融創的壓力背後的底氣

    「房地產的下半場」這個口號喊了好幾年,2021年,從業者們都感到了下半場是真的來了。

    財務、土拍持續被加壓;中介、教育配置被整頓;品控、銷售有了更高要求。有些企業撐不下去了;有些企業還在苦苦支撐;有些企業在逐漸對抗壓力,投資者們都在都盯着2021年房企中報的表現,以及企業中期會議時企業的態度,因為這是對「房企壓力」最直白的感受。

    面對投資者在中期業績會上的問題,孫宏斌一一梳理了房企當下面臨的問題:

    「出現問題一定是綜合性的,」老孫表示:「別的公司預計不了,但我知道我們的流動性和安全性肯定沒問題的。」

    讓老孫繼續「霸氣」的底氣,是融創的財務狀態。

    第一重底氣,在於房地產行業流動性命脈的現金流。融創目前有高銷售和高回款帶來的現金流,上半年,融創銷售額3208億元,按年增長64%,遠超同期百強房企的增速均值38%,銷售回款率保持高位水平。非受限現金達到1011億元,較去年底增長2.4%,一直維持行業高位。

    第二重底氣,是融創今年上半年的業績增速。雖然整個房地產市場增量都已經放緩,但是上半年融創營業收入958.2億元,按年上升23.9%;毛利潤199.8億元,按年上升12.5%;歸母淨利潤119.9億元,按年上升9.4%;截至6月30日,總資產1.2萬億元,較去年底提升9%。

    第三重底氣,「三道紅線」指標持續改善。早在2019年下半年,融創先於政策要求開始「降槓桿、優化資本結構」;今年上半年,融創全面轉綠進程不斷加速。淨負債率86.6%,較2020年末下降9.4個百分點;非受限制現金短債比升至1.11,剔除預收賬款後的資產負債率已經降至了76%,三道紅線中,已有兩道踏入綠檔。

    此外,老孫對於「轉綠」還強調:融創並不是單純的降低負債率,負債規模總量下降是未來兩三年的工作重點,並且還要達成融資成本大幅下降,目標是三年內提到「投資級」。

    下半場,不是守規模,而是求發展

    除了嚴守底線外,地產行業的下半場,並不是束手束腳守紅線,而是要在紅線要求下進行發展,發展的正確方向,就是國家提出的方向。

    例如十四五規劃中多次提到的「城市群與都市圈」,它們將成為經濟增長的「新風口」,也是未來5-10年中國發展最大的「結構性潛能」。所以從市場佈局上看,融創在環渤海、長三角、華南、中部核心城市、西部核心城市持續深耕,並且還有突出的領跑優勢。例如今年,融創在9個核心城市銷售額破百億;在長三角都市圈完成1141億元銷售額;在環渤海都市圈完成637億元的銷售額,在西部核心城市完成了791億元的銷售額。

    下半年,融創總可售資源超6600億元,多位於各個城市群、都市圈,而且下半年還有樓市的「金九銀十」。圍繞着戰略和需求、貨源充足優質才能為業績增長打好基礎,也保障經營現金流的彈性和安全。

    拆解完了可售貨源,再來看看土儲,目前拿地上,融創也主打安全和質量並行。2021年上半年,融創穫取的土儲貨值2135億元,權益拿地銷售比37.9%。若把時間拉長至過去一年,融創權益拿地銷售比只有28.5%。

    有許多消息顯示,買地金額不得超年度銷售額40%,或許是下一個被監管的指標,這個買地金額除公開市場拿地外,還包括收併購方式獲地的支出。下半年,融創還將主動控制拿地總量及節奏,審慎獲取高質量土地,預計權益拿地銷售比控制在20%以內,全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。

    孫宏斌表示,雖然今年下半年土地市場的機會多一些,20%的比例看起來略有保守,但對於融創而言,現有的土地儲備、佈局結構都比較充沛。

    這也意味着,房企要量入為出、審慎拿地、加大營銷、緊抓回款,未來更加依賴銷售端,而銷售端的發展又依賴兩點:效率提升和更懂消費者。

    在效率提升上,融創一直推進着自己的數字科技建設從客户體驗、產品營造、管理提效、員工賦能四大維度展開,穿透設計生產過程、提升企業經營效率。而且融創將數字科技化作為融創三年規劃重要任務之一,今年還成立了線上業務推進部,統籌地產、服務、文旅等業務板塊整體數字化建設。

    在「懂」消費者上,融創在研究當代年輕人的價值觀念、生活方式、消費偏好和觸媒習慣改變,例如年輕人買房看的不僅是升值潛力,更重視居住體驗;年輕人對房子從內到外都有一定的顏值追求;年輕人喜歡功能多元,喜歡獨立私密空間;年輕人喜歡自己搗鼓,房子要易改造等等,所以融創推動自己的「I AM I」 產品年輕化創新不斷落地。

    現在,上海融創未來金融城、杭州萬融城、石家莊融創·未來中心、武漢融創公園大觀等代表項目,均得到了市場和客户的高度認可。

    下半場,融創除了房還有什麼?

    融創在地產主業穩步增長同時,融創的物業和文旅板塊已經基本形成規模,進化為了地產+業務起飛的雙翼。

    去年,融創的物業服務板塊上市,融創服務也交出了期中考答卷,上半年,融創服務營收33.2億元,按年增長85%;歸母淨利潤6.1億元,按年增長154%。淨利率為19%,較去年同期上升5個百分點。截至6月底,融創服務在管建築面積1.7億平方米,合約建築面積3.2億平方米,規模位居行業前列。

    其中融創服務的外拓項目佔在管面積比例已達39%,較去年底也增加了7個百分點,說明物業板塊對於母公司的依賴也進一步降低。

    融創文旅的業績,今年上半年也得到了快速增長,特別是濟南融創文旅城、桂林融創國際旅遊度假區,杭州灣融創水世界等代表項目成了打卡聖地。夏天刷抖音,你可以刷到融創在全國各處的融創水世界,有些人不僅二刷、三刷,居然還有來「十刷」的。

    據悉,上半年融創文旅客流量7201萬人次,按年上升103%;營收26.1億,按年增長166%;管理利潤大幅提升至4.4億元(分多期不同階段開發的項目,房地產多用管理利潤計算);說明融創的文旅業務已經能做到盈利不賠錢。另外,據了解融創其實在冰雪業務上更有潛力,儘管目前仍處於後疫情時代,融創文旅的表現確實足以讓市場驚豔了。

    前幾年,融創開始通過地產核外延,構建了六大「地產+」板塊,除了物業、文旅之外,還有商業運營、會議會展、文化,另外融創還在迎合社會需求,佈局康養養老業務。放眼看去,這些業務板塊之間都可以互相協同,例如康養+文旅;文娛+文旅;文旅+商業運營,似乎可以進行排列組合,地產+業務還真是「不遑多讓」啊。

    隨着賺快錢的房企上半場的離去,價值、服務、持續性正在以「賺慢錢」「賺長錢」為主旋律。很多人都急着預測,哪些房企能在下半場裏堅持住?哪些企業能勝出?

    其實就像老孫曾經說的那樣,自己的企業做到門兒清都很難,別人的企業怎麼能估計清楚呢?現在的任何預測,都不怎麼絕對。房企們、投資者們能做的,只有依據發展邏輯、根據可持續性的前景來判斷房企的未來走勢。

    面對未來的長期趨勢,老孫還表示:「在行業里長期發展,企業就必須對客户好,產品有競爭力,不管什麼市場環境,我們一直堅持做產品,把客户放在最重要的位置上,這種優勢會一直保持。」

    2021年過半,融創確實在堅持這個優勢,並且提出了更安全、更從容、更長期、更有價值的「四更」標準。雖然一場中期業績投資者會議,老孫提了多次「壓力」,但不難看出,做到「四更」,是融創下半場突破壓力的關鍵。

    本文由《香港01》提供

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