34城二手房價格下跌，三線城市「領跌」，樓市下行還將繼續？

漲幅全線回落後，樓市下行趨勢還能延續嗎？

9月15日，國家統計局發布了2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，最新數據顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅（下稱「新房」）和二手住宅（下稱「二手房」）銷售價格按月、按年漲幅總體延續回落態勢。

專家認為，今年以來各地樓市調控政策效應不斷釋放、信貸持續收緊，再疊加市場進入淡季，8月新房、二手房價格整體漲幅回落或下降，尤其是二手房市場熱度明顯降温，與下半年以來各地調控重心轉向二手房市場有關。接下來，需要注意三、四線城市房價過快下跌帶來的風險。展望四季度，四季度樓市資金面會略微好轉，但繼續下行的趨勢不易改變。

8月各線房價漲幅回落或繼續下降

今年8月，新房、二手房按月價格上漲的城市數量創今年以來新低，相應的按月價格下降城市數量則創今年以來新高，各線房價按月漲幅回落或繼續下降，按年漲幅回落。

據證券時報·券商中國記者統計，8月70個大中城市中，新房價格按月上漲的城市數量有46個，較7月減少5個。而二手房價格按月上漲城市數量僅27個，較7月減少14個。整體來看，商品住宅價格按月上漲的城市數量已連續5個月下調，創今年以來新低。同時，8月有20個城市新房價格按月下降，34個城市二手房價格按月下降。

值得注意的是，除去2020年2月因疫情特殊原因二手房價上漲城市數量僅14個，今年8月二手房價下跌城市數量創2015年3月份以來最高值，創6年以來新高。中原地產首席分析師張大偉認為，主要是因為各地密集出台的二手房價格管控政策出現效果。

據統計局測算，8月份，4個一線城市新房、二手房價格分別按月上漲0.3%、0.2%，漲幅分別比上月回落0.1個、0.2個百分點。

其中，在新房價格上，北京、上海和深圳按月分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。在二手房價格上，北京、上海和廣州按月分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點。而深圳則按月下降0.4%，連續4個月下降。

此外，31個二線城市新房價格按月上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手房價格按月由上月上漲0.2%轉為持平。35個三線城市新房價格按月由上月上漲0.2%轉為持平；二手房價格按月下降0.1%，連續兩個月下降。

諸葛找房數據研究中心認為，隨着前期出台的調控政策不斷髮酵、信貸持續收緊，疊加市場進入淡季，8月新房、二手房市場熱度均有所下滑，由於政策調控重點轉向二手房市場，二手房市場熱度下滑表現更為明顯。

三線城市房價「領跌」

據證券時報·券商中國記者統計，從新房銷售價格按月漲幅排名來看，新房價格漲幅居前的城市有：深圳（1.0%），青島、重慶、烏魯木齊（0.8%），西安（0.7%）；二手房價格漲幅居前的城市有：海口（0.8%），廣州、成都、瀘州（0.5%），北京、呼和浩特、大連、長春、南京、長沙（0.4%）。

另據記者此前統計，7月新房價格按月漲幅排名前三分別為1.0%、0.9%、0.8%，二手房按月漲幅排名前三分別為1.3%、1.2%、0.7%。可以看出，8月新房、二手房的按月漲幅力度較7月有所減弱。

深圳雖然在8月新房價格按月漲幅排名第一，但二手房市場熱度仍在持續下行。數據顯示，8月深圳二手房價格按月下降0.4%，繼5月後連續四個月按月下跌。

諸葛找房數據研究中心對此認為，深圳在出台二手房指導價後，二手房降温顯著，促使部分需求持續湧入新房市場，加之深圳土地供應不足，新房項目供不應求，帶動新房市場熱度提升。

海口在7月、8月均位居二手房價格按月漲幅排名第一。諸葛找房數據研究中心對此認為，海口受到海南自貿港的規劃利好，市場對其後市預期大大提升，加之人才利好政策下，吸引大量外地客户湧入，帶動新房、二手房價格雙漲。

從跌幅排名來看，秦黃島、唐山、南充等三線城市的跌幅較大。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，今年8月是17個月以來三線城市二手房房價首次下跌。對於一些此前價格較為強勢的城市如金華，也在連續17個月上漲後在8月首次下跌。近期應重點關注三四線城市的去庫存情況。

樓市下行趨勢或將緩和

對於8月房價變化，統計局指出，各地全面落實房地產長效機制，持續加強房地產市場調控，70個大中城市商品住宅銷售價格按月、按年漲幅總體延續回落態勢。

專家認為，二季度以來樓市整體呈現下行趨勢，8月份各線房價數據總體回落體現出房地產市場調控效果顯現，房價過快上漲的勢頭得到遏制，但當前也需要警惕房價過快下跌對各地樓市去庫存情況的衝擊。

嚴躍進指出，從穩房價的角度看，既要打擊房價過快上漲，也要確保房價不過快下跌。過快上漲方面，基本上大城市表現還不錯。而過快下跌方面，一些城市出現了亂降價導致市場秩序混亂的情況。

張大偉表示，中原地產統計到8月房地產調控次數已經超過68次，疊加1-7月累計的352次，今年以來累計房地產調控已經突破420次。從整體房價數據看，2021年來一系列房地產調控終於見到了初步效果，特別是二手房價格開始出現拐點，熱點城市對二手房的管控效果明顯。

諸葛找房數據研究中心認為，隨着接下來樓市「金九銀十」傳統旺季的到來，房企加大促銷力度，以價換量現象增加，預計新房價格漲幅或將繼續回落。而二手房市場在多措並舉之下或將延續降温局面。

廣東省住房政策研究中心李宇嘉表示，展望四季度，投向實體經濟的貸款會增加，按照貸款集中度的政策，房地產增量貸款空間也部分釋放，有助於穩定樓市。8月4日銀保監會在總結上半年工作，安排下半年重點任務時強調，要毫不鬆懈地防範化解金融風險。按照「一行一策」「一地一策」原則，嚴格執行「三線四檔」和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。因此，四季度樓市資金面會略微好轉，但繼續下行的趨勢不改。