房產稅能降低房價嗎？

從2011年開始，上海和重慶就已經實施了房產稅的試點。2015年，房產稅列入十二屆全國人大的立法規劃，2018年再次列入十三屆全國人大立法規劃。當下，全國大城市房價居高不下，民眾對房產稅的立法與徵收期待頗高。很多民眾，希望通過房產稅來壓低房價，抑制房地產泡沫，促進共同富裕。從近期全國人大的決定來看，未來五年房產稅依然處於試點階段，距離立法與全面實施還有一段距離。

當前，中國的房產稅改革試點，是否會降低房價？是否有助於降低土地財政依賴度？是否有助於房地產市場整頓，促進社會財富分配更加合理化？是否有助於社會資本從房地產轉移到實體經濟、製造業與技術創新，形成良性的經濟增長邏輯？

下面，我們從三個層面來分析：

首先，早在十年前就已經提出徵收房產稅，當時的初衷並不是降房價，而是優化稅收結構，完善稅收制度。

一個相對科學的國家稅制是以直接稅（如所得稅、財產稅）為主的徵收結構。目前，歐美國家的政府稅收結構已經從間接稅、增值稅為主轉向直接稅、財產稅為主。不過，中國的徵稅結構依然以間接稅、增值稅為主。在間接稅結構中，增值稅的比重最大。2020年增值稅佔總稅收比重為36.8%，2019年為39.5%。

數據顯示，2019年，中國直接稅佔稅收總收入的比重為38.2%，而G7發達經濟體的直接稅佔比均在50%以上，哥倫比亞、埃及、墨西哥、韓國這些新興經濟體的直接稅佔比也在45%以上。在直接稅中，中國的財產稅比重很低。2020年中國財產稅收佔總稅收比重僅為8.7%。

在歐美國家，財產稅尤其是房產稅，是地方政府最重要的一項收入來源，是地方政府的財政支柱。目前，美國50個州均徵收房產稅，房產稅一般佔據地方財政收入的50%-80%。其用途也返還民生，被公開在政府網站上。房產稅的大部分被用於當地建設，主要是義務教育，以及維護學區治安、公共環境等。

從現代稅制改革的經驗來看，以財產為主的稅收結構更有利於收入分配。因為直接稅主要向有產者、財富盈餘者徵稅，間接稅主要向普通家庭徵稅。間接稅容易加重普通家庭的稅收負擔，增值稅的最後承擔者是廣大的普通家庭；而向財產所有者徵稅更符合稅收的使命，有助於縮小貧富差距。當前，土地及不動產是當前全球各國中高收入家庭的主要財產配置方式，房產稅也就成為以財產為主體的現代稅制的重要稅收。

通常，在城市化快速發展時期，城市大興土木，房屋建設與交易的各種間接稅，成為政府稅收的主要來源。當城市化逐漸落幕，房屋建設處於穩定，房屋供應飽和，間接稅基數下降，政府轉向龐大的房屋存量徵稅，面向房屋所有者徵稅，即房產稅或不動產稅。當前，中國的城市化到了一定階段，房地產經過20多年的發展，正在從建設周期向保有周期過度。房屋供給量可能已經超過需求量，但房屋分配不平衡，從稅收結構改革的角度來看，有必要推出房產稅，開始向保有環節、多套房持有者徵稅。

第二個層面：現實中，房產稅的立法與徵稅，會大大超過稅制改革的範疇。按照各國的經驗來看，房產稅的立法與徵收，是難度最大、最複雜的一項社會改革之一。向房屋持有者徵稅，向富人徵稅，在任何一個國家都會形成巨大的政治壓力與社會反彈。

當前，房產稅的立法和徵收，至少涉及到幾個重大的現實問題：房屋持有人的利益、地方政府的土地財政及債務問題、央地財權事權匹配、房地產市場的穩定、社會財富分配、銀行及金融風險等等。

在這個複雜的網絡中，最為敏感的、具有決定性的神經是房價。如今，房價下跌或上漲，深深地牽動着以上幾個重大現實問題。

因此，在房產稅立法或改革試點的討論中，各界最為關心的是：房產稅是否會壓低高房價？

支持者試圖通過房產稅來壓低房價，降低土地財政依賴度，重塑經濟增長方式。從2008年金融危機後，房地產疊加土地財政、銀行信貸形成的慣性勢能越來越強。房地產泡沫對地方政府債務、銀行及金融安全的不利因素增加，對製造業及科技投資、家庭居民消費的擠出效應明顯。如果房價持續上漲，對短期控制風險、經濟長期增長和社會穩定都是不利的。從去年年底開始，高層反覆強調抑制房地產泡沫，防範金融風險，同時出台了一系列限制流動性的調控政策。

所以，支持者認為，必須「大破大立」才能從根本上解決問題，而改革稅制、完善財政體系是最佳的切入點。通過稅收的制度切換扭轉經濟勢能，刮骨療毒，重建激勵，換取長遠發展的穩健秩序。這類似於「沃爾克時刻」。

不過，反對者認為，房地產市場關乎銀行及金融安全、政府稅收及債務安全，涉及眾多行業、企業以及家庭的收入穩定。房產稅的徵收要慎之又慎，不能觸發房地產市場和銀行系統的風險。有產者、多房持有者定然不希望被徵稅，也不願意看到房產稅削減房價和房屋資產。「房價不能跌」，堅持這種想法的人不在少數。

從經濟學的角度來看，房價的漲跌應該交給市場。對房價的人為干預，會製造嚴重的社會不公平。如果人為抬高房價、阻止房價下跌，對那些錯過上車的人來說是一種長期等待的痛苦。如果人為打壓房價、房價暴跌，對那些高位接盤的人來說同樣是不公平的。在中國的房地產市場中，政府的信貸、人口、調控以及稅收政策對房價產生實際影響。

所以，高房價，既是房產稅立法和徵收的動力，同時也是阻力。

當下，全國人大授權國務院開展為期五年的改革試點，可以理解為一種折衷方案。這就是第三個層面的理解。

對於政府來說，如果徵稅力度弱，房產稅不足以替代土地財政，這與建立財產稅為主的稅改預期不符，也無力扭轉當前的稅收局面。如果徵稅力度大，地方政府的稅收收入會增加，但是房地產泡沫與債務風險也會加大。

當前，中國高層在房地產方面調控的整體思路沒有變，依然是「穩房價、穩地價、穩預期」，防範系統性金融風險。因此，這輪改革試點是一種穩健策略。與立法的剛性相比，房產稅的改革試點存在更多的柔性、靈活性、局部性和時間緩衝。改革試點確定在一部分城市，土地財政依賴度更小的城市如深圳可能被選上，而那些房價泡沫風險大、地方債務風險大的城市的入選機會要低得多。

那麼，這次房產稅的試點，會不會衝擊試點城市的房價？

這完全取決於各地政府所實施房產稅的具體細則，如徵稅力度多大？稅率多少？幾套起徵？如果像之前重慶與上海的徵稅力度，對當地房價的影響是非常弱的。預計，這次徵稅力度會加強，納入試點的城市更多，但是，不會出現激進的房產稅，不會觸及到房價斷崖式下跌和地方政府的債務風險。同時，各地試點城市的徵收細則不同，當地政府會根據本地的市場情況調整徵收力度。如果徵收力度不大，那麼一部分房產稅可能會分攤到租房市場，租房者和業主誰承擔得多取決於市場博弈。

在後疫情時代，全球經濟正在弱復甦，中國經濟復甦存在不穩定性。近期，國際能源價格大漲，通脹壓力加大，中國消費需求不及預期，在這個關鍵階段，避免爆發金融危機是各主要國家經濟決策者的最重要的工作任務。

所以，本輪房產稅改革試點可以理解為一種相對温和、穩健的過度性方案。如果從2011年重慶、上海的房產稅試點算起，加上本輪未來的五年，中國房產稅試點或將經歷十五年的長期探索。這也說明房產稅全面推行的艱難性和複雜性。從全球各主要國家的歷史經驗來看，房產稅的立法和徵收似乎並不完全遵循「最佳時期」和理性方案，更多基於現實需要。

最後，值得注意的是，中國房地產的問題複雜而艱深，關係到中國經濟的底層邏輯，需要通過多方面、深層次的改革與立法，不能只寄希望於房產稅這項單一的改革來簡單處理之。試圖用房產稅替代土地財政是不現實的，不論怎麼核算，全國房產稅總量都遠不及規模龐大的土地財政。房地產市場和土地財政，長期與銀行信貸-財政投入的增長邏輯相關聯，如今的房產稅試點改革，給我們提供一個契機：重新思考和改革中國經濟的增長邏輯。