內地樓市橫盤，自住要不要買？投資要不要拋？

這些都是問題：
之前的熱門城市，還能不能跟進？
已經橫盤的城市，還要不要拋售？
未來要橫盤的城市，什麼時候出手？

01

樓市在一點一點變化，温水煮青蛙。

買房漏洞與市場情緒，正在全部堵死。

之前我們都以為，市場的基礎制度不可能動，沒成想，我們低估了高層的決心，比如說土地財政，比如說土拍制度，比如說貸款問題，比如說首期比例，等等，這些都是房地產市場的根本，這一次全部在動。

背後的原因大家都知道，背後的意義不言而喻。

尤其是，買房的漏洞，正在被一一堵上。

銀行的金融貸款，增加土地供應、增加樓盤數量，再加上限價、限售、限購，從而限制投機，再到現在大家最關注的堵漏洞，每一步都是循序漸進。

你說這些招數新鮮嗎？

都見過，都用過。

但是就是沒落實好，這就是問題所在。

但是你看現在，深圳執行了，成都執行了，杭州執行了，西安執行了，北京執行了，但凡熱點的城市都在執行。

沒辦法，形勢大於人。

包括現在很多城市在內，成都西安紹興北京……

甚至很多城市根本不在談話的範疇內，但是就是如此，竟然也出台了非常嚴厲的調控新政，可以想見地方政府真是緊跟時代步伐。

02

全國樓市，都在向一二線看齊。

今年，我覆盤了一下一二線的重點市場，非常穩。

這裏的穩健，不僅僅是房價得到了控制，更關鍵的是，重點城市的市場情緒控制的非常穩。

包括深圳在內的一線，合肥在內的二線城市，從20年年底開始，強力調控之後，將近1年的時間，地價穩定，房價穩定，搶房穩定，學區穩定，非常穩。

我一直說，未來一二線的房價：

又低，又穩。

大家再聯繫一下最近1年內的調控，深圳調控，北京調控，二手房指導價調控，新房打新調控，這個信號再明顯不過了：

槍打出頭鳥，敢漲必有調控。

深圳漲了一年多，被死死摁住了，珠三角、長三角周邊的城市，也是暗戳戳的連漲2年多，地價、房價、去化，都是一路看漲，整個市場已經瘋狂到了沸騰的邊緣。

調控，成為必然。

大家可以回顧一下，不單單是今年小陽春之後的大熱、大漲，而是回溯過往至少2年的大熱、大漲，小熱就有約談，大熱必然調控。

你看，這樣的硬調控之下，未來3年、甚至未來5年，最多穩漲。

03

這個時候，要不要買？要不要拋？

這是現在很多人都在遇到的問題。

你想啊，或者說這是所有人都遇到的問題。

現在的樓市大致分為兩類，一類是還能漲或者穩漲的城市，一類是還在跌的城市，這兩類城市都需要買、賣。

比如說在上海，改善客户想要買房，大概率是置換為主，現在有一套900萬的房子，想要置換1500萬的房子。那麼想要置換的時候，900萬的房子可能成交價賣850萬還是800萬？那麼想買1300萬的房子，也得降價到1200萬或者1250萬的時候，整個市場的預期都得降價了。

比如說在鄭州，大部分的二手房都在降價，包括很多持有的一些房子，沒有拿到產證，或者即將拿到產證，這個時候應該怎麼辦？

這個時候，一定要及時拋售，及時止損，才是你的第一選擇。

尤其是在買賣的時候，一定要堅持城市、產業、就業。

04

1、一定要跟着城市方向走。

比如說天津。

房價在降價，應該怎麼辦？

這個時候，一定要堅持一點，那就是要一定要在城市的主方向上去買。天津的主方向在哪？一定是向西、向南，向西就是中北鎮附近，就是最好的板塊；向南就是新梅江，這就是最好的板塊，離得越遠，越不是最好的板塊。

為什麼這麼說？

原因很簡單，你就記住一點，任何城市的資源、資金都是有限的，哪怕是深圳、杭州財政資源非常雄厚的城市，也不可能哪哪都發展，一定是有重點的發展，因為任何的新區，10個能跑出來一個就已經非常不錯了。

更不要說天津了，能有精力和財力把所有的方向都發展起來嗎？

紅橋可以嗎？東麗可以嗎？更遠的濱海新區有800多平方公里，比國內大部分的城市都要大，你怎麼發展？需要多少年？這就是最關鍵的問題。

2、一定要跟着產業方向走。

比如西安的高新區，比如成都的高新南，比如北京的亦莊。

這就是最典型的案例。

你想啊，一個人如何去一個城市買房？他要選擇的話，其實算起來就幾點，優先保證就業和收入，那麼，現在那裏的收入最高？一定是高新產業最集中地地方。

因為高新產業的溢價高啊，於是，你的收入就高，需要的高新技術人才就多，人才+收入+就業+產業，這就是最好的閉環啊。

而高新產業最符合這裏的訴求。

所以高新區是整個西安房價最高、人才最多、環境最好、最成熟的片區，高新南也是整個成都房價最高、人才最多、環境最好、最成熟的片區。

包括鄭州的高新區，沒有全國非常知名的企業，但是卻成為了鄭州在1萬7-2萬這個中位數中最熱的片區之一，就是因為這裏有着最好的大學，最好的高新產業，加上10年以上積累的最成熟的配套和環境，因此這裏也是置業高地。

比如重慶的照母山，也不是特別知名的板塊，但是這裏駐紮了騰訊、百度等一些知名的企業，因此在這裏業有一些大量的人群在這裏工作，還是非常爆不錯的。

3、一定要跟着自己的工作走。

很多人都質疑，你不是說了嗎，要跟着城市方向、產業方向走，這不是跟我現在的衝突嗎？要是大部分人的工作不是產業方向上走，那應該怎麼辦呢？

這就是牽扯到一個悖論，那就是大部分人的人不是在最好的板塊，沒能進入最好的產業，沒辦法進入最好的配套中去，那應該怎麼辦呢？

因為不是所有人就能最好的板塊，比如去學校的，去醫院，去廠裏打工的，去超市上班的，其實他們的需求都是大量的需求，但是同時也是最接地氣的需求，這些需求一定喲啊得到滿足。

所以，對他們的建議，一定要距離自己的上班距離足夠近，通勤距離一定要控制在5-10公里之內。

為什麼？

因為這個距離是最好的距離，不遠不近，基本上都在20-40分鐘的車程之內，非常方便，千萬千萬不要買在通勤時間太遙遠的距離。

05

今年的樓市，正在被掏空。

1、上半年的黑天鵝，下半年一連串的重拳出擊、調控樓市。連續進行了三場高級別會議，十幾個城市被約談，十幾家房企被點名，從高層到地方，從地方到房企，覆蓋面非常廣，這樣的信號非常明顯。

2、未來樓市的調控，一定是槍打出頭鳥。大熱必有調控，任何調控都是雖遲但到，不要抱有幻想。長沙已經做出了最好的示範，深圳、東莞這樣的帶路黨都被摁住，都沒有被約談的無錫都主動投誠，未來寧波、杭州等一些熱門城市，恐怕必須有所行動。

3、恒大、萬達已經做出了最好的示範，「穩如泰山」。不管是所謂的三道紅線，還是央行書記、銀保監會主席郭樹清稱「房地產泡沫是威脅金融安全的灰犀牛」，都是在定調子、喊口號，高周轉、高槓杆未來將不再適用，不能再無序擴張、要感激主動金融排雷，甚至還需要降價促銷才能保證企業。保大還是保小，每個房企心裏都有一杆秤。

4、未來一年，如何買，如何賣成為最具考驗的2個問題，自住一定堅持城市、產業、就業三個方向，投資一定要謹慎，尤其是大熱的城市，調控可能繼續跟進打補丁，橫盤的可能性大大增加，一定要謹慎。

5、西安、成都、杭州、北京、廣州，尤其是這幾個城市，一定要謹慎。