內地房地產稅試點「大招」來了，但勿陷「致命的誤區」

據新華社北京10月23日消息，全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定。

房地產稅試點來了，引發市場熱議，承載着各界「平抑房價」的期盼。

但目前各界對房地產稅的理解依然存在一些誤區，房地產稅的作用可能和大家的理解有些不一樣。

房地產稅對抑制房價上漲會有一定的作用，但是要實現「房住不炒」、控制房地產價格泡沫，關鍵還是在於房地產去金融槓槓化以及貨幣不要大放水。房地產稅本身並不是解決房價高企泡沫、落實房住不炒的特效藥。

致命誤區一：房價高企泡沫主要是因為沒有推出房地產稅

首先，我們要明確一點，決定房價漲跌趨勢的不是稅收，而是貨幣政策和金融槓桿化程度。

（1）房地產價格泡沫的本質是貨幣現象

貨幣政策寬鬆、信用擴張、央行放水是催生資產價格泡沫的根源。

例如，2020年疫情以來，美聯儲開啟無限量QE，美國財政部直接向居民發錢，導致股市、房市價格大漲。國內之前十幾年的房價上漲與M2高增長的相關性也很高。

從國際對比來看：美國和德國的貨幣政策傾向有較大差異，美聯儲「節操」很低，放水尺度大；德國央行一直反思二戰前魏瑪政府時期惡性通脹導致納粹上台的教訓，對貨幣寬鬆保持警惕。結果從房市上看，德國的房價漲幅和波動性遠低於美國，保持了長期穩定。

（2）房地產的市場化、金融槓桿化程度越高，越容易出現房價的大起大落

房地產既有居住屬性，又有投資屬性，房地產的市場化、金融槓桿化的程度越高，就越容易被作為投資品進行炒作和買賣，價格出現大幅波動。

從國內外對比來看：中國香港和新加坡都是地小人稠，但中國香港的房地產行業市場化、金融槓桿化程度高，房價泡沫不斷吹大，底層居民住房條件惡劣；而新加坡的房地產行業去金融槓桿化做得比較好，房價更為穩定，窮人的住房需求也能得到較好的保障。

（3）從國內外經驗看，房地產稅不是房價走勢的關鍵影響因素

橫向上看：美、日、英、德、新加坡、中國香港等都推出了房地產稅，但各國房價走勢並不相同：香港房價不斷攀上新高，嚴重影響民生；美國房價大起大落，成為金融危機的重要誘因；德國和新加坡房價更為穩定，逃出了歷次金融危機的輪迴。

縱向上看：上海、重慶2011年開始試點房產稅，但此後上海和重慶的房價走勢兩極分化，上海高歌猛進，重慶漲幅輕微。二者的差異主要在於上海嚴格限制土地供給，而重慶土地供給充分。稅收因素對兩地房價走勢並未產生決定性影響。

我們認為房地產行業的黃金時代已過，主要不是基於稅收政策變化，而是我們看到了中國政府堅持「房住不炒」的理念不動搖，堅定推進房地產去金融槓桿化、去市場化的決心不動搖。

致命誤區二：房地產稅可以弱化地方政府高價賣地的衝動

當前房價漲跌的結構性失衡現象突出，比如一線城市、學區房等價格更容易上漲，房地產稅能夠改變房價結構性失衡的狀況嗎？

答案可能會讓大家比較失望。目前教育、醫療等公共資源的分佈並不均衡，就業機會、商業機會、個人發展機會的區域分佈也不均衡。而如果這些資源和機會的獲得都與户籍、房子掛鈎甚至綁定，那麼房價就不僅僅是房子本身的價格，還包括背後隱含的公共資源和發展機會的價值。

學區房、教育醫療等公共資源以及户籍制度與房子掛鈎，本質上都是地方政府高價賣地衝動的實現工具。房地產稅難以解決房價的巨大結構性失衡。要解決這種結構性的差異，還是要依靠基本公共服務的區域均衡化、户籍制度改革等，與房地產稅關係不大。

致命誤區三：房地產稅是「房住不炒」的大殺器

上文已經講到，房住不炒主要依靠去金融槓槓化和有節制的貨幣政策，與房地產稅沒有太大關係。

理解房地產稅推出的意義，不能簡單的從房價漲跌的角度來看，而需要從中國發展模式變軌和地方政府財稅體制重塑的角度來看。

中國工業化和城鎮化高潮已過，發展模式和發展思路正在轉型，經濟增長底層邏輯從過去的負債繁榮主義變軌到科技進步主義，培育「硬科技+綠色低碳+支持民企小微」三大新支柱，地方政府財政收入來源從以增值稅和土地財政為核心的舊模式向以財產稅和收入稅為核心的新模式轉型已具有迫切性和重要性。

從國際經驗來看，房地產稅是解決地方政府稅收收入來源的重要工具。美日英等國房地產稅佔地方政府本級收入的比例甚至可以達到40%以上，是重要的稅源。

我們更為關注房地產稅的稅制設計。目前國際上既有實行累計稅率的，也有實行不變稅率的。我們認為，如果房地產稅能夠實行類似於個人所得稅的累進稅率，可以更加有效地調節收入差距，對資產多者多徵稅，資產寡者少徵稅，實現共同富裕。

致命誤區四：房地產稅會讓人更願意不買房而是去租房

乍一看，房地產稅增加了有房一族的負擔，降低了房產投資收益，大家似乎應該更願意去租房而不是買房。但問題是，稅負的最終承擔者未必是直接繳稅的那一方。

舉例來說，假設有一件商品，在某個特定時刻市場價格為100元。也就是說，在此時此刻，賣方願意以100元的價格賣出，買方願意以100元的價格買入。

下一時刻，政府決定為這個商品加徵一個10元的稅。那麼這10元的稅由誰承擔呢？

極端情況一：買方對商品的需求無限大，也就是俗稱的「剛需」，不管漲價漲多少也要買，而賣方堅持至少要得到100元稅後收入才願意賣，那麼價格必然提升至110元。

結果是賣方得到100元，買方付出110元，政府獲得10元。

極端情況二：市場不景氣，賣方希望將商品趕快賣出。而買方不急着購買或者可選的商品很多，於是堅持至多隻願意支付100元來換取商品。

結果是賣方得到90元，買方付出100元，政府獲得10元。

以上是兩種極端情況，和加稅之前比，情況一稅收由買方承擔，情況二稅收由賣方承擔。實際情況下，兩個極值都是達不到的，只會在兩者之間徘徊。

也就是說，稅收由買方和賣方共同承擔，承擔的多少和買賣雙方對價格的敏感程度、市場供需形勢等（經濟學術語叫作「價格彈性」）有關。

在租房市場上，如果租客多而房東少（供不應求），那麼房東可以通過提高房租的方式將大部分房地產稅轉嫁給租客，這會提高租客的租房成本，這種情況下租房未必比買房划算；反之，如果租客少而房東多（供過於求），房東提價行為將受到很大限制，房地產稅的大頭就只能自己承擔了。