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    去金融化下房地產還能投資嗎——房產稅改革十問十答

    去金融化下房地產還能投資嗎——房產稅改革十問十答

    引言

    10月23日,全國人大常務委員會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點,國務院將按照積極穩妥的原則確定試點地區。

    住房作為中國家庭佔比最高的資產,房價與相關稅收制度一直是居民關注的重點,房地產稅改革試點推進受到了較高的市場關注。在當前房地產稅改革推進加速,地方落實細則出台之前,對於市場主要關注的十個重點問題,我們這裏做一個深入淺出的探討。

    一、李迅雷:房產稅在上海及重慶試點已經試點超過十年,本次房地產稅改革試點與市場所理解的房產稅有何區別?

    陳立:首先,我們要明確一個定義,試點中所指出的房地產稅是一個籠統的總稱,包括了房地產開發、交易和持有環節的稅種的總稱。而房地產稅中,最為市場所關注的在於持有環節徵收的房產稅,1986年,國務院頒佈了《中華人民共和國房產稅暫行條例》;2011年,上海、重慶開啟試點。

    因此,對於大家所理解的房產稅,其實是房地產稅大類中的一個稅種,而由於重慶及上海試點房產稅的過程中,整體徵收力度較低,全國範圍內針對房產持有環節並無實質性徵稅。在居民家庭資產主要為房地產的背景下,房地產稅的改革推進必然受到市場的重點關注。

    二、李迅雷:相比市場對於房地產稅的預期以及2011年上海、重慶房產稅試點的情況,本次房地產稅改革試點有什麼需要特別注意的地方嗎?

    陳立:我們認為,本次房地產稅改革試點決定中,有兩個地方比較特殊。

    第一,針對納稅人,明確土地使用權人及房屋所有權人為房地產稅納稅人範圍。對於此前土地使用權能否徵收房產稅的市場爭議,試點文件給出了明確的回應。

    第二,針對徵收對象,試點決定明確徵收對象為居住用和非居住用等各類房地產,並未對存量和增量進行區分,體現出房產稅改革將重點着眼於存量環節的稅負徵收。這與2011年來重慶及上海主要以增量房產徵收為主的試點情況顯著不同。

    三、李迅雷:從目前公布改革試點決定,到最終房產稅落地實施,大致要經歷怎樣一個過程?

    陳立:從改革試點穩健及時間節奏上來看,我們認為後續還有三個重要時間節點。

    第一,全國人大授權後,國務院及地方政府明確徵收管理細節及試點城市。

    第二,地方政府明確實施細則,在試點城市開展房地產稅改革試點。

    第三,試點期間,條件成熟時,完成房地產稅立法,在全國範圍內全面實施。

    四、李迅雷:作為改革試點中最重要的環節,如果房產稅試點擴圍,會如何影響房地產市場?

    陳立:由於房產稅實施細則不同,對行業影響程度顯著不同。從當前試點文件中,也並未直接提及徵收方式及稅率等關鍵因素,我們直接去討論試點擴圍對市場的影響可能意義有限。

    從邏輯上來看,短期對市場供需會造成一定的衝擊,抑制投機需求的同時擴大囤積二手房供應,但中長期住房供需關係並不受到徵稅影響。

    因此我們認為,在當前時間點,改革試點主要影響的是市場預期。房地產稅作為對市場預期影響最為重要的變量,房地產稅改革試點推進加速這一決定已經足夠對市場預期形成顯著影響,進一步影響房地產行業各方參與者的決策行為。

    五、李迅雷:如對於普通居民購房者,房地產稅改革試點如何影響個人購房決策?

    陳立:從需求端來說,購房者在當前市場環境下,受到預期的影響最為顯著,試點城市的購房需求在短期還是會受到比較明顯的衝擊。

    近期我們和房企及市場調研溝通情況來看,除了恒大事件後,購房者爛尾擔憂外,最核心的關鍵在於當前降價促銷較多的情況下,購房者形成房價下行預期,延遲購房需求。

    房產稅試點提速將進一步增加居民房產持有成本上升預期,房地產持有成本大體上包括了按揭利率、無風險利率、持有環節稅費。過往由於房產持有成本幾乎為零,房價上升預期下,居民置業需求持續加速釋放。

    而住房由於其消費與投資的雙重屬性下,居民買漲不買跌的預期體現比較明顯,在當前房價出現下行壓力,房產稅增加持有成本上行預期,購房需求將進一步放緩。

    六、李迅雷:恒大事件以來,房地產開發商的經營思路也出現了一些變化。針對目前房地產企業的經營環境,改革試點是否會進一步影響開發商?

    陳立:總體而言,從市場供給端,房企應對房產稅政策不確定性,在拿地決策上也會更加保守。從近期我們與房企交流情況來看,企業經營在最近一兩個月出現了兩個比較明顯的變化。

    第一,房企整體上縮減了拿地的力度,對核心城市非核心地段拿地減少,這也體現在第二輪集中供地非核心地塊流拍的現象上。一方面原因在於短期流動性壓力較大,另外一方面,房企對於未來銷售市場的悲觀預期也抑制了拿地擴張的意願。而房產稅擴圍對於需求端的負面衝擊也進一步抑制了房企的拿地意願。

    第二,部分房企拿地後開工意願較弱。我們也觀測到市場中的一個不太尋常的現象,第一輪集中供地後,在土地出讓上升的背景下,新開工面積卻快速下行,企業出現了拿地不開工的囤地現象。當前地產政策不確定性較高,房企選擇了保守經營的策略,進一步縮減了拿地及推盤的意願。部分房企在交流中也反饋到,明年上半年區域的供貨量將出現顯著的不足。

    七、李迅雷:8、9月以來,各地新房降價促銷情況較多,為何在行業出現下行壓力時出台房地產稅改革試點?

    陳立:我們還是從房地產自身行業運行的角度來回答這個問題,在當前部分房企面臨流動性壓力下,行業整體的融資環境確實有邊際的改善。但當前部分核心城市的市場困境還是供給不足,土地成交持續下行了一段時間,開發商存量土儲也不太充足。

    因此,融資政策我們也看到在過去一個月內有一些改善。但對於開發商,對於融資政策的寬鬆,房企容易形成參考過去形成經濟不行救地產的思維慣性,導致融資囤地博弈刺激需求的投機情緒,導致房住不炒的調控效果減弱。

    因此,需求端從預期管理上一定負向的對沖,防止出現2015-2017年,政策鬆動導致行業過熱風險。而房地產稅改革試點也正是這一預期管理最為有效的工具。

    八、李迅雷:如果我們分城市去看,從試點的節奏上,哪些城市更可能會先一步開啟房地產稅改革試點?

    陳立:房地產稅改革的內容中,核心是房產稅的改革。針對持有環節,房產稅主要的意義在於以下三點:1、調節收入分配結構;2、作為地方財政的補充手段;3、市場供需的平衡調節。

    因此,我們可以簡單列出適合出台房產稅試點的城市的以下特點。

    第一,房價累計漲幅較大的城市。作為實現共同富裕的重要途徑之一,在房價漲幅較大的城市出台房地產稅試點有助於平衡收入差距,縮小貧富差距。

    第二,高城鎮化率土地財政依賴較低的城市。房產稅整體體量相對土地出讓金規模較小,而城鎮化率較高的城市,財政收入來源需要由增量轉為存量。

    第三,低庫存高需求的核心城市。今年部分核心城市新房供應不足,同時二手房供應量持續下降,應對短期市場,尤其是二手房掛牌不足的城市,房產稅試點將顯著增加二手房市場供應預期,平衡供需關係。

    九、李迅雷:第二輪核心城市集中供地流拍的情況比較多,房地產稅改革試點公布後,核心城市第三輪集中供地是否會受到影響?

    陳立:整體而言,我們認為核心城市拿地總體還是會受到預期波動的衝擊,房企拿地意願會有所下行。但結構上,核心與非核心區域土地市場將會出現明顯分化。

    從中長期的角度來看,市場供需主要受人口結構、經濟增速、收入增長等多方面宏觀因素影響,房地產稅中長期並不直接供需格局,從國際經驗來看也能驗證這一結論。

    另外一方面,需要推進房地產稅改革推進的城市,核心地段的土地及房產需求,並不受房產稅出台預期影響,試點出台可能會加速居民集中拋售非核心地段房產,置換為核心地段高單價房產的決策過程。

    十、李迅雷:回到股票投資,房地產稅試點推出對投資有什麼意義?

    陳立:從長期來看,在追求共同富裕的道路上,房產稅作為重要的財產稅,出台的必要性已經比較明確。居民住房正在逐漸去除投資屬性,房產稅則是去除商品房投資屬性最為重要的制度手段。

    在制度建設不斷完善的過程中,無論從開發商還是購房者,對於房地產行業的看法正逐漸從類金融行業轉為類製造業,低價囤地高價賣房的時代正在逐漸遠去。成本優勢和品牌壁壘將成為未來房企構築核心競爭力的重要手段。

    在這種市場秩序回歸正常的過程中,我們還是看好高質量拿地的頭部優秀房企,行業正在加速經歷去偽存真,良幣驅逐劣幣的過程,優質房企在成本管控和品牌溢價上的優勢,在行業下行壓力之下體現則更為明顯。

    作者陳立為現任中泰證券研究所房地產行業負責人,香港理工大學建築與房地產碩士,曾就職於克而瑞地產諮詢,主導過多房地產項目定位策劃,5年實業3年賣方經驗,擅長微觀市場跟蹤及宏觀政策判斷。

    本文由《香港01》提供

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