萬科忙投資　融創「踩剎車」　地產房企10強格局大變

不可否認的是，在這場行業座次排名戰之中，一些大房企要重回輝煌已經變得艱難。

10強房企正迎來一場大洗牌，一些大企業不得不將優質資產擺上貨架。

9月20日，碧桂園服務發布公告，與富力物業簽訂股權轉讓協議，將以不超過100億元代價收購富力物業。富力地產曾與碧桂園、恒大齊名，是「華南五虎」之一。

此前曾有消息稱碧桂園將收購恒大物業。碧桂園服務執行董事、總經理李長江表示，「我們確實與恒大物業接觸過，但價格沒談攏，未來是否還會與恒大物業有合作，這個決定權不完全在我們，不排除還會有深度合作。」

債務壓力下，恒大、富力都在積極展開自救。富力地產大股東李思廉、張力拿出80億元「輸血」，為公司提供流動資金支持，這樣的態度是值得肯定的。

9月22日深夜11點，恒大集團召開「復工復產保交樓」專題會。恒大集團董事局主席許家印對參會的4000多名公司各級領導表示，必須認識到全力以赴抓好復工復產重要性，保質保量順利交樓是公司必須履行的義務，是公司一定要承擔的責任。

許家印還強調，要堅決落實好恒大財富投資者的兑付工作，這是全集團上下必須共同面對的頭等大事。多家銀行也公開表示，與恒大業務往來整體風險可控，有足額抵質押物。

此舉瞬時提振了市場信心。9月23日開盤，港股恒大概念股集體高開，其中，中國恒大一度上漲超過32%，為2009年11月以來盤中最大升幅。當日，中國恒大ADR收漲33.33%；中國恒大報漲17.62%，報收2.67港元，總市值為353.8億港元。但24日，恒大概念股再度持續走低。

不可否認的是，在這場行業座次排名戰之中，一些大房企要重回輝煌已經變得艱難。

十強房企之變

10強房企之變往往代表着行業風向標。在2017-2018年樓市分水嶺之際，10強房企的命運似乎就已註定。

4年前的2017年7月，萬達因6000億元債務面臨生死危機，融創以296億元收購了13個萬達文旅城，富力地產以不到200億元價格拿下萬達76家酒店，從此萬達擺脱了債務問題，並宣佈退出地產圈。

這年年初，恒大宣佈，2016年全年共實現合約銷售額3733.7億元，銷售額與銷售面積均為全國第一。萬科與碧桂園位居行業第二三位，中國房地產行業也首次迎來3家突破3000億元大關的地產巨頭。

「中國未來10年一二線城市房價翻兩倍，三四線城市房價翻三倍。」2017年底，任澤平剛被任命為恒大首席經濟學家時說。

這一年6月，萬科迎來鉅變，即王石正式卸任萬科董事會主席，鬱亮接棒。鬱亮對於市場的態度更趨謹慎。2017年度業績發布會上鬱亮預判：「中國房價單邊快速上漲時代已經結束，地產行業到了必須要做出改變的時候了，地產商如果只靠原有模式發展，那麼以前怎麼賺的錢現在要怎麼還回去」；2018年秋季發布會上，萬科甚至高喊出「活下去」，這在當時被認為是「危言聳聽」。

原因是從當時規模增長來看，房地產依然未到天花板。2017年度，房地產行業再上一個規模，開啟「5000億元」時代。其中，碧桂園以5508億元銷售額超越恒大、萬科，成為規模最大房企；萬科、恒大緊隨其後，銷售額均突破5000億元。那時的融創，在忙着四處併購，並因投資樂視失利上百億元資金打水漂，「但不後悔。」融創中國董事會主席孫宏斌說。

現在，房地產行業分水嶺又出現了，十強房企處境再度發生變化。

如果以今年上半年銷售規模來看，房地產10強排名是碧桂園、恒大、萬科、融創中國、保利發展、中海地產、招商蛇口、綠城中國、華潤置地、綠地控股。

2016年度這份十強名單是：恒大、萬科、碧桂園、綠地控股、保利發展、中海地產、融創中國、華夏幸福、綠城中國、華潤置地。第11名則是萬達。

幾年間，碧桂園、萬科穩居行業前3名，融創、保利發展緊跟其後，綠地控股排名不斷退後，華夏幸福、萬達則早已不見蹤影。

鬱亮忙投資 孫宏斌「踩剎車」

房地產行業，從來不缺併購故事。不少市場人士更是將2021年定為中國房地產行業優勝劣汰的水逆之年。Wind數據顯示，截至今年9月中旬，房地產行業併購交易額達1537.56億元，房地產行業收併購動態共有554起，平均每天超過2起。

在這場大魚吃大魚遊戲中，有能力並願意承擔起白衣騎士角色的變成了碧桂園、萬科，他們均手握鉅額現金。截至今年上半年末，碧桂園手握現金1862億元，萬科手握現金1952億元。

9月20日下午，碧桂園服務又曝出一重磅收購案，以不超過100億元代價收購正在上市路上的富力地產物業旗下的富良環球，金額超過此前其收購藍光嘉寶服務64.62%股份的48.47億元。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江說：「只要符合我們的要求，我們有能力都會進行收購，而收併購可以補齊碧桂園服務短板。」

今年1月20日，碧桂園服務市值正式越過2000億元大關，成為行業內第一家2000億市值物業企業。截至9月24日，碧桂園服務市值達到1742億元。

今年上半年，碧桂園服務總收入按年增長約84.3%，突破115.6億元，合同管理面積約12.1億平方米；其目標是「力求在2021年到2025年5年內實現『千億營收』目標，到2025年合約面積將超過18億平方米」。收併購是其達成目標的途徑之一。

據財聯社報道，就恒大擬出售旗下恒大物業及恒大汽車部分權益一事，萬科、碧桂園均與恒大物業洽談過，但因價格等方面問題，二者目前均未與恒大物業達成一致，暫已退出收購事宜。

在房企普遍面臨資金壓力之下，萬科在收併購市場上頻繁出手，接盤泰禾部分項目、「拯救」藍光等。在土地市場上，上半年萬科豪擲1200多億元拿地，成為行業第一。這似乎預示着萬科野心的復活。但鬱亮也說，「關於泰禾，會在保護好萬科利益的前提下，力所能及的給予幫助。」

2021年中期業績推介會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝還不忘補上一句：「或許媒體覺得萬科收併購聲音多了一點，但其實我們需要做有利於行業的事情。」

近段時間以來，鬱亮還頻頻拜會地方政府，尋找商機。如9月1日拜會安徽省省長王清憲；9月6日拜會山西省委副書記、省長藍佛安以及山西省委常委、太原市委書記羅清宇。鬱亮表示，願意在城市更新、商業運營、物業服務、文旅融合、長租公寓、智慧物流等領域廣泛開展深度合作，推動更多項目落地，為太原經濟社會發展貢獻力量。

近5個月來，鬱亮密集拜會的地方省市還有河南、雲南、黑龍江、吉林、遼寧、貴州、呼和浩特、石家莊、上海、甘肅等地。從洽談內容可以看出，萬科欲以城市更新、倉儲物流、園區建設、物業服務等為抓手積極介入城市發展的意圖。

相比之下，那個崇尚併購超車的融創，則開始「踩剎車」止損。

9月16日，萬達發展酒店發布公告，融創將向萬達酒店支付1.33億元作為終止補償，及向萬達酒店支付6859萬元以結清與兩者之間截至2021年6月30日的全部未支付的應付賬款。

據此計算，融創將一共向萬達酒店支付超2億元人民幣。據萬達酒店發展中期業績報告，萬達酒店發展2021年上半年淨利潤僅9544萬港元。

此前的2017年7月，融創以295.75億元收購了13個萬達文旅城項目股權，並以335.95億元收購萬達旗下77個酒店。緊接着，融創把77個酒店以199.06億元賣給富力，後來調整為把73家酒店全部股權以189.55億元賣給富力。

多年來，萬科、融創、碧桂園有一個共同點，就是均以地產業務為核心，並非沒有多元化佈局，但更多的也是主業相關的多元化。但同時又都在發生着一些變化，如萬科多次表達，從傳統開發業務轉向開發與經營並重。

孫宏斌更關心的是安全區間，「我們不僅要降負債率，還要降總負債規模，這種情況下才能把融資成本降下來。」

大房企忙自救

事實上，早在房地產融資三道紅線下達之際，危險的警報就已奏響，諸如恒大、綠地、富力等幾乎全部踩線。現在，他們能做的就是採取一切措施自救，讓市場恢復信心。

9月1日，恒大集團舉行「保交樓」軍令狀簽署大會，許家印帶領恒大8名副總裁簽保交樓軍令狀。恒大集團稱，在恒大集團董事局主席許家印帶領下，集團上下全體員工誓以最大決心、最大力度確保工程建設，保質保量完成樓盤交付。恒大集團表示，「保交樓」直接關係到恒大財富投資產品的兑付方案和償還金融機構借款等。

9月13日，恒大集團制定《恒大財富投資產品兑付方案》，兑付方案包括現金分期、實物資產兑付、衝抵購房尾款兑付三種方案。

9月18日，恒大財富表示，實物資產兑付工作一起動。9月23日晚間，恒大財富公布了實物資產兑付時間，根據各省登記認籌人員情況，每月28日前完成當月實物資產兑付線上選房(本月計劃於9月28日完成)。每月29日為對賬工作日，暫停辦理相關手續，次月1日恢復辦理。

9月21日，恒大汽車在港交所發布公告，向公司若干獨立非執行董事及集團若干科研技術僱員等授出購股權，待承授人接受購股權後，該等購股權將賦予承授人權利，認購公司合共3.2372億股新股份，約相當於公司於本公告日期所有已發行股份約3.31%。

在9月22日晚間舉辦的集團專題會上，許家印再度表示，只有全力復工復產、恢復銷售、恢復經營，保障業主權益，才能確保財富投資者的順利兑付，逐步解決上下游合作伙伴的商票兑付，陸續歸還金融機構的借款。全集團要提高認識、統一思想，把一切精力都投入到復工復產保交樓上。

無論2.14億平方米的土地儲備如何處置、誰來接盤、如何接盤，無論恒大是否還是最終操盤方，「復工復產保交樓」是化債的最快途徑。