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    內地「金九」遇寒流:超九成房企銷售下滑 全年目標完成率承壓

    內地「金九」遇寒流:超九成房企銷售下滑 全年目標完成率承壓

    樓市「金九」成色不足已非新鮮事,但今年的「金九」卻讓開發商感到異常「寒冷」。

    截至10月11日,TOP50房企中已有30家公布9月未經審核銷售數據。數據顯示,超九成房企9月單月銷售業績按年下滑。其中,9月銷售按年降幅大於50%的房企有2家,為新力控股和金輝控股,降幅分別為81.67%和63.9%;另有10家房企按年降幅高於30%。在樣本企業中,僅有2家房企9月銷售額按年實現增長,分別為綠城中國和榮盛發展。

    實際上,自今年下半年以來,受市場整體降温影響,百強房企業績表現不及上半年和去年同期。根據克而瑞研究中心發布的報告顯示,百強房企7月至9月單月業績已經連續三個月按年下跌,且按年跌幅在進一步擴大。從按月數據來看,今年9月百強房企單月銷售操盤金額首次出現按月下降。

    易居企業集團CEO丁祖昱認為,造成樓市「金九」不「金」的主要緣由還是與各大調控措施有關,其中融資「三條紅線」、房貸「兩條紅線」以及土地端「集中供地」這三大政策可謂重塑了整個行業格局,這些政策對行業帶來的改變不可逆轉。

    在業內人士看來,「金九」不再,「銀十」成色也會欠佳。中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為,房地產政策「房住不炒」基調不會變,為響應「兩維護」,一些城市制定政策措施、到出台,再到有政策效果,需要一段時間,所以10月份,市場很難有大的變化。

    不過,劉水也表示,四季度房地產市場趨穩,雖然三季度市場劇烈變化,房企銷售遇阻,但隨着「兩維護」政策發布,四季度房地產市場環境會改善,房企銷售將有所好轉。全年來看,大部分房企銷售仍會實現增長。

    不足兩成房企目標完成率超75%

    一般而言,按照時間進度,房企前9月銷售目標完成率約在75%。但在目前行業各項調控政策的壓力之下,不少房企全年目標完成情況不理想。

    在所統計的26家公布年度銷售目標或銷售增速的房企中,僅有4家房企前9月累計銷售目標完成率達到75%以上,佔比不足兩成;銷售目標完成率超過70%的房企共有14家,佔比約54%。

    前9月目標完成率最高的房企為綠城中國,累計實現銷售額2621億元,按年增長63%,目標完成率高達84.55%;金地集團前9月銷售目標完成率亦高於80%,達到81.68%。

    而在所統計房企中,目標完成率最低的是萬科。雖然前9月累計銷售額實現了4791.3億元,排在房企第二位,但根據其今年提出的7900億元銷售目標計算,其目前的目標完成率僅有60.65%。

    此外,時代中國控股的目標完成率也僅有60.83%,距離其年度1100億元銷售目標還有超400億元差額,四季度去化壓力較大。

    目前,房企銷售可謂降至冰點,同時,下半年不少房企還面臨境內境外債券到期兑付,但現在的融資環境持續收緊,尤其是受房企債務風險事件影響,市場信心差,中小房企美元債大面積下跌,房企資金鍊壓力明顯。

    這種環境下,房企或為了應對債務還款,或為了完成年度目標,不得不降價促銷以刺激銷售回籠資金。有消息稱,北京一家房企已對內部房源進行七折促銷活動;另有消息稱,時代中國控股開啟全民營銷,兩個階段將持續至2022年1月,不過該消息並未經過時代中國控股確認。

    恒大跌出地產三強 國企央企逆勢迎機遇

    具體到企業層面來看,在行業高壓政策下,房企分化逐漸明顯,「強者恆強」效應突出。

    根據統計數據顯示,今年前9月,碧桂園實現權益銷售額為4482.4億元,按年微增0.32%。按照全口徑銷售額算,碧桂園仍然穩居銷售排行榜第一位。

    萬科緊隨其後。萬科前8月累計銷售額雖然按年僅微漲1.09%,但還是實現了正增長。而9月市場持續下行,萬科9月單月實現銷售額為370.3億元,單月銷售按年繼續下降36.94%,這種情況下,萬科前9月累計銷售額按年增幅也由正轉負,按年減少2.77%。

    值得注意的是,按照已披露的房企銷售數據以及機構統計的銷售數據來看,房企三強格局有變。在恒大危機事件持續發酵的影響下,前9月,恒大的銷售額排名已經跌出TOP3。目前恒大並未官方披露9月未經審核銷售數據,但根據機構統計數據顯示,恒大9月銷售額約在百億元。

    隨着恒大失去TOP3地位,融創中國則大概率補位。據公開數據顯示,融創中國前9月合同銷售額約4618.2億元,9月單月,融創中國與其附屬公司及聯屬公司實現合同銷售金額約466.5億元。

    此外,隨着房地產行業各項調控政策的持續和深入,地產行業集中度越來越高,且資源有向大型國企央企集中的趨勢。

    從前9月銷售表現來看,雖然部分房企如華潤置地等還暫未公布業績情況,但TOP10房企格局基本保持穩定,這其中具有國企央企背景的房地產企業佔據了多數比例。

    從投資拿地端也更能看出,在目前的行業形勢下,國企央企背景的房地產企業更具有優勢和機會。

    例如,綠城中國是樣本房企中少有9月銷售額以及前9月銷售額按年雙增長的企業。前9月,綠城中國累計實現總銷售額為2621億元,按年增幅達到63%,是TOP50房企中銷售增幅最高。在民營房企拿地「躺平」的同時,綠城中國僅9月就在多個集中供地城市大展拳腳,於浙江舟山、青島、濟南、成都、蘇州、廣州多個城市共斬獲9宗地塊。

    無獨有偶。中海地產於今年9月在天津、蘇州、瀋陽、重慶、南京、廣州和深圳收購了19幅地塊,應佔樓面面積合共約337.89萬平方米,拿地斥資超400億元,在整體房企表現中較為搶眼。

    目前房企面臨的銷售環境較為艱難,但放眼全年,仍會有相當一部分企業能夠完成年初制定的銷售目標。

    劉水分析認為,這是因為很多企業今年制定的銷售目標相對理性,此外,今年後幾個月隨着政策微調,市場回暖,加上房企銷售奮力衝刺,所以仍然會有不少企業能夠完成全年業績目標,尤其是上半年業績完成度較好的房企。而對於上半年業績不好的企業而言,則完成年度目標壓力會很大。

    (中國房地產報授權使用)

    本文由《香港01》提供

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