驚雷滾滾，中國房地產再無大亨

今年經此一變，再意圖大而不倒，徹底成為奢望，房地產業進入無大亨時代。歸根到底，對做大規模的貪婪，是房地產業內的通病。或許，正如王石曾說，現在是任正非的時代，而不是萬科的時代。這既是萬科發展的一個註腳，可能也是整個房地產業的註腳。

對房地產大亨來說，2021年似乎是本命年，難過！

根據克而瑞統計數據，7月百強房企銷售操盤金額降幅達7.6%，緊接着，8月這一數據再次按年下降20.7%。借用有關說法，這是房地產行業的「拐點」。

9月9日，作為佔有河南市場11%份額的建業集團的「求助信」傳出來，其聲稱「過不去眼前這個坎，有可能成為全國企業『暴雷』和倒下的『下一個』」，包括中原建業、建業地產等四家旗下港股上市公司應聲下跌，前者跌幅超過10%。

此前，2月時華夏幸福發生債務逾期，涉及金額高達52.55億元。隨之，還有千億房企泰禾，現如今，又要加上「寶萬之爭」的寶能，以及作為地產巨頭的恒大，也都被徹底捲入危機中。

對恒大來說，不管是三條紅線、償付到期債務、保兑付金融產品、債權人擠兑等中的哪一條，都可能是壓倒駱駝的最後一根稻草。其有2.3萬億資產，1.95萬億負債，且連400億理財款也無法兑付。而且，內部管理層人心浮動，高管竟提前兑付離場，給外界造成一種風雨飄搖之感。

針對房地產業的問題，此前公共部門的判斷是不及時控制，只會導致更大的「系統性風險」。也就是在這個意義上，監管層不僅提出「房地產是金融風險最大灰犀牛」，而且畫出三條紅線，冷靜不動。

此前作為貪吃蛇的房地產企業，該為自己的行為兜底。那種豪擲千金，揮金如土，會所飛機的日子，已經被越來越緊巴的日常取代。今年經此一變，再意圖大而不倒，徹底成為奢望，房地產業進入無大亨時代。

貪婪，做大

遙想當年，風光無限，風景獨好。

對各大房企來講，花個小目標根本不是事情。2010年左右，不知怎麼興起足球熱，於是每個足球隊背後紛紛出現了房企的名字，整理出來幾乎就是一個房地產企業排行榜。

當時，許家印也喜歡足球。恒大以一億元買斷廣州足球俱樂部全部股權，連續投入70多億，其計劃在建的恒大足球更是投資高達120億元。此外，包括但不限於天津泰達、前述的河南建業、華夏幸福以及綠地申花等等，也加入了這一房地產足球聯賽。

2020年，中國足協開始着手進行職業聯賽專項治理，要求各級聯賽俱樂部名稱將實行非企業化變更。也就是說，為避免過度商業化，再不能出現關聯股東企業等名字。

除了足球外，房企們玩法多樣，包括造車、娛樂、乳製品等等。對每一個大亨來說，幾乎都想建立一個囊括一切業務的帝國。可以說，多元化、贏家通吃，這是他們奉為至寶的準則。

前述提到的寶能，不管是造車還是社區團購，也幾乎一個不差的都參加了。

2017年，寶能投身造車，表示要用10-15年成為具有國際影響力的汽車集團。為此，寶能斥巨資先後收購了觀致、長安PSA以及獵豹汽車在安徽製造基地。歷數一下，寶能已經在深圳、常熟、西安、杭州等多個城市建立生產基地了，且還規劃至少年產219萬輛。

可惜，寶能汽車還沒見個影子。

恒大基本也是一樣的套路，不停砸錢，壕無人性。區別只在於，寶能去年跟社區團購的大潮，又在全國100個城市開設了中心倉。現在，寶能也陷入現金流斷流困境，員工討薪、供應商催款等消息層出不窮；借用建業的說法。「下一個」還真不知道會是誰。

歸根到底，對做大規模的貪婪，是房地產業內的通病。

因為，大就意味着地位，大就意味着名利雙收。相應地，不管是開工資還是拿分紅乃至公務消費，都不是小公司可比的。小公司小家子氣，頂天買輛私人汽車，而不是私人飛機。

但是，當貪婪坐大之後，這些大亨忘了大也有大的風險。

大企業的虹吸效應不僅過度攫取資源，而且影響力膨脹後，直接波及社會經濟系統。恒大1.95萬億的負債，這個體量就是一箇中等國家的GDP。

然而，這個體量充滿了水分，是不斷加槓桿的結果。即使是號稱好學生的萬科，資產負債率也高達81.4％。因此，舉債做大其實也是催命符，換句話說，所謂債務危機，都不過是放任貪婪坐大的後遺症罷了。

資金，斷鏈

對房企來說，債務危機往往是整體崩潰的開始。對他們來說，現金流是命脈，可問題恰恰在於，銷售回款的速度不斷放緩；於是，此消彼長之下，潰敗將會是迅雷不及掩耳。

這也是為什麼，建業集團債務還未到期就焦急書寫求助信；這也是為什麼，此前恒大據傳被流出了內部信。要知道，順馳和綠城的慘痛教訓還殷鑑不遠呢。

在恒大的1.95萬億元負債中，其中有息負債8000多億元：截至6月30日，中一年內到期的短期負債為2400億元，但同期現金及現金等值物僅867億元；此外，商票餘額2057億，佔TOP 50房企商票總額的51.3％；在這種情況下，「降負債」談何容易？！

3月時，恒大還宣稱完成從地產向「多元產業+數字科技」的轉型；6月時，又表示淨負債率已降至100%以下；到了7月，許家印表現良好出席觀禮。但很快，形勢急轉而下。

曾是好友的劉鑾雄，在今年中報發布之前就套現5652.27萬港元離開。隨後，廣發銀行突然凍結恒大資金1.32億，後續又曝出了商票逾期、項目停工等消息。然真正將形勢推到不可收拾地步的，似乎是無法兑付內部理財產品，後者金額僅400億。

這一下，不僅評級被普遍下調，股價大跌，而且將債務危機的困境直接烙在外界眼裏。不得已，為了挽回一些影響，恒大火速處理了此次事件中提前兑付的6名高管。但這樣，能夠給恒大換來足夠的時間和空間嗎？

略前一些，廣州房企粵泰控股股東因不能清償到期債務，並且明顯缺乏清償能力，被申請進行破產清算；類似恒大的項目停止，前述藍光發展也曾因債務危機多個項目停工。至於寶能，從9月至今，已經被法院3次列為被執行人，執行金額高達68.62億元！

當房企陷入債務危機，房地產大亨還會有嗎？對這些大亨來說，明天是一個難測的一天。

明天，難測

貪婪做大的苦果，已經結出的越來越多。從上半年開始，房企爆雷就像連環炮一個接一個。

建業集團似乎已經認命，向政府發出了求救信，其他房企呢？頻頻跨界的寶能恒大，乃至好學生萬科，日子過得好嗎？此前，誰還不是意氣風發，哪個不是有雄心壯志，但現在，活下去最重要。

7月， 「中國民生信託-至信651號寶能投資信託貸款集合資金信託計劃」本息兑付發生逾期，合計本息約21.16億元；此外，其他多個理財產品也出現了逾期；等到8月，中國華融向鉅盛華追還一筆40多億的貸款，而它則是寶能旗下最重要的一個融資平台。據悉，該公司已經被華融提起訴訟。

對現在的寶能來說，擴大規模的心熄了，不斷收縮才是保命選擇。其中，員工至少被裁了20%。其收購的觀致汽車員工更是由2000人直降到800人。就這樣，寶能還被傳出有員工討薪。

即使是萬科，8月29日的中報也讓人焦慮。根據中報，萬科營收按年增長14.19%，但歸屬上市公司股東淨利潤僅110.47億元，按年下降達11.68%。財報發布後，首個交易日萬科A股價大跌7.03%。對於一向好學上進的萬科來說，這場面很是尷尬。

年初至今，萬科股價跌跌不休，A股合計也已下滑了28%還多。其財務負責人朱旭表示，如果跌幅過大觸發條件會立即啟動回購。問題在於，兩個觸發條件一個是股價跌破了每股淨資產，一個是連續20個交易日的股價跌幅超過30%。

或許，正如王石曾說，現在是任正非的時代，而不是萬科的時代。這既是萬科發展的一個註腳，可能也是整個房地產業的註腳。當前，隨着國際形勢急轉，國家財政體制也開始改變，在這種情況下，房地產業被更有效能的產業取代是必然的事情。

那麼，不管是房地產企業還是大亨，明天會好嗎？