夏春：不要看錯香港「啞鈴式」發展佈局下的投資機遇

香港特首林鄭月娥在上周三，10月6日，發布了五年任期內第五份施政報告，對香港未來20年的發展做出了一份充滿雄心壯志的規劃。

相對於前四份施政報告聚焦在香港市區範圍內，也就是維多利亞港兩岸的港島和九龍，的發展，新的施政報告最大的亮點就是把發展重心放到了香港新界的北部，提出了「北部都會區」的新概念。

這樣就和原來市區內的「維港都會區」形成了一個雙都會，在地理位置上非常類似「啞鈴」的兩頭。

去年疫情導致了經濟與市場的的K型分化，我們也反覆建議大家在資產配置上要做好「啞鈴配置」。

香港的啞鈴式發展佈局，換一個稱呼來說，就是「南金融，北創科」。香港目前最具競爭力的產業是金融服務，它將在啞鈴的一端「維港都會區」繼續發展，而另一端的「北部都會區」則會把發展引擎放在創新科技之上。

這也是《夏春：香港經濟如何實現破局騰飛？》一文裏建議的發展策略。

把香港在基礎和應用科學研究上的成果與深圳的科技產業園及相關製造業的佈局實現強強聯合，結合香港的國際金融中心和國際貿易中心的優勢，以及國家為大灣區佈局提供的優惠政策，打造出可以比美其他國家灣區的新的經濟發展帶。

雙啞鈴發展佈局下，靠近北部的地區，還包含了一個非常新的「雙城三圈」的新概念。

「雙城」是指香港和深圳，「三圈」則是指：

西邊的「深圳灣優質發展圈」：深圳的前海、蛇口及後海將連接到香港的天水圍、元朗、洪水橋，讓這一帶由原來香港的遠程變成為接駁到深圳西部的中心區域；

中間的「港深緊密互動圈」：包括羅湖、落馬洲、皇崗、文錦渡等幾個口岸，上連羅湖、福田等深圳蓬勃發展的地區，下接香港的新田、古洞北、粉嶺、上水，以及新界北新市鎮等；最大的亮點是在這裏修建一個超過現有香港科學院規模三倍的「新田科技城」；

東部的「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」：除了大鵬灣和印洲塘外，還覆蓋了蓮麻坑、地質公園、東平洲和大鵬半島環境優美的郊遊勝地。

為了儘快實現三圈的融合，特區政府提出了很宏大的鐵路交通規劃。過去，香港在基礎設施投入上比較保守，通常是等到城鎮的人口達到一定的規模，才考慮修建地鐵連接市區。

甚至可能出現人口達到非常大的規模，也要等上20多年才有地鐵連接市區的情況。現在的思路改變，基建先行，帶動人口流入與經濟發展。

在南北「啞鈴式」發展佈局兩端的中間，還有東西兩大走廊。

分別是在西邊連接新界西北和大嶼山，運輸物流便捷的「西部經濟走廊」；以及在東邊連接九龍東、新界東至北部都會區、涵蓋了三所大學、科學園、大埔工業村及港深科技園的「東部知識及科技走廊」。

「啞鈴式」發展佈局，主要有四個方面的意義，分別是更好的融入國家發展大局、產業發展更均衡合理、解決土地房屋供應短缺問題，和生活出行的合理佈局。

前兩者非常容易理解，相信大家也看到了許多解讀，特別是香港主動靠近深圳的發展規劃，這點我就不再重複。

相信大家都非常關心香港的土地供應與房地產未來走勢。很多人都注意到了整個「北部都會區」發展完成後總住宅單位將達90.5萬至92.6萬個，一共可容納約250萬人居住。此外，區內職位亦將由現在的11.6萬個大增至約65萬個。

相對於香港現有的750萬人來說，這樣一些數字給人的感覺是非常震撼，許多內地朋友的第一直覺就是漲了快20年的香港房價，將為因為這一建設規劃迎來大跌。

但我要告訴大家，這很可能只是一種錯覺。

實際上，北部都會區覆蓋範圍內現在就有大約39萬個住宅單位及11.6萬個工作職位，而過去幾任特首進行或規劃中的發展項目本身已經可提供約35萬個住宅單位及45萬個工作職位。

因此，這次的北部都會區發展策略，其實只新增了18.6萬個住宅單位及8.4萬個就業機會。

即使這些增加的住宅單位，全部完成也需要20年。而且在最近三年裏，北部住房供應都不會比市場已經知道的供應量有明顯的增加。變化要在三年之後才會出現。

更加重要的是，這些增加的住宅單位，是按照七三開的比例分為公共住宅和私人住宅。前者類似國內的安居房。

在私人住宅方面，政府目前掌握的整個香港的供應數字大約是未來十年10萬套，也就是一年一萬套，這依然是供不應求的。

說到供不應求，其實必須了解一點，就是香港現有的家庭户數大約270萬，其實是少於住房總數的300萬的。

只不過因為香港房價較高，使得很多家庭的孩子即使在成年後，甚至結婚後，依然選擇與父母同住。因此，當他們產生購房需求時，就會面臨住宅供應不足的問題。

關於香港的住房錯覺非常多，且聽我在音頻裏慢慢到來。

作者夏春為美國明尼蘇達大學經濟學博士，香港大學經濟與金融學院兼職教授，香港工會聯合會金融委員會顧問。