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    房子買了就降價!內地這些地方投資就要做好虧本的準備

    房子買了就降價!內地這些地方投資就要做好虧本的準備

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    大街上最多的是兩種人,老年人,和帶着孩子的老年人。穿着時尚的青年人只在商場裏能瞧見幾分。

    破敗的小商店到處都是,服裝店不少都貼着「轉讓」、「虧本」的字樣。在所謂的「開發區」,房地產的廣告還環繞着某塊土地,但早已破破爛爛。售樓處的門半掩着,走進去諮詢,只有前台兩個銷售露出驚喜的表情……

    這樣暮氣沉沉的城市,在國內很多地方已經成為了現實,而在未來,更多城市會變成這樣。

    第一財經的新聞指出,中國有11個城市已經進入超老齡化階段,分別是南通、資陽、泰州、自貢、烏蘭察布、南充、撫順、德陽、內江、眉山和丹東。而在一直被詬病老齡化程度高的東北三省共36市已經全部進入深度老齡化階段。

    按照國際通行劃分標準,當一個國家或地區65歲及以上人口佔比超過7%時,意味着進入老齡化;達到14%,為深度老齡化;超過20%,則進入超老齡化社會。

    這意味着在這11個超老齡化城市中,每5個人裏就會有1個65歲以上的老年人。而在東三省,幾乎每7個人裏面就有1個65歲以上的老年人。

    這些深度老齡化的城市,樓市也深受影響,年輕人數量少,沒人買房,房價自然上不去。

    舉個極端一點的例子,黑龍江的鶴崗市老齡率為16.45%,而這裏的房價每平方米2000到4000元,甚至有新聞爆出,在鶴崗3萬塊就能買一套房。

    在這些地方買房如果用作投資,風險有多大你我都知道。

    與此同時,在一線城市或是準一線城市,買房仍然要靠搶。

    不說北上廣深這些大家都知道的火爆樓市,在新一線城市杭州,由於購房緊張,公寓的價格甚至超過了住宅的價格,但仍然一房難求。

    這樣兩極分化的現象,將越來越普遍地出現在大眾的視野中。

    02

    老齡化為中國的樓市帶來了迅速而兇猛的變化。很多人感受不到這樣兩極的落差,買房一買就坑。

    而在日本,幾十年來的老齡化歷程讓他們對於樓市的兩極習以為常。

    這兩天,我的朋友小C來找我聊天,起因是他看到了網上一位旅居日本的博主分享自己在日本買的房子。

    在視頻中她分享道,自己在名古屋的農村買了一套人民幣200萬左右的一户建,買完幾年之後房子就開始降價,但自己還得還35年的貸款。

    我這位正在觀望是否要投資日本房產的朋友一下就急了:你不是說日本房子值得投資嗎,我看這個博主說的,日本房子買完就虧,這怎麼能投資呢?

    但其實,這個視頻正是日本房地產市場兩極分化的證據。

    一極,就是這個視頻中展現的那樣。在老齡化程度高的地區,尤其是日本的農村地帶,房地產市場尤其停滯。

    在日本房地產市場上,有一個特殊的現象。在不少地方,房子,甚至土地,都是不值錢的。

    比如,在日本茨城縣,2021年的公示地價是3萬4901日元每平方米(約2047元人民幣)。在此之前,這個城市的地價已經連續18年下跌,從1992年的每平方米13.9萬日元,足足下降了74.8%。

    在這些地方買房,買完就跌是正常現象。

    甚至在日本有的地方,房子和土地是免費送的。

    比如位於新瀉縣的一户建,500平方米的土地加上200多平方米的房子直接白送。

    為什麼?

    除了房子本身地理位置偏僻,買下來修繕金高等等自帶的缺陷,更重要的是這些房子所在的城市通常會有個通病:老齡化程度高,人口少。

    比如上面提到的茨城縣,在這個人口只有287萬的城市,65歲以上的人口有83萬,高齡化率達到了28.9%。0元送房的新瀉縣,高齡化率達到了31.9%。

    所以說,在一部分日本城市,尤其是老齡化程度高的地區,房地產市場也是停滯的。

    而另外一極,就是在東京、大阪這樣的大城市。虹吸效應明顯,人口,尤其是年輕人口都往三大都市圈跑,這使得日本大城市的老齡化程度相對較低,房地產市場越發活躍。

    拿東京舉例,2019年,東京的高齡化率排名日本所有都道府縣的第二低(最低的是沖繩縣)。日本內閣府預測,到2045年,東京會成為日本高齡化程度最低的城市。

    與此同時,東京的房地產市場也是日本最活躍的地區,沒有之一。

    簡單列幾個數據就知道了。今年6月,日本首都圈二手公寓的成交數量為3262件,與去年相比增加5%,連續4個月按年增多。

    同時,首都圈二手房每㎡成交單價為59.42萬日元/㎡(約3.48萬人民幣)較去年大幅上漲11.1%,連續14個月按年上漲。

    在東京這個大城市,「房荒」才是趨勢。

    好房不愁賣,剛掛牌就被定下的房子有的是。加上日本首都圈的二手公寓成交總價連續8年呈現上升態勢,即使在疫情之下,東京房產的價格還能保持堅挺。

    這樣兩極分化嚴重的現象,才是日本房地產市場真實的樣子。

    所以回過頭來看看就很清晰了,為什麼在名古屋的鄉下買了一套人民幣200萬左右的一户建會馬上降價?

    名古屋市的人口只有東京的16%,人口密度與位於東京郊區的小金井市差不多,更別說在名古屋的鄉下了。

    這樣的人口很難支撐得起當地的房地產市場,降價也就不難理解了。所以在這些地區,房子只適合自住,但不適合投資。

    在名古屋的鄉下買一棟一户建相當於有了一塊土地的永久產權。如果不在意租金和未來的投資收益的話,完全可以建造一個自己喜歡的小洋樓,在日本的鄉下享受着一種「聽取蛙聲一片」的靜謐。

    但這樣悠閒的生活對於投資來說完全是個災難。

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    自從人口普查數據發布之後,越來越多的人開始擔憂起中國的老齡化問題。各種數據證明,中國的老齡化速度遠比我們想象中要嚴重,這樣快速的老齡化所帶來的變化也是迅速的。

    而我們面對未知的未來,資產配置的打算只能更早,不能更遲。

    反觀早已「習慣」老齡化的日本現狀,正可以為我們提個醒,今後無論是海外投資還是國內投資都要留意老齡化帶來的影響。

    想在日本入手優質資產的,一定看準東京和大阪這兩個大城市。其他不了解的城市都很容易掉入老齡化的陷阱。

    而想在國內投資房產的,也要認準年輕的一線城市,那裏有年輕的人口不斷流入,房地產市場活躍,房價也能保值。

    如果還在想要投資二線城市,甚至三四線小縣城,那隻能說想岔了。畢竟我們沒有日本土地的永久產權,房子貶值的速度要比日本更快。說句實在的,有錢在二三線城市買房,還不如在東京投資一套小公寓。

    花大價錢買的房子沒過幾年就「虧本」,這個故事並不是超現實,正可能是不遠的未來。

    本文由《香港01》提供

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